一个多月前，房贷利率实际上也在随着市场的整体宽松而适度降低，然而一切都要从前段时间楼市的一场大回暖说起。无论是各地方城市的适度放松调控或者说一城一策，或者说各城市银行的房贷利率下调，本来应该是可以降低买房成本了，但是伴随着楼市回暖，各种炒房力量也加入近来，再次成为房价过快上涨的推动力。
终于，4月19日国家再次重申房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，几乎同时住建部也向房价过快上涨和土地市场过热的城市发出预警，随之，各地也对调控进行升级和加码。一场楼市调控升级的大戏又开始了。
回顾5月15日，据融360数据，2019年4月，首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP，首套平均利率连降5个月，低于去年同期水平，未来整体利率仍可能继续下行。4月份的房贷利率下调情况超过预期，今年一季度尚未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，均在4月份有不同幅度的下降。
同样，据中指研究院的数据，2019年4月，首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP（BP即基点，1个基点等于0.01%），较以往已连降5个月，同时二套房贷款平均利率为5.81%，已连续下降半年。
本来当时预期未来房贷利率还会下行，但是进入五月之后，多个城市却出现回升趋势：南宁多家银行上调二套房利率，合肥首套房利率在上浮20%的基础上，部分银行上调至25%，青岛部分银行首套利率由之前的上浮10%、12%回升至15%，郑州首套房贷利率上浮基本在15%—20%，二套房则在20%—25%。近期，又有消息指出南京多家银行将把首套房利率回调至15%，此前其部分银行的首套利率已经达到上浮5%的水平。
所以，一切又都变了，此前的风向也随着市场过热现实而改变了。房贷利率提高最直接的是增加购房成本，作为市场调节的一大手段，历来都是因市场冷暖而调整，近来市场过热的预期似乎也就让利率上调成了楼市调控的重要手段。
房贷利率尤其是首套房贷利率也跟着上调，理论上是对购房者的预期进行调节，目的也很明确，就是为了抑制市场过热，让炒房者因为市场的收紧而退步。您一定会说，恐怕退步的不是炒房者，而是刚需吧。是的，炒房者也是这么说的，他们以刚需作为要挟，说炒房者才不怕，炒房者可以全款，刚需才受制于房贷利率。
实际上，这些话都有点亏心，炒房者才是最会利用杠杆，而且他们把杠杆用到了，不要说炒房者有钱就不贷款，炒房对利率调整是主动敏感，而刚需是被动敏感。
首套房贷利率上调，的解释就是，降杠杆的任务还很艰巨，仍需要防范金融风险，此前就说过要降低居民杠杆，遏制房地产泡泡化倾向。而且作为刚需也是鱼龙混杂，不是你说是刚需就是刚需，也不是说你是刚需就没有风险。刚需的范围太大，以前大家都能通过加杠杆买房，但如今政策有所调整，并不是所有刚需都可以通过贷款来实现买房，过去一些不具备还款能力的也想借助刚需的名义入市，这必然会隐藏巨大风险。
控制房价的目标还是很明确的，如果不稳定房价，就谈不上其他，只有当房价稳定住，改变大家的预期，炒房者才能知难而退。如果仅仅是提高了刚需的买房门槛，那一定不合理。但是我们必须看到，暂时对刚需的伤害实际上是对炒房者的打击，是对市场环境的净化，最终还是会反哺到刚需身上。当然我们知道首套房贷利率肯定不会持续增加，也不会太高。
所以，首套房贷利率上调真实目的就是，一是为了打击炒房者，给炒房者震慑作用，通过信贷收紧改变预期；二是清理并不具备入市条件的所谓刚需，这也是市场风险的重要隐患。最终目的就是希望大家冷静下来，购房者不再贸然入市，确保市场稳定。
今年早些时候，央行副行长潘功胜在回答关于住房贷款等方面问题时表示，房贷利率虽然上升，但仍处于比较低的水平，央行将采取措施支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。这也就是说，房贷利率上调并没有见底，未来购房者还是要谨慎入市，同时，央行还认为，房贷利率不会搞一刀切，这样可能误伤刚需，将来会对自住购房者实行差别化利率政策。
虽然随着市场稳定下来，房贷利率还会宽松下来，但无论如何，未来房贷利率出现历史水平也不太可能。毕竟房地产市场基本面发生了变化，最近，官方不断表态，房地产高速增长时代已经结束，正在向高质量发展阶段过渡。从“发动机”定位转向“稳定器”定位。未来不可能还会出现什么人都支持买房，既要分化购房需求，从不同层次进行划分，又要防范投机炒房对市场的影响。作为购房者也要明白这个道理，不是所有人都要去买房，在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下，结合自身需求选择不同居住形式。
光宇吐楼市2019-06-05 11:55:06
