房小评 中国房评报道 昨天
有句话叫“距离产生美”，但在买房中切忌这五个字。很多买房人就是因为没有充分详细了解项目和区域，才落得个“买完就后悔”的结果。对于买房人而言，充分了解项目所在区域的情况，是避免买房掉坑的前提。
在篇青龙湖区域测评文章《【区域测评·青龙湖专测①】这是海拔仅71米的泄洪水库！》中，我们就青龙湖的自然环境，即湖的资源做了解读；在第二篇文章《【区域测评·青龙湖专测②】中国的“达沃斯”，“路”在何方？》中，我们解读了青龙湖的交通配套，即路的资源。
接下来，我们就青龙湖的商业配套资源进行解读，这是决定将来人们入住这个区域后生活是否便利的关键。一个区域的繁华离不开商业，只有“住”没有“商”，只会沦为“睡城”、“老年城”。
因此，今天我们就来聊一聊青龙湖的“商”。
1
缺商业，却做酒店
即将拥有大量限竞房入市的青龙湖地区，未来人口规模将不亚于天宫院地区。这类大型住区一般位于城市边缘，生活配套相对匮乏，早先入住的业主甚至连送餐上门的诉求都无法得到满足。所以大型住区的规划，一定要留有与未来区域居住人口相匹配的商业用地。
魏各庄路与青龙湖限竞房项目工地
有规划专家指出，如果商业定位只服务社区业主，商业的建筑面积占总建筑面积的2.5%~3.5%之间即可；如果商业定位既要解决社区业主需求，又要为周边业主提供服务，那么商业的建筑面积占总建筑面积的4.5%~5.5%更适宜； 如果商业定位为区域商业中心，那商业的建筑面积至少要占总建筑面积的5.5%~6.5%。
以北京天宫院地区为例，2010年天宫院街道办事处登记的常驻人口只有2.2万人，随着2014年保利春天里、金融街融汇、龙湖时代天街等多个住宅项目的陆续交付，区域新增住宅面积近230万平米。以人均30平米居住面积计算，新增居住人口近8万人。
为解决区域新增人口的生活配套问题，天宫院地区同步规划了两大商业综合体：龙湖时代天街、凯德mall天宫院，并在2016年、2018年相继开业。
两个商业配套共计50万平米，服务约10万常住人口，平均每千人享有的商业配套面积达到5000平米。超大体量的商业配套让每一位业主都能享受到生活的便利。同时也为区域人口的再次增加，留出配套服务空间。
2019年房山青龙湖镇将有三个限竞房项目集中入市，带来约35万平米的新建住房和未来约1.2万的新增居住人口。但现阶段区域周边2公里范围内的生活配套只有崇各庄村的超市。
未来这里的居住人口对新建商业配套的依赖性很强，而区域内的新建商业配套，就在首开熙悦观湖地块。
首开熙悦观湖项目沙盘
首开熙悦观湖地块规划了建面2.8万平米的商业配套，是青龙湖三个限竞房所在区域仅有的新建商业，未来要承载区域商业中心的功能，至少需要拿出2万平米来做配套商业。
可在首开股份发布的青龙湖项目建设方案中，共计2.8万平米的B4综合性商业金融服务业用地，将建设3栋酒店、1栋办公楼和1栋商业。扣除酒店占用的建筑面积，留给商业配套的面积大大降低。
首开地块上的商业为何要做酒店，而不是这个区域发展急需的购物中心？房小评就此事询问首开熙悦观湖项目营销负责人，对方表示，“做酒店是公司决定的，各楼栋的建筑面积现在还不清楚”。
据了解，首开的商业配套将于2021年12月交付，至于商业部分是自持运营还是散售，该项目负责人表示“现在公司还没有确定”。
2
商业是“烫手山芋”？
据悉，首开所拿下的青龙湖镇FS16-0201-0005等地块是这三个限竞房项目中成交价格和楼面均价的。
据知情人士透露，首开能够低价拿地的主要原因就是该地块包含很大比例的商业和其他公建配套，因此其他开发商才不愿意拿。该地块是青龙湖区域推出最晚的地块，网上竞标报价截止时，只有首开股份一家开发商报名参与。
这是一块“骨肉相连”的地块，包含大量的商业面积将来不好销售，住宅比例不高。住宅是“肉”，商业是“骨头”，如果仅看到住宅的“肉”，商业开发的“骨头”砸在手里，也会出现算不过账的情况，因此区域其他开发商兴趣都不大。
看似楼面价的首开熙悦观湖，需要配建的商业和其他公建面积超过10万平米，再加上自持商业物业的运营成本，楼面价的优势还剩多少能转化成利润？
青龙湖限竞房项目工地
首开熙悦观湖地块的总建筑面积约16万平米，住宅约5.8万平米，商业约2.8万平米，其余为包括停车场在内的其他建筑面积。
对比龙湖熙湖悦著高达21万平米的住宅建面，其住宅规模较小。与金地大湖风华建面7.65万平米的纯住宅地块相比，其需要配建的公共配套较多。而且这样一个全新区域的商业，需要时间来养，多方因素下，这个低总价的地块反成了“烫手的山芋”。
从项目的沙盘可以看出，住宅西侧三栋楼宇组成的商业配套采用裙楼底商＋下沉式商业的设计。此类商业形态多出现在散售物业中，如保利欢乐大都会。
散售对于开发商来说更有利于快速回收资金，但对于区域商业氛围培养来说极为不利。尤其是新区域，往往出现“先引客流，还是先做服务”的困局。
青龙湖区域三个限竞房项目交房时间集中在2021年9-12月，正值北京秋冬交替时节，除了金地大湖风华是精装交付，可以购置家具直接入住，其他均需要业主自行装修，而冬季是不利于室内装修的。也就是说，区域入驻高峰要到2022年6月以后。
崇各庄村（魏各庄路）两侧临街商店
由于缺少品牌商业和品质商业，区域内目前的商业发展现状很差。如首开股份持有运营项目中的商业部分，将对区域商业发展产生积极影响。如将这些商业散售掉，则区域商业将错过一次提升的机会。同时，个体经营会导致业态的不确定性，带来商业业态杂乱的问题。
持有运营对区域商业发展固然好，但“养”商业成本之高，让很多开发商望而却步。所以在青龙湖其他开发商眼中，宁愿选择高溢价的住宅地块快周转，也不要土地属性复杂，配建工程量大的地块。其背后的逻辑依然是成本与利润。
但是，不管拿地时算账逻辑如何不同，既然拿下土地，参与到青龙湖区域的开发建设，就该对区域的未来负责。
作为青龙湖镇首批开发的配套商业，首开又是北京市国有企业，理应为青龙湖片区的发展承担责任，为项目地块中的商业制订自持运营的长远规划方案，而不应做尽快卖掉的打算，否则几年之后，青龙湖区域的发展将会为商业配套缺乏而烦恼。
中国房评报道2019-05-29 13:54:26
