房价到底高不高？国人一直都在争论不休，买过房的人以及一些经常抛头露面的专家，十有八九认为房价是不高的，他们的理由也大多相似：与发达国家相比，中国的房地产发展远没结束，现在我国城镇化率只有不到60%，距离发达国家的80%水平还差得远，加之中国还有至少5亿人没有洗脚上楼，未来这些都是拉动房地产发展的核心动力，房地产的高光时刻并未真正到来；有钱还是要拼命买房。
非但如此，他们还会理所当然地觉得，买不起是你自身造富能力不够，赚不到钱买不了房还整天怨天尤人，不值得同情。社科院专家倪鹏飞更发表惊天言论，从国外来看，房价越低越不利于家庭奋斗和经济转型，言外之意房价越高才越好。
事实上2015年之前，居民房产占家庭总资产的比重不高，而随着房地产市场升温，现在居民房产占家庭总资产的77%，只有23%的其他金融资产，显然，在经历了四年房价大涨之后，中国居民家庭财富都集中流向房地产。
这些钱加起来有多少？地产大佬潘石屹说得很明确，有400万亿都沉淀在房地产里，而只有1%具有流通性，房子盖再多当然也不够满足居住用；再者如此庞大的资金被牢牢锁在砖头水泥上，实体制造业、中高端产业难免得不到输血，发展受阻也就不难理解。
专家说房价不高，在我看来就和马云说“钱没用”是一个道理，他们这些“成功人士”本质上已经不缺少这些东西，所以根本无法理解劳苦大众的真切想法和高房价压迫之苦。因此他们谈论的观点，在少数同类人中可能会引起共鸣或者赞赏，但是在其它不一样的大多数人看来，都是不基于事实的荒诞的表达。
有时候我们谈论房子，谈论房价，其实不是谈论这些，终究谈论的还是人心，房地产是一场人心驱动的游戏，在这场游戏中，开发商、地方、中介、银行、炒房投资客、买过房的人、汗牛充栋的专家等他们都是房地产辉煌发展的既得利益者，他们自然不会看衰楼市，自然会希望房地产能永垂不朽，一直长青下去，这和他们的价值导向有直接关系。但我不止一次说过，房地产诞生之初就是服务于亿万普通购房刚需的，它绝不是少数人造富的工具，过去可能有些人的确靠炒作投资房地产发了大财，这跟国家对房地产的定位有关，事实也证明我们的确犯了大错。
但自2016年底之后，房地产的阶段性任务就已经完成了，国家喊出“房住不炒”那一刻，就注定了房地产要回归居住本源，投资炒房就成了被围追截堵的对象，高房价被逐步瓦解也是必然的趋势——蒙眼买房坐等躺着赚钱的逻辑行不通了，调控重压下，越来越多地方的房产被证明不再是创富的优质资产，有些甚至已经沦为反噬的烫手山芋——从2016年下半年开始，买房的风险开始出现，除了环京楼市房价出现大跌之外，厦门二手房市场房价也出现了大调整，就连像上海这样的一线城市，二手房都是“有价无市”。
尤其是近期楼市接二连三释放重大消息之后，我更加认为这种判断是正确的，中国的房地产正在进入崭新周期，房地产作为投资炒作赚钱的工具属性正在被不断削弱，说得直白点，楼市正式进入不适合投资，更加不适合炒作阶段。而且这次真的不一样，刚需即使没钱买不起房也有了行之有效的解决办法：
一、房地产投资的拐点已经出现，坐等房价翻番已经不可能了
昨天，恒大首席经济学家任泽平在发表的研究报告中认为，房地产投资的拐点已经出现。他在报告中称，目前各线城市投资均已出现见顶迹象。2018年5月以来，300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落，2019年5月降至5%。从领先指标来看，拿地见顶回落已经一年，决定了当下就是投资拐点。
这点我是非常赞同的，3月份的时候我就说过，经历了去年第四季度的楼市寒风萧瑟之后，2019年的楼市“小阳春”会被炒作得更加夸张，因为无论是开发商、投资客还是地方都迫切需要一场躁动来提升信心，尤其是在被调控压抑了那么久之后，一场“翻身仗”意味着给自己一线生机。
所以我们看到今年3、4月份购房者在舆论的煽风点火下都一边倒地觉得楼市重启火热，压抑了一年多的购房需要迎来了短暂爆发，从一线到三线，新房二手房成交量快速上窜，市场被彻底引爆。但随后发生的事情大家也都有目共睹，合肥、长沙、武汉、苏州、宁波等热点城市调控再一次收紧，只坚挺了两个月不到的楼市再一次陷入低迷——5月份300城宅地成交建面直降5%，北上广深等一线城市，新二手房成交量急速下跌。
