端午节前，港交所挂出了万创国际的更新招股说明书。加上之前已经“失效”的三份招股说明书，这家安徽房企已经是第四次冲刺港交所IPO了。
与此前因为“失效”重新发布招股说明书的中梁等房企不同，根据微信公众号“楼市资本论”批露，公司控股股东之一、实际控制人汪明来曾出现在中纪委反腐专题片《巡视利剑》中，并作证前淮南市市委书记、安徽省副省长杨振超曾因为汪明来办事，来向他索要了一套总价1800万，位于上海的住宅。
万创国际的招股说明书还披露，公司在重组之前，旗下的房地产业务主体“泉山湖置业”还通过当时的母公司“联华实业”向银行套取经营借款，然后将这笔贷款违规挪用到房地产开发上，以降低贷款成本。
但这些违规纪录并未让万创国际丧失登录港交所的信心。在去年大举归还华融资产及另外一家信托公司贷款，以优化负债率、净利润、经营性现金流等数据后，这家“屡战屡败”又屡败屡战的房企，开始了又一次冲关之旅。
成长历史包含大量违规纪录
尽管以今天的角度看，万创国际重组前违规动作有不少，有些甚至足以让后者“灰飞烟灭”。但不得不承认，这家公司是“幸运儿”，在发生这些违规问题后，并没有被追究且加以处罚。
招股说明书179页详细描述了，当年房地产开发融资成本昂贵，年利率在6%-12%之间。而当年的控股股东“联华实业”，由于从事的是贸易业务，可以获得贷款的利率只有4.52%-7.8%。联华实业就向银行借了大量一年期的贷款，用于采购和运营。然后，再把这笔款项转借给泉山湖置业。
尽管，当时银行协议已经规定了，如果将贷款资金挪作他用，银行有权要求即时归还贷款。
除此外，泉山湖置业还曾经为了促销楼盘，向客户提供过垫付首付款，直到2015年年底才停止这一做法。而根据银监局的规定，这一做法是被禁止的。
招股书还显示，泉山湖置业的违规，还包括未足额支付企业应缴的员工社会保险金和公积金部分，以及违反广告法等一系列的违规问题。泉山湖置业还和供应商因为工程债务，引发过诉讼案。
不过，相比之下，控股股东之一，也是公司的实际控制人的汪明来作为检举杨振超的证人，以私企老板的身份，出现在中纪委反腐纪录片涉及十八大以来的重大贪腐案件，要更严重些。也许正是因为上述原因，身为公司的控股股东之一，汪明来却没有出现在万创国际董事及高管名单里。
大规模还债：让财报变得好看
在去年10月第三次递交招股说明书，万创国际曾因为超过1000%的负债率，被多家媒体公开报道。
也许因为这个原因，更新的招股说明书显示，万创国际的负债率、净利润以及经营性现金流等指标，都有大幅度的优化。权益负债比例由1218%降至180.4%，净负债比例由600.8%降至23.8%。利息覆盖率由18.4倍提高到159倍。
负债率的大幅下降，原因是万创国际向华融资本一次性偿还了8.29亿元借款, 同时还向紫金信托偿还了1.5亿元的借款。与债务的大幅下降带来的融资成本下滑，净利润率也由2017年的13.2%，跃升至18.4%。净利总额更是增长接近200%，达到2.4亿元，三年平均复合曾速达到了62%。
不过，万创国际的孙公司——六安万创又于今年4月和陕西国际信托签订了为期18个月，利率14%的2.5亿元信托借款协议。同时又向淮南通商银行借款两年期利率9.5%的1亿元借款。
特别是相较于此前紫金信托和华融资本，分别只有9%和10%的贷款利率，万创于今年4月借入的两笔借款，借款利息要高出很多。和讯房产多方查找公司联系方式，试图询问公司管理层是否还会有新的借款计划，或者使用更多的高息贷款，造成负债率和净利润率的波动，但未能如愿。
但对万创国际而言，4月新出现的这两笔高息借款，将让公司之前精心降负债率和融资成本的有关布局，变得没有价值。因为，港股市场的机构投资者会因此怀疑公司降负债率和融资成本的决心。
对第四次冲刺港股IPO的万创国际而言，新征途的路依然不好走。
END
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和讯房产2019-06-13 01:48:59
