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闽系房企财报大PK

楼说 2019-06-27 00:44:35

来源:箴言真语

说明:本文观点不专门针对任何企业,仅是就事论事,敬请相关企业海涵!

闽系房企财报大PK,一起看看这13家企业年报呈现出来的多维度对比结果。

●01●

2018年闽系房地产上市公司

盈利对比情况

1、营业收入表现

这13家闽系企业营业收入前三甲分别是世茂房地产(855.13亿元)、阳光城集团(564.70亿元)和旭辉控股(423.68亿元),13家企业的均值为275.67亿元。

许世坛率领的老牌企业拔得头筹,阳光城和旭辉都是最近几年的行业黑马,成长速度极快。

2、毛利总额表现

毛利排名前三甲的企业分别是世茂房地产(269.49亿元,毛利率31.51%)、旭辉控股(106.13亿元,毛利率25.05%)和融信中国(80.65亿元,毛利率23.47%)。13家企业毛利均值为69.54亿元。

许世坛再挂头筹,旭辉排名提升一位,阳光城被融信拉下三甲宝座。融信的产品品质备受好评,溢价能力是其毛利水平上升的核心因素。

3、毛利率表现

毛利率排名前三的企业分别是宝龙地产(38.55%)、明发集团(35.91%)和力高集团(35.45%)。这个结果恐怕与商业综合体配套对住宅物业溢价率提升高度相关,这也是越来越多的大型房企涉足商业地产的诱因之一。

13家企业毛利率均值为25.73%,与房地产行业毛利率均值相当。

4、净利总额表现

净利总额前三甲分别是世茂房地产(123.11亿元,净利率14.10%)、旭辉控股(71.18亿元,净利率16.80%)和泰禾集团(39.11亿元,12.62%)。13家企业净利总额均值为36.11亿元。

泰禾的院子产品确实广受好评(如果质量过关的话),但净利率水平并未体现出应有价值。

5、净利率表现

净利率前三甲企业分别是福晟集团(40.05%)、中骏集团(20.68%)和力高集团(19.24%)。

13家企业净利率均值为13.44%,这与全行业均值相比,高出约两个百分点左右,这也是闽系企业的价值所在:高速奔跑,还能跑赢大市!爱拼才会赢?

●02●

2018年闽系房地产上市公司

股东对比情况

1、归母净利润总额表现

前三名分别是旭辉控股(54.09亿元,归母净利率12.77%)、禹洲地产(35.05亿元,归母净利率14.42%)和中骏集团(33.85亿元,归母净利率19.04%)。13家企业归母净利润均值为22.49亿元。

看来做旭辉的母公司蛮幸福,有钱花,净利率也表现不错。

2、归母净利润率表现

夺得前三甲的企业分别是福晟集团(40.76%)、中骏集团(19.04%)和宝龙地产(14.48%)。13家企业的均值为10.33%。

福晟集团的归母净利率简直是神一样的存在,不可思议!到底发生了什么?要继续静下心来琢磨一二。

3、每股表现

前三甲分别是世茂房地产(2.65元/股)、泰禾集团(2.05元/股)融信中国(1.38元/股)。13家企业每股均值为0.86元/股。

4、2018年末最后一个交易日(港股为12月28日,沪深为12月31日)市值表现

年末市值前三家企业分别是世茂房地产(690.0亿元)、旭辉控股(304.4亿元)和阳光城集团(207.8亿元)。

明发集团一直处于停牌状态(再不复牌,就会直接被强制退市,看来港交所的监管是值得信赖的。更加值得钦佩的还是普华永道,对数据掺水说不,好样的!),无市值数据。其余12家企业年末市值均值为201.5亿元。

●03●

2018年闽系房地产上市公司

销售指标对比情况

1、年度销售额表现

销售额可是房地产行业地位的标志性指标,背后隐藏着太多的利益纠葛。夺得前三甲的企业分别是世茂房地产(1761.50亿元,增长率75.00%)、旭辉控股(1520.00亿元,增长率46.20%)和融信中国(1218.84亿元,增长率73.35%)。除明发集团未获取到销售额数据外,其余12家企业的销售额均值为768.85亿元。

老牌企业世茂集团当仁不让,后起之秀旭辉气势如牛,高品质见长的融信中国表现也很抢眼。阳光城以1183.25亿元(增长率77.90%)屈居第四名,正荣地产以1080.17亿元(增长率54.00%)位列第五,刚刚跻身上市公司的正荣,在2018年晋升到千亿俱乐部行列,可喜可贺!

