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风向又变了?房贷利率上调真正为啥?央行:不会一刀切误伤刚需

光宇吐楼市 2019-06-05 11:55:06

一个多月前,房贷利率实际上也在随着市场的整体宽松而适度降低,然而一切都要从前段时间楼市的一场大回暖说起。无论是各地方城市的适度放松调控或者说一城一策,或者说各城市银行的房贷利率下调,本来应该是可以降低买房成本了,但是伴随着楼市回暖,各种炒房力量也加入近来,再次成为房价过快上涨的推动力。

终于,4月19日国家再次重申房子是用来住的而不是用来炒的这个定位,几乎同时住建部也向房价过快上涨和土地市场过热的城市发出预警,随之,各地也对调控进行升级和加码。一场楼市调控升级的大戏又开始了。

回顾5月15日,据融360数据,2019年4月,全国首套房贷款平均利率为5.48%,较上月下降8BP,首套平均利率连降5个月,低于去年同期水平,未来整体利率仍可能继续下行。4月份的房贷利率下调情况超过预期,今年一季度尚未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市,均在4月份有不同幅度的下降。

同样,据中指研究院的数据,2019年4月,全国首套房贷款平均利率为5.48%,较上月下降8BP(BP即基点,1个基点等于0.01%),较以往已连降5个月,同时二套房贷款平均利率为5.81%,已连续下降半年。

本来当时预期未来房贷利率还会下行,但是进入五月之后,多个城市却出现回升趋势:南宁多家银行上调二套房利率,合肥首套房利率在上浮20%的基础上,部分银行上调至25%,青岛部分银行首套利率由之前的上浮10%、12%回升至15%,郑州首套房贷利率上浮基本在15%—20%,二套房则在20%—25%。近期,又有消息指出南京多家银行将把首套房利率回调至15%,此前其部分银行的首套最低利率已经达到上浮5%的水平。

所以,一切又都变了,此前的风向也随着市场过热现实而改变了。房贷利率提高最直接的是增加购房成本,作为市场调节的一大手段,历来都是因市场冷暖而调整,近来市场过热的预期似乎也就让利率上调成了楼市调控的重要手段。

房贷利率尤其是首套房贷利率也跟着上调,理论上是对购房者的预期进行调节,目的也很明确,就是为了抑制市场过热,让炒房者因为市场的收紧而退步。您一定会说,恐怕退步的不是炒房者,而是刚需吧。是的,炒房者也是这么说的,他们以刚需作为要挟,说炒房者才不怕,炒房者可以全款,刚需才受制于房贷利率。

实际上,这些话都有点亏心,炒房者才是最会利用杠杆,而且他们把杠杆用到了极致,不要说炒房者有钱就不贷款,炒房对利率调整是主动敏感,而刚需是被动敏感。

首套房贷利率上调,唯一的解释就是,降杠杆的任务还很艰巨,仍需要防范金融风险,此前就说过要降低居民杠杆,遏制房地产泡泡化倾向。而且作为刚需也是鱼龙混杂,不是你说是刚需就是刚需,也不是说你是刚需就没有风险。刚需的范围太大,以前大家都能通过加杠杆买房,但如今政策有所调整,并不是所有刚需都可以通过贷款来实现买房,过去一些不具备还款能力的也想借助刚需的名义入市,这必然会隐藏巨大风险。

控制房价的目标还是很明确的,如果不稳定房价,就谈不上其他,只有当房价稳定住,改变大家的预期,炒房者才能知难而退。如果仅仅是提高了刚需的买房门槛,那一定不合理。但是我们必须看到,暂时对刚需的伤害实际上是对炒房者的打击,是对市场环境的净化,最终还是会反哺到刚需身上。当然我们知道首套房贷利率肯定不会持续增加,也不会太高。

所以,首套房贷利率上调真实目的就是,一是为了打击炒房者,给炒房者震慑作用,通过信贷收紧改变预期;二是清理并不具备入市条件的所谓刚需,这也是市场风险的重要隐患。最终目的就是希望大家冷静下来,购房者不再贸然入市,确保市场稳定。

今年早些时候,央行副行长潘功胜在回答关于住房贷款等方面问题时表示,房贷利率虽然上升,但仍处于比较低的水平,央行将采取措施支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。这也就是说,房贷利率上调并没有见底,未来购房者还是要谨慎入市,同时,央行还认为,房贷利率不会搞一刀切,这样可能误伤刚需,将来会对自住购房者实行差别化利率政策。

虽然随着市场稳定下来,房贷利率还会宽松下来,但无论如何,未来房贷利率出现历史最低水平也不太可能。毕竟房地产市场基本面发生了变化,最近,官方不断表态,房地产高速增长时代已经结束,正在向高质量发展阶段过渡。从“发动机”定位转向“稳定器”定位。未来不可能还会出现什么人都支持买房,既要分化购房需求,从不同层次进行划分,又要防范投机炒房对市场的影响。作为购房者也要明白这个道理,不是所有人都要去买房,在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下,结合自身需求选择不同居住形式。

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