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资色·深度 | 背负大量违规纪录,万创国际第四次冲刺IPO

和讯房产 2019-06-13 01:48:59

端午节前,港交所挂出了万创国际的更新招股说明书。加上之前已经“失效”的三份招股说明书,这家安徽房企已经是第四次冲刺港交所IPO了。

与此前因为“失效”重新发布招股说明书的中梁等房企不同,根据微信公众号“楼市资本论”批露,公司控股股东之一、实际控制人汪明来曾出现在中纪委反腐专题片《巡视利剑》中,并作证前淮南市市委书记、安徽省副省长杨振超曾因为汪明来办事,来向他索要了一套总价1800万,位于上海黄金地段的住宅。

万创国际的招股说明书还披露,公司在重组之前,旗下的房地产业务主体“泉山湖置业”还通过当时的母公司“联华实业”向银行套取经营借款,然后将这笔贷款违规挪用到房地产开发上,以降低贷款成本。

但这些违规纪录并未让万创国际丧失登录港交所的信心。在去年大举归还华融资产及另外一家信托公司贷款,以优化负债率、净利润、经营性现金流等数据后,这家“屡战屡败”又屡败屡战的房企,开始了又一次冲关之旅。

成长历史包含大量违规纪录

尽管以今天的角度看,万创国际重组前违规动作有不少,有些甚至足以让后者“灰飞烟灭”。但不得不承认,这家公司是“幸运儿”,在发生这些违规问题后,并没有被追究且加以处罚。

招股说明书179页详细描述了,当年房地产开发融资成本昂贵,年利率在6%-12%之间。而当年的控股股东“联华实业”,由于从事的是贸易业务,可以获得贷款的利率只有4.52%-7.8%。联华实业就向银行借了大量一年期的贷款,用于采购和运营。然后,再把这笔款项转借给泉山湖置业。

尽管,当时银行协议已经规定了,如果将贷款资金挪作他用,银行有权要求即时归还贷款。

除此外,泉山湖置业还曾经为了促销楼盘,向客户提供过垫付首付款,直到2015年年底才停止这一做法。而根据银监局的规定,这一做法是被禁止的。

招股书还显示,泉山湖置业的违规,还包括未足额支付企业应缴的员工社会保险金和公积金部分,以及违反广告法等一系列的违规问题。泉山湖置业还和供应商因为工程债务,引发过诉讼案。

不过,相比之下,控股股东之一,也是公司的实际控制人的汪明来作为检举杨振超的证人,以私企老板的身份,出现在中纪委反腐纪录片涉及十八大以来的重大贪腐案件,要更严重些。也许正是因为上述原因,身为公司的控股股东之一,汪明来却没有出现在万创国际董事及高管名单里。

大规模还债:让财报变得好看

在去年10月第三次递交招股说明书,万创国际曾因为超过1000%的负债率,被多家媒体公开报道。

也许因为这个原因,最新更新的招股说明书显示,万创国际的负债率、净利润以及经营性现金流等指标,都有大幅度的优化。权益负债比例由1218%降至180.4%,净负债比例由600.8%降至23.8%。利息覆盖率由18.4倍提高到159倍。

负债率的大幅下降,原因是万创国际向华融资本一次性偿还了8.29亿元借款, 同时还向紫金信托偿还了1.5亿元的借款。收益与债务的大幅下降带来的融资成本下滑,净利润率也由2017年的13.2%,跃升至18.4%。净利总额更是增长接近200%,达到2.4亿元,三年平均复合曾速达到了62%。

不过,万创国际的孙公司——六安万创又于今年4月和陕西国际信托签订了为期18个月,利率14%的2.5亿元信托借款协议。同时又向淮南通商银行借款两年期利率9.5%的1亿元借款。

特别是相较于此前紫金信托和华融资本,分别只有9%和10%的贷款利率,万创于今年4月借入的两笔借款,借款利息要高出很多。和讯房产多方查找公司联系方式,试图询问公司管理层是否还会有新的借款计划,或者使用更多的高息贷款,造成负债率和净利润率的波动,但未能如愿。

但对万创国际而言,4月新出现的这两笔高息借款,将让公司之前精心降负债率和融资成本的有关布局,变得没有价值。因为,港股市场的机构投资者会因此怀疑公司降负债率和融资成本的决心。

对第四次冲刺港股IPO的万创国际而言,新征途的路依然不好走。

END

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