2、销售额增长率表现

位列前三甲的企业分别是宝龙地产(96.50%)、阳光城集团(77.90%)和世茂房地产(75.00%),增幅都很惊人。看来,即便在2018年这个调控进一步深化的年份,“爱拼才会赢”的福建人总体表现抢眼,跑赢大市!

有增长率数据的10家企业(泰禾、三盛和明发未公布增长率数据)的增长率均值为65.80%,都很拼!

除前三家无数据企业外,禹洲地产排名最末,增长率为38.95%,

3、合约销售面积表现

排名前三的企业分别是世茂房地产(1068.70万平米)、旭辉控股(956.94万平米)和阳光城集团(895.11万平米)。

福晟集团、泰禾集团和明发集团无法查阅准确的合约销售面积数据,其余10家的合约销售面积均值为544.89万平米。

合约销售面积增长率数据仅录得旭辉控股、正荣地产、中骏集团和宝龙地产、力高集团五家企业的数据,其中中骏集团的增长率超过一倍,为116.70%,力高集团为99.70%,为旭辉控股,52.10%,其实已经不低了!

4、销售均价表现

除福晟集团和明发集团无法找到销售均价数据、泰禾集团采用年度结转销售额、销售面积对应的销售均价数据以外,其余10家企业的销售均价为14249元/平米。

泰禾集团以22505元/平米的均价夺得宝座,融信中国以21672元/平米的均值夺得亚军,季军为正荣地产,销售均价为16878元/平米。

力高集团以8837元/平米的均值表现位列最后。

●04●

2018年闽系房地产上市公司

资产及负债对比情况

1、资产总额表现

资产规模是一个企业实力的象征,夺得前三甲的企业分别是世茂房地产(3775.97亿元)、阳光城集团(2633.97亿元)和泰禾集团(2431.36亿元)。

13家企业资产总额均值为486.57亿元。

旭辉控股和融信中国分别以2410.61亿元和2034.44亿元的资产规模跻身2000亿元资产俱乐部;正荣地产、宝龙地产、禹洲地产以及中骏集团资产均在1000亿元以上。一直做商业地产的宝龙地产,居然位列偏后位置,令人诧异。

2、负债总额表现

闽企的激进是以高杠杆、高负债、高周转为特征体现的。负债总额前三甲分别是世茂房地产(2723.17亿元)、阳光城集团(2223.67亿元)和泰禾集团(2112.47亿元)。

13家闽企负债总额均值为381.08亿元。旭辉控股、融信中国和正荣地产负债均在1000亿元规模以上,负债额度的当然还是三盛控股,86.43亿元负债,值够低,但结合其它指标,三盛控股表现仍然很差。

3、净资产表现

净资产当然是最能体现企业真实价值的衡量指标。这个维度的前三甲企业分别是世茂房地产(1052.80亿元)、旭辉控股(494.46亿元)和阳光城集团(410.30亿元)。

13家闽企净资产总额的均值为105.49亿元。除上述三家企业以外,融信中国、宝龙地产和泰禾集团这三家企业的净资产在310-360亿元规模范围;正荣地产、中骏集团和禹洲地产这三家闽企净资产规模在210-250亿元之间,明发集团资产为170.49亿元,其余三家均在百亿元净资产规模以内。

三盛控股还是劳模,12.25亿元净资产,福晟集团净资产仅比三盛控股多5.56亿元,为17.81亿元,也好不到哪里去。

4、资产负债率表现

资产负债率的高低在行业低谷期是决定企业生死的重要指标,行业高潮期的负债对企业而言风险并不大,反而会带来“高负债、高成长、高回报”的结果。

资产负债率前三甲企业分别是三盛控股(87.59%)、泰禾集团(86.88%)和福晟集团(84.75%)。泰禾的压力不用多说,断臂求生,为之前的盲目扩张付出代价,是必然结果。但三盛控股和福晟集团如此高的资产负债率恐怕要小心了,尤其是三盛控股,亚历山大是必然的现实!

