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二十年后,高层住宅或沦为贫民窟一文不值?专家揭露:大有可能

楼市奇说 2019-06-11 09:42:57

去过香港的人都有一个永远难以磨灭的印象,摩天大楼一座挨着一座,密密麻麻的高楼大厦直耸云天,看得人头昏眼花。而且香港的房屋建造得极其拥挤,90平都可以称为豪宅,我们从报纸、电视、手机等平台都或多或少了解过,香港中低层居民的居住环境其实是内地人不敢想象的,为何会出现这种景象?

究其根本原因还是香港是一座孤岛,无州县依托,几千万人口只能寄居在有限的土地上,土地就变得极其稀缺珍贵,真正的寸土寸金,于是为了满足最基本的住房需求,香港出现了各种你意想不到的房屋构造,比如劏房 、笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋等,不仅如此,大楼更是盖得越来越高,从地上生长到天上。

在房价连续蝉联世界排名第一高的香港,社会底层人民就是倚赖着这种地方来维持生活,维持着最后的生存红线。说得再直白点,这些密密麻麻的高楼大厦里基本上都是贫民在这里生存,这些大楼在香港人眼里就是“贫民窟”的代名词。

其实不止香港,北上广深等一二线城市也在重蹈香港的覆辙,土地价格越来越高,大楼越建越高,五六十层的高楼大厦屹立在城市的上空,早已不是什么稀奇的事情。

开发商为何乐此不疲?在有限的土地上疯狂建高层楼房,其根本目的就是为了牟取更多财富。简单来说,同样一块地上只准建一栋楼,肯定是建住宅比建商业赚得多,肯定是建得越高房子越多,才能卖得越多。所以我们看到,在北京上海深圳这样的超级大都市,摩天大楼鳞次栉比,最高楼的记录隔几天就会被打破,在这些发达超级大城市,人流是不断涌入的,但是土地却是有限的,为了解决更多人的居住问题,城市不停外扩的同时,还要做到楼房越建越高,因为只有这样才能满足不断猛增的住房需求。

拿前两天被报道最多的孙宏斌接盘北京泛海项目来说,此项目之前是商业综合体,万科、恒大、旭辉等都想接盘,但是细算账之后都觉得是亏损的买卖,没人愿意接。但是孙宏斌从来都是胆大的,花125亿接下之后,随后使出神力把该项目的产权摇身一变由商业综合体转变成了住宅,此前44.6万平的的建面里只有,9.5万平是住宅,调整规划之后,住宅增加到了26.5万方,原本已经封顶的5栋豪宅被拆除,替代他们的是6栋高层住宅,老孙一番神操作,项目的货值至少增加200亿。

站在开发商的角度,多建高层住宅等于多盖房子,这自然能带来项目的大幅升值,但是对于业主来说,整个社区的品质就直线下降了。

更为重要的是,原本定位高端的产品很大概率一下就增加了成为“贫民窟”的可能。这也是我们今天要集中讨论的重点,那就是未来二三十年之后,我们现在居住的花大价钱购买来的高层住宅,会像香港一样沦为“贫民窟”吗?

专家揭露称:不是没可能!

专家说,所有的大型封闭式高层住宅小区,都有在未来二十年堕落沦为“贫民窟”的可能。大型,封闭式,高层,三个要素。大佬冯仑说,随着人口的减少和四代、五代房的产生,未来的高层很难算得上中产标配,沦为贫民窟的倾向是有的。

维辰财经曾经说过,高层超高层住宅以后的问题很大,将在未来二三十年内成为城市中的贫民窟,电梯老化、设备老化、维护保养成本高,拆迁成本高,基本上没有开发商愿意拆,二战后欧洲为人口高峰而建的高层住宅,现在老化后全成为了贫民窟,因为容积率高,重新开发没有利润可赚,政府和开发商也无计可施,无动于衷。现在买高层住宅的,二三十年还完贷款后,会发现房子一文不值。

眼下大家虽然都无暇顾及未来这么久远的事情,但是真的不代表这不会发生,原因有以下三点:

首先,拆迁成本太高,开发商宁愿建新都不愿拆老。地产行业里有句话叫“宁愿多花钱建新都不愿拆高层重建”,为何?因为得不偿失!现在动辄三四十层的高楼不说拆迁难度极大,再就是容积率已经很高,不可能再拆迁重建更高更赚钱的项目,三四十层目前国家还允许建设,未来随着居住理念的升级更新,可能超过30层的住宅都不允许建设了。因此,现在被很多人青睐争相抢夺购买的高层在不久的未来基本上会沦为开发商避之不及的烫手山芋,不赚钱的事情没有一个开发商会愿意干。靠政府补贴让开发商获得利润,你觉得可行吗?

