中国人买房赚了钱，就觉得房产投资是一件容易的事情，是一件只要有钱就可以保证稳赚的事情。这并不是说房产投资真的那么简单，也不是说房子就是稳赚不赔的，更不是说你过去买房赚了钱，就已经成了投资高手，从此无所畏惧。
这是一种盲目的自信，过去买房赚钱的根本原因，与人无关，而是时代所赐；碰巧赶上了房地产市场化，赶上了货币宽松，赶上了时代转型的偶然馈赠。但这些都是既往之事，未来是无法复制的。如果还像之前那样去投资房地产，尤其是买到以下几类房产，那将看不到，只有风险。
一、新区新房
路不通、灯不亮、没商铺、缺人气。这样的房子买来作甚？
有人说便宜，价格洼地，未来新区一起来，就可以躺着数钱了。
问题是，新区何时能起来？不是你说的算，也不是我说的算；经历了这么多城市规划的案例，难道还没有看出来，很多规划都是“薛定谔的规划”吗？不到新区真正起来，我们永远也不能判断哪里才是真正的价格洼地，哪里是价格的滑坡。
退一步说，即便是十年二十年之后新区崛起了，你也无法判断这个区域究竟是作何使用？比如某城市东南郊区计划是高新技术产业，打造类似中关村的产业园，无疑这对于房地产是提振作用，甚至有望成为新的人口聚集区。然而呢？规划几次修订，事态多有变化，最终成为了传统工业区。结果不用说都知道，房价彻底失去了上涨的机会。
这类区域，往往是一二线城市的远景新区规划，或者三四线城市的郊区；它们共有的特点是不毛之地，没有人口基础，没有基建兜底，最终靠什么撑起房价呢？
二、老破小、老破小，有没有学区都一样
有人认为，老破小，还是可以留意下的。
实际上，这种概念，早就该跟老破小一起进入历史的垃圾堆了。
关于，之前讲了太多，这里不再赘述；记住一句话：你的房算不算学区，都是管理层一句话的事；即便算学区，能不能入学，也是一句话的事儿。这种房子又贵又不保险，除了卖给钱多人傻的人，还有谁会接盘呢？
至于说老破小本身，作为年轻人首次置业的考量，或许并不坏。
但作为投资，试问除了等待房地产市场再度升温，整个市场整体上房价上扬，老房子还有什么机会呢？
有人说，拆迁啊！
关于拆迁，我不知道为什么社会上会普遍存在一个拆迁致富的误传。首先说补三套房五套房，多数是指的城中村宅基地的改造，补的房子也多为村证。普通单元楼补三套？从成本上来说几乎都是不可能的了。
而且，政策上也开始收紧，棚改接近尾声，多地在旧城改造方面，已经出台标准补偿文件，钉子户想要多得也成了历史。
总之，一切都在规范中，那种妄图买一套老房子，坐等变成新房子的想法，快点打消吧。
三、公寓或托管型商铺
公寓从来不是市场主流，它应该是商业用地上起来的建筑，主打商用。但由于不限贷不限购，颇受投资者青睐。
然而，名不正言不顺，商业地产能否盈利主要考虑的就是人流量的问题，但你看很多城市都在郊区起来很多商业地产，这目的很明显了，盈利模式不会是传统的商业模式，而是变成了击鼓传花式的营销。
这里特别强调一点就是长租公寓和托管型商铺。这两者有一个共同点，基本上没有个人的产权证，是一个大的房证，投资者一般都是通过协议来认购其中的“股份”。产权不明，这就为后期一些纠纷埋下了隐患。
其次，长租公寓政策限制颇多，一些地方政府已经把这类投资视为“非法”，既然如此，投资者为什么还要拿着自己的真金白银往里冲呢？
另外，对于托管型商铺，业主投资认购，然后由物管中心统一招租，利润按股均分。这对于业主，就坐等分红数钱就行。
看似很美好，实际上也暗藏风险：
1. 宣传中，这些商铺租金通常能达到6%-8%左右，算下来大概十来年就能回本。然而，8%在发达国家房地产市场中，都是较高的率了，开发商承诺这么高的，能保证十年八年吗？后期很可能就会出现问题。
2. 王健林曾表示，万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。万达商业管理的专业性首屈一指，都不能保证全部盈利，那其他开发商和物管公司呢？
3. 租约一般都是跟第三方签的，更难保证业主权益；而且格子铺没有独立产权，都是按股认购，如果物管公司跑路，后期业主想自己处理商铺都是问题。
综上，笔者举了几类常见的房产投资误区，实际上随着市场规范化、房地产投资专业化的推进，像过去那样闭眼买房就想赚钱的时代已经一去不复返。即便未来限购放松，即便信贷再次宽松，投资者也要多留心自己的现金流，以免繁花似锦时买了房，就是一个长久的寒冬；那种守着千万资产过穷日子的生活，不是投资的目的。
刘磊房产评论2019-06-11 14:48:18
