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揽金700亿之后,在武汉房价最高的二七滨江,P(2019)041地块会创新高吗?

土地情报 2019-05-23 01:42:33

继武汉土地市场揽金700亿之后,武汉房价最高的二七滨江板块,即将迎来P(2019)041地块的摘牌,正主究竟花落谁家,引市场关注,下面由中指院为大家带来该地块的详细解读。

? 卫星图与地块边界

?地块基本信息

?地块航拍图

识别二维码观看P(2019)041号地块航拍图

?地块区位

本地块位于江岸区二七滨江板块,紧邻二七长江大桥,有二环线、解放大道、江北快速路三条主要出行干道。在轨道交通方面,目前以轻轨1号线为主,另有地铁12号线在建设中。目前最近的站点为轻轨1号线徐州新村站,距地块约900米,未来丹水池站将作为1号线和12号线的换乘站点,12号线又与地铁3号线在兴业路站交汇,未来出行非常方便。

就大区位而言,地块所处位置临近武汉市政府中心,距武汉市主要交通枢纽距离适中,距汉口站7.6公里,距武汉站约9.5公里,距天河机场约19公里,经由地块旁的二环线可以30分钟内达到,总体而言对外通达性强。

?地块讲古

3月22日,武汉市土地交易中心发布了《武汉市国有建设用地使用权出让预公告武预告字(2019年)1号》。这是武汉土地交易市场首度公开采用“用地预申请”模式进行土地出让,而江岸区汉口滨江国际商务区五期P12-1地块正是“试水第一地”。

武汉土地交易市场首次公开采用“用地预申请”模式,一方面可以让政府全面了解土地市场的需求状况,合理掌控土地的供应规模和节奏,另一方面方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息,为土地投拓做好相应准备。在预申请过程中,如果有意向竞买人,就可以根据其意图、要求对供地方案和交易条件做出及时的细部调整,然后进行正常的挂牌出让流程;如果没有,则不进行挂牌。这样既不会因无效挂牌浪费时间和资源,也可以避免因土地流拍的结果对市场信心造成负面影响,或造成土地市场忽冷忽热的不稳定现象,而影响地价的稳定性与合理估值。用地预申请模式,国家早已做过多年政策研究,也在多个城市进行了试行,本次在武汉土地交易市场执行也算是可喜进步。

本次出让的滨江商务区地块,其地理位置以及周边配套的优势是毋庸置疑的,地块的价值之高,非实力雄厚者不会轻易染指。优质地块固然会引来多家房企竞争,通过预申请模式寻求意向开发商,然后制定相应的出让条件,使地块成为定向地,最终底价成交。这种措施,既保障了意向竞买人能顺利拿地,又能减少开发企业在对供地不明确的情况下全力竞争某一批次地块的非理性行为,促进土地市场的健康稳定发展。

探究该地的挂牌历程,3月22日放出预申请公告,预申请的截至时间为5月21日,说明政府打算用2个月的时间来试探一下市场,寻求意向客户。随后仅经历1周的时间,即3月29日,该地便正式进入出让公告。戏剧性的是到了挂牌截至期的前一天,即4月29日,该地块突然通知延期出让,随后又公告新的出让截止时间为5月30日。历史总有惊人的相似,去年出让的滨江商务区P(2018)098、 P(2018)099这两宗土地,位于本次出让土地旁边,也在摘牌期前夕突然公告延期一个月,最后底价成交。

?周边土地

江岸区的“十三五”规划中指出要构建“三区一带一城”创新空间格局,重点提升包括二七沿江商务中心在内的七个功能中心,在产业上也做出了以汉口沿江商务区二七片为主要载体,布局发展金融类总部经济的规划。

早在2010年,二七滨江商务区就开始了征地、拆迁等工作。截至今日,二七滨江商务区云集了万科、新世界、绿城、华发、瑞安等大牌房企,拥有武汉最黄金的滨江地段,最高端的写字楼集群,集中了二中、七一等一流的教育资源,三甲医院,企事业单位,高薪人群云集,无疑是武汉现在乃至未来房价最高的区域。

土地市场方面,可以参考18年出让的三宗滨江地块,即P(2018)023号、P(2018)098号以及P(2018)099号。三宗地块均为底价成交,竞得人分别为中诚信,泰康人寿以及中海和华讯方舟联合体,三宗地块的最高成交楼面价在12353-13645元/㎡的范围内,相比而言本地块起拍楼面价11523元/㎡则略低。另外需要注意的是,本次出让地块容积率大于其旁边的地块,商住比也较高。

?竞品项目

【中信泰富滨江金融城】

地处“长江主轴”重点段。

贯穿3大城市主干道,毗邻轻轨一号线。

以“保险+”概念为依托,打造武汉市水准国际化金融城市综合体。

3月31日首次开盘,主力户型127-195㎡平房源,毛坯均价34000元/㎡。

【伟鹏万科·御玺滨江】

地处“二七滨江核心商务区”,助力长江主轴加速发展。

秉承“东方为魂,时尚为骨”之理念,打造塔尖人群之高端宅区。

主推168-262㎡三居、四居精品房源,空间布局宽敞舒适。

18年3次开盘,均价42000元/㎡,精装修标准为5000元/㎡。


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