13家闽企资产负债率均值为81.68%,总体比行业均值高3个百分点左右,这也反映出闽企激进的特征。

资产负债率的倒是世茂房地产,仅为72.12%,相对于其规模,这个数据表现良好。紧随其后的分别是宝龙地产(75.16%)和明发集团(76.19%),均低于行业均值。

看来许荣茂老先生的后代管理有方,企业风险管控不像年轻人的风格,稳健发展,确实是调控期让企业“活下来”的必要手段。

5、净资产负债率表现

净资产负债率一直高居不下,是房地产业的一大特色,当然是越低越好。

从表现角度看,前三甲分别是世茂房地产(258.66%)、宝龙地产(302.55%)和明发集团(319.92%)。

13家闽企净资产负债率均值为484.87%。除上述三家企业外,中骏集团和旭辉控股净资产负债率分别是358.41%和387.52%;力高集团、禹洲地产以及融信中国、正荣地产这四家闽企净资产负债率均在420-480%之间;阳光城集团和福晟集团净资产负债率分别为541.96%和555.59%;泰禾集团的净资产负债率为662.44%,这真实反映了这家企业现在面临的巨大压力。

●05●

2018年闽系房地产上市公司

现金和土地储备对比情况

1、现金储备表现

房地产企业年末账面现金及等价物总值,是衡量企业现金流是否安全的关键性指标,相当于房地产企业应对未来短期风险的粮仓,储备粮越多,企业风险控制能力越强。看一家企业粮仓充裕度,不仅要看其值,还需要看其总额对短期债务的偿债能力。短期债务与年末现金流及其等价物比值(即偿债比)越低,企业偿债能力越强,风险越可控。

这个数据的前三甲企业分别是世茂房地产(436.88亿元,一年期到期债务275.54亿元,偿债比63.07%)、旭辉控股(433.28亿元,一年期到期债务179.74亿元,偿债比41.48%)和阳光城集团(324.47亿元,一年期到期债务176.47亿元,偿债比54.39%)。

13家闽企年末账面现金及等价物总值的均值为196.29亿元,除禹洲地产、融信中国和明发集团的财务报表未公布一年期到期债务之外,其余10家企业的偿债比均值为70.78%。

三盛控股还是排在末尾,4.06亿元,偿债比28.57%,倒是很低,不至于断了现金流。

泰禾集团、正荣地产和宝龙地产这三家企业的偿债比分列前三,分别是138.76%、105.77%和93.18%,泰禾、正荣在2019年均面临年末储备不足以偿付一年内到期债务的问题,这也是泰禾不得不将手中的广州院子项目公司股权出让换取生存空间的背后核心!正荣和宝龙的压力也不容忽视,亚历山大是肯定的!

旭辉控股的风险控制能力看来值得点赞,年末储备虽然位居第二,但41.48%的偿债比确实亮眼,位列10家可参考企业中第二位,可喜可贺!

最近,江湖传言旭辉控股被管理层点名,限制其激进的拍地行为,看来与其较好的风险控制措施密不可分。林峰总裁曾公开表示,2019年是个拿地的好年份,不过被监管层盯上,后续资本来源恐怕会有影响,希望旭辉能够处理好这次风波,既能够按企业看清的战略方向冲刺,又能够处理好调控下的监管问题。

2、土地储备表现

土地储备量的多寡,其实就代表着未来两三年的江湖地位高低,也预示着抢夺金融资源能力的高下,所有企图心强的企业,都会不遗余力看准时机,构筑自己未来江湖地位的大堤,轻易不会退缩。

福晟集团和明发集团未公布土储规模,其余十一家闽企中土储排名前三甲的企业分别是世茂房地产(553.80万平米)、阳光城集团(441.78万平米)和宝龙地产(212.10万平米)。12家闽企土储均值为187.15万平米。

旭辉的土储刚刚越过200万的底线,为207万平米,这恐怕是旭辉在2019年狂揽土地的背后诱因。要保持高速增长,207万平米的土储可远远不足,再不快速增加储备,阵营的地位可面临不保的风险!

泰禾集团的土储也低得可怜,仅有46.08万平米,不知黄老板传递给社会的高歌猛进态势,其底气在哪?