俗话说，屋漏偏逢连夜雨。对于很多期待楼市调控放松、房价再次翻涨的人来说，更不好的消息已经释放出来了——13日银保监会主席的讲话已经表明了一切，房地产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低。很明显，在接下来的几个月，对房地产市场的融资整顿即将开始，新一轮的地产严查严打风暴正在路上，这意味着什么不言自明，地产企业赖以生存的融资路径刚宽松没几天又要被堵死了，一大批中小地产企业要悲剧了。需要强调的是，对于炒房投机客违规加杠杆，信用贷、消费贷资金不合规流入楼市的现象也会成为被重点打击的对象，所以不管从哪个角度看，这都是在给楼市踩刹车。
二、租房落户、租购同权时代来临，国家使出大招，刚需之苦终于有解了
房价这么高，很多人明知道承担不起，为何还要硬着头皮掏空几代人的积蓄往里冲呢？因为在中国买房子不单单是买一个居住的场所，房子被赋予了太多附加价值，它是教育的基础，是医疗的保障，更可户口身份牢牢绑在一起。不买房就享受不到城市化进程的巨大红利，不买房子女就无法享受同等的教育权利，知识改变命运的最后一丝希望都没有。中国人口众多，教育、医疗等资源匮乏是目前来说无法彻底解决的困境，这也是为什么、医院旁的房子价格被不断抬高的根本原因，很多人买的不是房子，而是学区户口，是种种资源的结合体。
对于很多在大城市打拼的农民工来说，即便购房需求强烈，但是面对居高不下的房价，想买房依然是难于登天，所以发展租赁市场，让租客拥有更多的权益就一直是中央不变的追求，前两年甚至首次提出在部分城市试点“租购同权”，租房和买房享受一样的权利。但在我看来，对于在大城市奋斗的外来务工无房人员来说，租房落户解决子女教育问题才是的难题。
终于租房落户有了重大进展：发改委新闻发言人孟玮6月17日表示，…允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。
有专家直指，这是中国户籍改革的伟大创举。可能有人会说，租房落户对于买房没有实质性帮助，更加说明城市户口越来越不值钱了，不值得欢呼。是的，我不否认，但是不要忘了中国还有千千万万买不起房同样生活在大城市的夹心层，他们渴望这些新政的落地，租房落户能让子女享受到同等的教育权利，一直是他们迫切希望的。
中国房地产的问题很多，但是我们总要有耐心，给予国家解决的时间，凡是都不可能做到立竿见影，更何况房地产牵连众多，我知道高房价、炒作投机现象严重等都需要迫切化解，但是也需要一步步来，不是吗？
三、投资房产不再是稳赚不赔的买卖，不管是企业还是个人都要认清现实
时至今日依然有专家大肆宣传，投资买房依然是稳赚不赔的买卖，在13日银保监会主席讲话时我已经说过，过去投资房地产可以说是最直接最简单的暴富路径，但是在房住不炒大局指导下，在各方都密切注视房地产走势的背景下，未来还继续做着“炒房暴富”的美梦，恐怕不行了。
6月18日经济参考报发布了《高度警惕部分城市房地产金融化》一文，其中提到了关于中国房地产金融化的主要表现：一是明显偏离了“房子是用来住的”定位；二是严重扭曲了社会生产要素结构；三是固化形成了房地产业路径依赖。
这给我们什么启示？首先，过去这些年房地产的投资属性不断放大，把房地产彻底带偏了，房子的居住属性需要再度强化，换句话说过去投资房地产无可厚非，未来还这样做国家不欢迎；其次，这是公开承认过度投资炒作房产对实体制造发展不利，高房价吸食了更多社会资金，但是对实体、对消费都产生了不可估量的挤压；再者，地方为什么对调控楼市降房价不积极？归根结底是对房地产的依赖太大，这种靠出卖土地融资发展城市的路径确实很好走，但是经济参考报表达得很清楚，依赖太高就会成了戒不掉的“毒瘾”，这种发展模式虽然短期利于城市发展，但是不可持续。提升城市自身的造血能力，合理招商引资发展产业，筑巢引凤才是可持续发展道路。发展房地产是一时爽，靠实业中高端产业拉动发展才会一直爽。戒掉“毒瘾”虽然难，过程也比较繁杂，但是千秋万代利国利民，非这么做不可。
所以结合上述三个重大消息，我们已经能看清未来楼市发展的一个清晰轮廓：房子不能再重投资，回归居住本源是目标；一边是保持调控不松，另一边着手大力租房落户、租购同权，降房价比较难实现，但是通过多种渠道解决刚需的住房问题，还是可以轻易实现的；房地产对于各大城市具有很强的拉动作用，但是这种发展模式不可持续，更称不上是路径，改革迫在眉睫。直白点说，就是房地产即将迎来大变革，投资炒作将不被容纳，房地产是时候回归真正服务于亿万普通刚需了。
十三画生
2019-06-19 20:24:22
