房地产的确在迎来一个全新的时代，近期官方不断表态，中国不会靠炒房拉动经济，房地产的传统地位也必须走下神坛，要彻底打破楼市路径依赖，放弃房价上涨幻想。不难看出，既肯定了过去房地产地位的贡献，也表达了未来房地产不可能还会延续过去的老路，也标志着传统的房地产时代终结，确切地说应该是传统房地产开发模式走向终结。
而这一切的变化，都应该是从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出时一直在酝酿的。在房住不炒越来越深入人心，在房子回归居住属性越来越形成共识，购房者的观念也在发生翻天覆地的变化。对于炒房者的严厉打击，以及对住房供给数量及结构的调整，都让过去的住房矛盾问题越来越弱化。当市场真正走向理性，炒房者也就丧失了空间和阵地，购房者也将有的放矢，选择适合自己的居住方式，那么调控也终将退出历史舞台，从而走向长效机制时代。
但现在房地产调控是时候退出了吗？一旦退出，炒房者会不会蜂拥而入？房价会不会继续大涨？很显然，在现有的调控背景下，房价不会大涨大跌，因为稳定成为未来房地产市场的主旋律。
关于房地产调控的退出，近期，地产大佬冯仑表达了自己的态度。冯仑在接受8号楼工作室采访时称，“现在调控放开，房价也不会有炒上天的可能性。放开调控交给市场，比交给现在这种完全行政化管制，一定会更简单，而且效果更好，不会有那么多担心的问题。”
这让我想起此前小城镇专家李铁的话，“炒房已经基本消失，因为各种限购限贷限价让炒房者早就不存在了，所以也就没必要再调控。当下需要拉动内需，而没有房地产就不可能拉动内需。”
两个人的结论相似，但分析下来，两个人的初衷却完全相反。李铁的初衷是希望放开调控来达到房地产唯上的目的，希望让房地产重现当年雄风，让市场继续高速发展。如果是这样的想法，调控怎么可能放松呢？从多次国家表态来看，李铁的观点已经与房地产市场化多年后的国家态度格格不入。现在是要让房地产从高速增长向高质量发展过渡。
再来看看冯仑的观点，虽然也是希望调控可以退出，但是他认为这是有前提的，而且与现行的政策主基调保持了一致性。因为冯仑表示，大家所谓的房地产，其实都在说住宅。住宅以外的房地产，正式开始进入一个高速发展时期，而传统的房地产开发模式即拿地盖房卖房模式在走向终结。
几个数据可以看到，人均（住房面积）38平米快超过日本了，城市化率超过50%，城市的空间结构也改变，另外，二手房的交易数据远远大于新房，超过1：1。从总量的供求基本达到平衡，甚至饱和。在这种情况下，实际上就是完全放开调控以后，市场会给我们很多信号，人也不会疯狂盖房，也就是说，到这个时候，新房的供应量慢慢趋稳，大家在存量房里头调结构。
也就是说，房地产市场的饱和也已经让炒房者没有了空间。
说白了就是，房地产的基本面已经发生变化，供给结构也在调整，大家的观念也在改变，住宅市场从过去的极度短缺到相对饱和，大拆大建时代过去了，房地产大局已定，买了房的也就买了，以后买房难度越来越大，可能很多人永远买不起，但是却能有房住。其实，未来的住房供给应该从存量房中调剂，其中仍然有很大的市场空间。炒房者手里多余的房子也不是用来发芽的，而是用来出手卖掉的。
虽然大部分我赞同冯仑的观点，也认为他对当前市场形势的分析符合房地产从高速增长向高质量发展的过程，但是对于冯仑所言调控可以放开是不是有道理呢？很显然，只是他的个人想法，当前从国家的态度看，房地产调控是不会放松也不会退出的，在长效机制尚未完全确立前，调控虽然是权宜之计，但是依然没有到该退出的时机。
因为在很多城市依然存在房价局部过热和土地市场过于火爆，大家还要明白，现在调控不仅仅是为了遏制房价过快上涨，还有一个更重要的目的是防止房价过快下跌。因为大多数城市房价大涨的基本面不存在了，相反更需要防止房价出现大跌。所以，为了维护房地产市场稳定，调控不会退出。待当房地产稳定下来后，长效机制逐渐建立，到那时调控才可以言退。
光宇吐楼市2019-06-27 12:11:33