●06●

2018年闽系房地产上市公司

三费管理水平对比情况

财务费、管理费和营销费这三项费用分别除以企业年营业收入总额,可以分别得出财务费用率、管理费用率和营销费用率这三个标志企业日常经营管理水平的核心指标。数值越高,说明管理成本越不经济,提升空间也就越大。

1、财务费率表现

13家企业中财务费用率博得前三甲的企业分别是旭辉控股(0.87%)、禹洲地产(0.92%)和力高集团(1.07%)。表现足够,远低于13家闽企3.16%这一平均值。

财务费用率的高低不但与企业的融资能力和财技密切相关,还与企业的周转率不可或缺。

三盛控股再一次垫底,财务费用率居然高达10.17%,令人咂舌!

宝龙地产、福晟集团和明发集团分别以7.03%、6.29%和4.33%的记录成为拉高13家企业均值的“罪魁祸首”。宝龙的数据实在令人意外,这样的老牌企业不应该是这个水平。

2、管理费用率表现

夺得前三甲的企业分别是禹洲地产(2.72%)、阳光城集团(2.79%)和泰禾集团(2.82%)。前两家企业进入榜单并不令人意外,但一直敢于开天价年薪揽人并且高成本人才如流水一样哗哗外流的泰禾集团能够进入闽系企业前三甲着实令人极其意外!这也说明泰禾集团在内部成本管理方面还是有其优势,否则不可能进入前三强榜单。

管理费中薪酬占据不小份额,除此以外,基本就考验一个企业精细化管理的水平高低了。13家闽企管理费用率的均值为4.76%,远远高于全行业均值水平。这其实从一个侧面反映出闽系企业在高歌猛进过程中是有极大提升空间的。

房地产行业的薪酬水平一般认为比制造业要高出很多,但从笔者分析著名家电和制造企业上市公司的数据,得出一个令人震惊的事实:

大多数家电和制造业企业的人均年薪并不比房地产企业低!部分企业(如联想、TCL、美的等)反而要高出房地产行业均值。相信导致这种社会认知的根源在于房地产企业薪酬资源大幅向高管靠拢所致。从这个角度看,房地产业的基层员工,其实并未享受到多少行业。

管理费用率的劳模不幸被宝龙地产夺走,7.56%的管理费用率,高的离谱!中骏集团、三盛控股、力高集团和旭辉控股的管理费用率均高于13家均值,恐怕这些企业的高管要考虑如何赶上同行了!

3、营销费用率表现

营销费用率体现的是企业低成本获取市场份额的能力,数值越低,竞争力越强,成本效益越高。

前三甲企业分别是禹洲地产(1.89%)、中骏集团(2.24%)和世茂房地产(2.37%)。

禹洲地产能够拔得头筹恐怕与其老板林龙安先生的做事风格相关。2010年,我在万达厦门公司任职期间与林先生有过一面之交,相互交换名片后做过一些交流。此后,每到春节,我都会收到林先生的问候短信,虽然看似秘书操作,群发痕迹明显,但直到今年春节,仍然未中断。这显然属于较强客户意识的体现,传导给团队后,出现在营销费用率夺冠上,有点“顺水推舟、水到渠成”的意味。

13家闽企营销费用率的均值是3.34%,略高于行业均值2.5%-3.0%的范围,说明闽企在营销费用的管理方面还有一定提升空间。

三盛控股再一次垫底,5.67%的营销费用率数值

泰禾集团、明发集团、宝龙地产和福晟集团这四家企业的营销费用率均高于13家闽企均值。

明发不用多说,普华永道质疑其数据,至今仍未解决,管理能力肯定有问题。

泰禾集团,院子系列的影响力、产品力都足够强,客户又属于典型的圈层,精准投放应该会降低营销成本,但高达4.38%的营销费用率,有点意外。

宝龙地产,有着“小万达”名号的商业地产王国,城市综合体自我配套的竞争优势本来很显著,为何营销费用率也高到4.01%的水平,不可思议!

4、三费费用率表现

综合表现前三甲企业分别是禹洲地产(5.53%)、阳光城集团(6.99%)和世茂房地产(7.69%)。恭喜这三家企业,比13家闽企11.25%的均值低不少,至少在闽企中值得点赞!

