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2019年下半年楼市:开启新周期,价格跌宕中会孕育大牛市吗?

刘磊地产评论 2019-07-02 12:29:44

2019年已经过半,在去年还鼓吹调控撑不过半年,很快就会有房价大涨的人,如今可谓是打脸了。事实上,常态化的调控、房住不炒的精神、去杠杆的决心和必然,都决定了楼市将在2019年呈现出一种新的态势。如今半年已经过去,我们可以看看楼市的新变化以及未来的走势。 

房地产税,靴子能不能落地?

房地产税都快成周期性新闻了,时不时就会被拎出来。今年3月,官方又一次表态:房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。这似乎意味着,条件还不成熟,啥时候出台还不确定。

不过有一点可以确定的是,无房者期盼的房地产税让房价大跌,这几乎是不可能的了。但这并不意味着,多套房持有者可以高枕无忧了。

明确两件事情:首先,国家无论是房地产信息联网也好,实名制也罢,以及后续推出的房地产税,根源上说并非控制房价,而是解决财政分配问题。

其次,中国房地产市场的特殊情况决定了,即便房地产税对于房价有影响,那也只会带来市场的分化。多套房者持有的都是一线城市的地产,则税与不税关系不大,城市化、人口流入、经济基础等优势完全可以对冲房地产税带来的利空;而三四线城市的多套房持有者,就要好好想想了,本身房价高企的基础就不牢靠,任何风吹草动都会让房价倾倒。

此外,三四线城市的房子还面临另一个问题,这也是下半年的一个趋势:棚改变旧改!

想想看也可以理解,什么是棚改,就是国家垫钱让老百姓换房子,本质上是帮助开发商卖房子,解决库存问题。如今库存不再是问题,那这项政策也就应该适时退出了。不过,居民改善居住环境的要求却不会退出,那怎么办?拆迁,本质上是一种浪费,很多可以居住的房子就这么拆掉了,短期内看起来拉动了经济,实际上是对资源的过度消耗。加之房住不炒大精神下,拆迁于发展商显然不会带来太多收益了。所以,旧改应运而生。旧改,重在改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施;并引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

那么旧改会提升房价吗?会,但是有限。外表再怎么新,它也只是旧小区、旧户型;从市场看,旧改提升了居民的生活体验,可能一部分人就不会再去置换了。综合这两点看,你会得出什么结论?居民不买新房子了,房价要跌了?这种观点太简单化了。这一系列动作如果落实了,未来居民再买房的时候,对房子的品质就会要求更高,对小区的环境也会要求更高,这就决定未来城市发展的趋势是精细化管理,而非大拆大建、粗犷式的扩张。

具体而言,除非有板上钉钉的规划,否则远郊区的房子,凶多吉少。 

总之,横盘是下半场的趋势,最差的时间已经熬过去了,普通购房者可以仔仔细细研究房子、多跑多看,这是绝好的机会;投资者则应该冷静研究市场,毕竟横盘是布局的最佳时机,抛售垃圾资产,布局优质物业,如果等到市场大牛时再着手调配,那就晚了。

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