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中指市场形势分享会精粹:调整深化,投资聚焦

中指研究院 2019-07-03 14:22:15

2019年开始,中国指数研究院每月一次召开市场形势及企业研究成果分享电话会,为合作伙伴及时解读市场变化。

半年度市场电话会备受关注,有来自房地产和金融机构的逾百位代表参加。中国指数研究院就上半年全国房地产市场形势、房企销售、拿地情况及土地市场概况分享了观点,行业共同关注的问题集中在:

1.下半年房地产市场政策环境如何变化?

2.企业如何判断在热点城市土地市场的介入时机?

7月起,半年度线下市场形势分析会将在北京、上海、重庆、杭州等城市陆续召开。报名通道点击文末“阅读原文”。

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中指观点 · 市场

点击蓝字查看《2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望》

1上半年市场总结

·政策环境:坚持“房住不炒”,调控力度不减

中央会议再次强调“房住不炒”,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。多部门协同紧盯市场风险,对地价、房价波动较大的城市进行预警提示,加强资金通道监管等。同时地方政府调控跟随市场变化及时调整,西安、苏州调控政策升级,成为阶段调控风向标。

·市场表现:价格平稳运行,重点城市成交规模分化明显

百城新建住宅均价累计涨幅低位收窄,重点城市新房成交规模稳中略降。2019年上半年百城均价累计上涨1.45%,较去年同期收窄,6月百城新建住宅价格环比上涨0.37%,运行在低位区间。据初步估算,上半年50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降1.9%,其中一线城市商品住宅成交面积同比大幅增长;二线代表城市整体成交规模保持平稳;三线代表城市成交规模同比降幅在各线中最为显著。

2下半年趋势预判

·下半年销售规模进一步调整,新开工、投资增速将放缓

整体而言,下半年经济运行仍有一定压力,货币政策将更趋灵活助力我国经济稳定。房地产市场方面,中央对房地产行业的金融监管将继续强化,房贷利率继续下行的空间缩小,房企融资环境也将趋紧,预计下半年全国商品房销售面积有进一步调整空间,投资、新开工增速将回落至中低位水平。

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中指观点· 企业

1现象

·上半年企业销售情况

点击蓝字查看《2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜》

销售额50亿以上规模房企增至147家,较去年138家增加9家,其中12家企业超千亿。全口径50亿以上房企市场份额达83.3%,市场份额较去年提升9个百分点,市场集中度持续提升。千亿扩容,分化加剧,前30企业占总体的61.3%,强者恒强态势延续。

精准布局、匹配的产品结构、强化营销为业绩主要支撑因素。上半年,房企积极调整布局区域,以热点一二线城市为主,代表企业一二线城市销售额合计占比78.7%。产品方面,继续加大改善型产品供给,对业绩形成良好支撑。

· 上半年企业拿地情况

点击蓝字查看《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》

从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创占据榜单前三位,头部企业集中度再提升。TOP10企业1-6月拿地总额5586亿元,占TOP100企业的36.6%。从区域分布来看,长三角城市群仍是房地产企业布局热点区域。

2总结

· 上半年房企经营主要呈现出四个特点:

1整体业绩增长节奏放慢,中型企业仍在加速奔跑。今年上半年业绩增速10.3%,头部企业的增速明显放慢。中型企业销售增速仍保持较快速度,推盘量较高。2对布局更加重视和精准。从业绩的分布来看,企业的销售主要还是来自于一二线,部分企业的补仓力度大。3资金或会结构性收紧。上半年融资整体的情况相对良好,融资成本同比去年同期略有降低。但资金监管逐渐加强,企业还应调整投融资的节奏,强化财务透明度。4监管态度从严。监管层对于“房住不炒”和“一城一策”保持坚定不移的态度。另外,对于高价地、缺乏产业支撑的三四线城市谨慎介入,同时保持好现金流。

3

中指观点·土地

1市场

· 上半年全国土地市场概况

点击蓝字查看《2019年上半年全国土地市场盘点》

2019年上半年,全国300个城市土地出让金总额为22405亿元,同比增加15%。各线城市表现分化。上半年一线城市土地供需同比走高,出让金较去年同期明显增长;二线城市土地供应量较去年上扬,成交均价及出让金总额同比增长明显;三四线城市供应量较去年缩水,成交方面量跌价涨,溢价率同比下滑七个百分点。

2产品

土地市场3月以来有所升温,一方面反应出众多房企融资渠道的扩宽、另一方面也反应出房企对于一二线城市土地阶段性需求的增长。同时,地价的上涨使得房企对于拿地的选择慎之又慎,2019年下半年,一二线城市介入时机成为了关注的焦点。CREIS中指·地主不仅能从微观层次分析单一地块同时能从宏观角度对城市的投资吸引力、地产市场、人口、经济等诸多方面细致解读。例如城市投资吸引力排名,依托中指研究院《2019中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》通过地主平台展示。

来源:CREIS中指·地主,申请试用见文末

此外,CREIS中指·地主从市场洞察、人口迁徙、交通通达、产业转移四个维度,通过新房成交价、价格压力差、土地人口供需差、小学在校学生数、高铁公交比指数、城市聚集强度、第三产业占比等25个指标对比城市群内各区县对比,并得到布局优化建议排行榜,作为辅助决策。


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