排名倒数前三的企业分别是三盛控股(22.59%?仅三费就要占据如此高比例,靠什么赚钱?赔钱是必然的!)、宝龙地产(18.60%)和福晟集团(14.17%)。

无论任何理由,这样高的管理成本都是企业生存的死敌,当歼灭之!

明发集团和中骏集团的三费费用率均高于13家闽企的均值,需要提升整体管理水平。

●07●

2018年闽系房地产上市公司

人效比数据对比情况

企业人均年营业收入值与人均年薪收入值的比值(即人效比),是衡量一个企业人工投入产出效益的指标,当然是越高越好。

1、用工人数表现

企业用工人数当然与其发展阶段和规模高度相关,还与企业的企图心、业务特征高度相关。

除明发集团未公布员工数据外,其余12家闽企均公布了明确的用工人数。用工的前三家企业分别是泰禾集团(11207人)、宝龙地产(11042人)和世茂房地产(9814人)。13家闽企用工均值为5632人。

福晟集团以200名员工的记录排名最后,三盛控股333人,力高集团978人。其余企业也维持在两千人以上用工规模。

2、人均年薪表现

旭辉控股、禹洲地产、正荣地产和福晟集团、明发集团均未公开其薪酬总额数据,无法评估其人均年薪水平。

其余八家闽企在薪酬排名获得前三甲的企业分别是融信中国(37.28万元/人/年)、力高集团(30.98万元/人/年)和阳光城集团(30.59万元/人/年)。八家企业的年薪均值为23.22万元/人/年。

三盛控股的人力资源系统恐怕属于不食人间烟火的神仙,333人,年薪酬总额仅为2800万元,人均8.41万元/人/年的待遇,亏本经营是大概率事件!

宝龙地产、中骏集团和世茂房地产的人均薪酬均低于13家闽企均值,这些企业要提升管理水平,恐怕先从舍得给员工花钱开始!

3、人均年营业收入表现

除明发集团未公布员工总数外,其余12家企业在人均年营业收入维度表现出色的前三甲企业分别是正荣地产(1220.7万元/人/年)、融信中国(985.6万元/人/年)和世茂房地产(871.3万元/人/年)。12家闽企的均值是587.4万元/人/年。

令人再一次大跌眼镜的还是宝龙地产,以177.4万元/人/年的记录垫底!这也印证了前一个观点,舍不得在员工身上花钱的企业,是不可能有太好的经营效益滴!

中骏集团、泰禾集团、三盛控股和禹洲地产、旭辉控股这五家企业的人均年营业收入也低于12家闽企的均值数据,值得企业高管思考。

4、人效比表现

与人均薪酬数据口径一样,未公布薪酬总额的五家企业无法评估其人效比数据。剩余八家闽企人效比排名前三的企业分别是世茂房地产(4.11)、三盛控股(3.34)和融信中国(2.64)。

世茂和融信进入前三甲恐怕与其企业文化相关,不做深入评述。三盛控股能够进入三甲行列只能用“资本家剥削”五个字描述!

泰禾集团的人效比仅为0.98,位列八家企业之末,这种投入一元,还换不来一元收入的结果,显然是在做赔本买卖。看来黄老板的高薪政策并未换来应有的回报。

最近黄老板在有关企业经营管理思辨方面的说法,其实是一个企业管理的极好案例:

老板只看到员工的问题,但其实最主要的问题还是出在黄老板自身。极度不信任、几乎所有岗位都设置A、B角的做法,你就是请来绝世大神也无关企业经营成效!高薪人才无法施展抱负,旁边又有一个随时窥视、顶替的同事在盯着你,“人在曹营心在汉”是大概率事件,能出卓越成果?做梦吧!

八家企业人效比均值为2.53,意味着投入一元人工会换来2.53元营业收入,毛为1.53元。

宝龙地产、中骏集团、阳光城集团和力高集团这四家闽企的人效比均低于八家均值,分别是1.39、1.68、2.01和2.22。

至此,13家闽企房企的年报数据分析对比宣告结束,希望对大家的工作和判断有点价值。

有意思的是,这十三家企业居然仅有泰禾集团和阳光城集团是在深交所主板上市,其余11家企业一水的都在港交所主板上市,比例确实有点夸张!

●END●

微信内容转自公众号《地产总裁内参》

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