其次,既然高层在未来很难拆除,那么只能通过维护保养继续使用。但是新的问题也接踵而至:维修保养更难!

维辰财经说得很明确,未来高层各种各样的问题都会显现出来:电梯老化、设备老化、维护保养成本日益高企,是摆在所有人面前的尴尬事实。且这些问题都是随着时间的不断流逝越来越变本加厉的,开始的确可以通过维修解决,但是随着时间的加长,很多设备都是有使用年限的,比如电梯、排水管道、保温层等。这些设备维修本来就是非常复杂的工程,直接更替更是几乎不可能。拿电梯维修来说,四五十层的高楼两部电梯要承载着几百户居民住户的上下楼,不可能让电梯停摆,住户爬楼梯上下楼。即使是一部电梯停摆,试想一下一部电梯运行,顶楼的居民要多久才能到家?而且这样的运行会加快电梯的老化!新交付的小区这些问题出现的概率几乎为0,但是不能否定10年以后、20年以后、30年以后这些问题还不会发生。

过去的低层居民楼大都没有电梯,为了方便居民出行,现在国家提倡集资加装电梯,但是我们看到,各种各样的纠纷开始出现,底层居民乘坐电梯的频次低,他们不愿意掏钱,高层住户也不想当冤大头多花钱,所以很多益民工程都无法进一步落实。十几二十户居民就会产生这么多问题,更何况几百上千户居民?可以想见未来的情况有多复杂。未来在维护保养费用摊派,费用越来越高等问题下,高层还能像现在一样成为被追逐的对象吗?

再者,国外有此先例,高层住宅沦为贫民窟,真不是随便说说的。欧美日韩等发达国家人口密度低决定了他们的高层住宅普遍较少,但是据统计数据显示,但凡存在的高层住宅,基本上都是中低层人士的聚集地,美国、日本等大量的低收入或无收入人群混迹在高耸入云的廉价公寓里,但凡有点积蓄的人都不想住在这里,他们都会想方设法通过购买或租赁的形势远离这些人口大杂烩的公寓等高层住宅。

高层建筑兴起于美国,但是将其发扬广大的却是中国。目前,中国拥有高层建筑的数量是34.7万栋,百米以上的超高层建筑7000多栋,两者均位列世界第一。从城市分布来看,拥有高层数量最多的城市分别是上海3万余栋,北京2万余栋,重庆接近2万栋。

在很多人还没有意识到的时候,其实中国已经在悄悄向着高层贫民窟的国度发展了。

高层住宅面临三大无法解决的隐患:

第一,火灾。火宅对于高层建筑和居住其中的人来说,简直就是致命噩梦。现在的高楼大厦并不像看上去那么不可燃,现在的高层建筑室内装修材料以及外墙保温层等都具有易燃性,一旦低楼层失火,在风的助推下,由下而上,极易形成立体式的火灾。

同时,对应目前的消防技术而言,面对十五楼以上的大火,几乎没有扑灭的可能。世界最高的消防云梯车是芬兰博浪涛消防高空曲臂云梯车,其举高能力为72米,当代消防云梯工作高度规范为32~52米。相信很多人还记得杭州保姆纵火案的情景,该案例就是楼层太高,消防云梯最高达不到高度,耽误了救火最佳时机,最终酿成了特大惨案。

第二,人祸。高层住户数量庞大,且人员素质参差不齐——多数都是炒房投资客买来增值的,都是出租给中低收入群体,这些人安全意识低下,对房屋的保护更是谈不上,自然就加大了房屋设备老化,出现事故的发生概率。

第三,公共设施的快速老化。和多层住宅相比,高层建筑涉及到大量的公用部位和公共设施,比如电梯、楼道、外墙,供水、供电、供气。如果运气差点,再买到开发商偷工减料,物业不负责任的房子,那简直是雪上加霜。

俗话说得好,人无远虑必有近忧。虽然当下中国的高层建筑很少出现沦为贫民窟的案例,但是不代表上述提到的高层各种问题不会出现。房子是一个普通居民几乎所有的财富,对于家庭而言都有很重要的地位,所有我们在购房时也要把这些问题提前想到,不能只顾当下不顾未来,不管是自己住还是留给子孙后代,都应该考虑更好更没有隐患的房子。政府在建房维护方面也要有监督之责,应该从后期维护和消防技术问题上给予更多研究和规范约束。总之在隐患没有完全解除之前,我的建议是,未来新手买房,超过15层以上的楼层在资金允许的情况下尽量不要选择,或慎重选择。

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