2019年下半年楼市：开启新周期，价格跌宕中会孕育大牛市吗？

2019年已经过半，在去年还鼓吹调控撑不过半年，很快就会有房价大涨的人，如今可谓是打脸了。事实上，常态化的调控、房住不炒的精神、去杠杆的决心和必然，都决定了楼市将在2019年呈现出一种新的态势。如今半年已经过去，我们可以看看楼市的新变化以及未来的走势。 

房地产税，靴子能不能落地？

房地产税都快成周期性新闻了，时不时就会被拎出来。今年3月，官方又一次表态：房地产税法由人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请人大常委会初次审议。这似乎意味着，条件还不成熟，啥时候出台还不确定。

不过有一点可以确定的是，无房者期盼的房地产税让房价大跌，这几乎是不可能的了。但这并不意味着，多套房持有者可以高枕无忧了。

明确两件事情：首先，国家无论是房地产信息联网也好，实名制也罢，以及后续推出的房地产税，根源上说并非控制房价，而是解决财政分配问题。

其次，中国房地产市场的特殊情况决定了，即便房地产税对于房价有影响，那也只会带来市场的分化。多套房者持有的都是一线城市的地产，则税与不税关系不大，城市化、人口流入、经济基础等优势完全可以对冲房地产税带来的利空；而三四线城市的多套房持有者，就要好好想想了，本身房价高企的基础就不牢靠，任何风吹草动都会让房价倾倒。

此外，三四线城市的房子还面临另一个问题，这也是下半年的一个趋势：棚改变旧改！

想想看也可以理解，什么是棚改，就是国家垫钱让老百姓换房子，本质上是帮助开发商卖房子，解决库存问题。如今库存不再是问题，那这项政策也就应该适时退出了。不过，居民改善居住环境的要求却不会退出，那怎么办？拆迁，本质上是一种浪费，很多可以居住的房子就这么拆掉了，短期内看起来拉动了经济，实际上是对资源的过度消耗。加之房住不炒大精神下，拆迁于发展商显然不会带来太多了。所以，旧改应运而生。旧改，重在改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；并引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

那么旧改会提升房价吗？会，但是有限。外表再怎么新，它也只是旧小区、旧户型；从市场看，旧改提升了居民的生活体验，可能一部分人就不会再去置换了。综合这两点看，你会得出什么结论？居民不买新房子了，房价要跌了？这种观点太简单化了。这一系列动作如果落实了，未来居民再买房的时候，对房子的品质就会要求更高，对小区的环境也会要求更高，这就决定未来城市发展的趋势是精细化管理，而非大拆大建、粗犷式的扩张。

具体而言，除非有板上钉钉的规划，否则远郊区的房子，凶多吉少。 

总之，横盘是下半场的趋势，最差的时间已经熬过去了，普通购房者可以仔仔细细研究房子、多跑多看，这是绝好的机会；投资者则应该冷静研究市场，毕竟横盘是布局的时机，抛售垃圾资产，布局优质物业，如果等到市场大牛时再着手调配，那就晚了。