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GDP破万亿,看郑州开年楼市表现如何

土地情报 2019-05-23 01:42:32

政策动向

1.郑州整体调控思路仍然是坚守“房住不炒”定位,保持政策连续性。在调控方式上,通过强化市场监管,维护市场秩序稳定,为政策落实争取时间;政策关注点仍然聚焦基础住房需求,强化住房保障力度的同时,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。伴随因城施策逐步实施,郑州调控政策出现边际适度微调,但主体调控政策仍保持政策连续性,难言全面放松。

2.市场监管方面发布房地产消费警示,强化监管预期,整治乱象,保障市场健康平稳发展。郑州市房管局发布房地产消费警示,提醒消费者购房要严格遵守住房限购政策,不要购买不符合交易条件的房屋,不要随意交纳电商费、会员费、信息咨询费,不要接受购房首付分期服务,要谨慎签订商品房买卖合同;与此同时,郑州市通报24家房企和中介因违规扰乱市场秩序遭到查处。下一步将继续加大房地产市场监管力度和市场乱象整治,并敦促各房地产企业加强自律,诚信守法,规范经营,保障房地产市场健康平稳发展。

3.供应结构方面重点关注基础住房需求,加强住房保障力度,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3月,郑州市召开2019年全市住房保障和房地产管理工作会议,会议强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,全面加强保障性住房建设管理,积极培育住房租赁市场,逐步探索建立多主体供给、多渠道保障、租购并举等房地产长效机制;明确2019年任务目标,重点关注基础住房需求,确定棚户区和公租房完成目标,完善住房保障规模,短期内,保障性住房仍是政策关注重点;同时决定减少2019年商品房供应及销售目标。

4.河南对省直公积金政策进行适度放松,提高公积金贷款额度。3月22日,河南省公布《关于住房公积金贷款政策调整的通知》,对省直住房公积金贷款政策进行调整,夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金6个月以上,满足省直中心住房公积金贷款条件,郑州市区内购买首套住房,提高贷款公积金额度;同时推进商业住房贷款转住房公积金贷款业务。

商品住宅市场

住宅市场一季度供应快速下滑,成交显著上升,整体市场处于供不应求状态。受房企推盘节奏逐渐放缓影响,一季度累计新增供应109万平,同比下滑五成以上;伴随因城施策的逐步实施,楼市调控开始出现边际化松动迹象,部分银行下调首贷利率、公积金政策贷款额度有所提升,购房预期逐步改善,同时叠加限签政策边际放松、集中备案现象增加,一季度共计成交面积297万平,同比增加50%。在供不应求的影响下,商品住宅可售面积逐步下滑至641万平,出清周期降至5.5个月,库存处于不足状态。在维护市场稳定的背景下,预计二季度商品住宅新增供应量将增加。

图:郑州商品住宅供求及库存情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区

一季度郑州商品住宅成交价格回落明显,单月同比增速呈下滑趋势。一季度郑州商品住宅成交均价为12166元/平方米,同比下降12%,环比下跌14%;单月来看,郑州新房房价同比增速从2018年下半年开始呈稳步下滑趋势,3月份成交价格降幅进一步扩大,成交均价降至11198元/平方米。伴随房企融资成本上升、销售压力加大、资金回流不畅等因素影响,部分房企开始以价换量,推出打折、特价房等方式进行促销,甚至部分项目报价下滑明显。

图:郑州商品住宅季度及月度价格走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据包括区域有金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、郑东新区、高新区、经开区

成交分区域看,惠济区成交规模最大,金水区同比增幅显著。从区域成交规模来看,一季度惠济区成交规模最大,成交量累计达到54.13万平,占市区成交总规模的18%;金水区、中原区、管城区紧随其后,成交规模均超过40万平。从区域成交变化来看,一季度除郑东新区外,其他区域成交规模均呈同比上涨态势,其中金水区同比增幅较大,达到102%;郑东新区成交面积同比下降幅度较大,同比下降近30%。

图:郑州一季度商品住宅各区域成交情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

宅地市场

郑州宅地市场供求规模双降,流拍率快速降至低位。一季度,全市宅地供应851万平,较去年同期下降43%,成交862万平,同比减少35%。伴随融资环境边际化宽松,企业融资压力有所缓解,房企拿地意愿有所恢复,宅地供应地块全部成交,但受宅地供应紧缩影响,成交规模明显下降。宅地成交楼面价跃升至高位,溢价率小幅回升,宅地市场热度上升。一季度,宅地成交楼面价为3319元/平,环比上涨60%;宅地成交平均溢价率10%,环比上升6个百分点。中心城区部分推出地块由于地理位置比较突出,受到全国性房企持续性关注,宅地市场竞争程度有所上升,溢价率小幅回升,成交楼面价跃升至高位,宅地市场热度上升。

图:郑州一季度宅地供求及楼面价/溢价率情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从区域宅地供求情况看,新郑市宅地需求旺盛,供求规模为郑州区域内最高。一季度,金水区、二七区及惠济区成交量较高,成交面积均超过了70万平,其中金水区成交面积最高达101万平,较去年一季度下降42%;从供应方面来看,二七区供应建筑面积最高,合计供应124万平,较去年同期上升286%。新郑市、中牟县成交量瑶瑶领先于其他区域,成交面积均超过了100万平,其中新郑市成交面积最高达183万平,较去年同期上升11%。供应方面,新郑及二七供应建筑面积也均超过了100万平,其中新郑供应量最多为163万平,较去年一季度下降13%。远郊区域供求基本均衡,新密市供求规模处于高位。新密市为远郊区域宅地供求规模最大的区域,且供求规模相对均衡,累计供应宅地61万平,同比下降28%,成交宅地面积62万平,较去年同期下降21%。

图:郑州一季度各区域住宅用地供应及成交情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从区域宅地楼面价及溢价率来看,一季度郑东新区宅地市场火热,宅地成交楼面价及溢价率均处于相对高位。楼面价方面,一季郑东新区、管城区、高新区、金水区、二七区、惠济区以及中原区成交楼面价高于郑州区域成交楼面价均值,郑东新区宅地成交楼面价最高,达23033元/平,其次管城区成交楼面价为7157元/平,高新区成交楼面价也超过了5000元/平,新密市成交地块楼面价最低,仅为1030元/平;管城区、荥阳市、高新区和巩义市较去年增长明显,新郑市和中牟县较去年下降明显。溢价率方面,郑东新区、高新区和管城区溢价率高于郑州溢价率均值,热度相对较高;管城区和二七区溢价率处于相对低位,其余区域宅地均以底价成交。

图:郑州一季度各区域宅地成交楼面均价情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:郑州一季度各区域宅地成交溢价率情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

未来郑州市场展望

趋势一:商品住宅供应量将增加:2019年一季度,伴随郑州政策边际调整,市场预期有所改善,成交规模显著增加,库存出清周期下降至6个月以内,市场整体处于供不应求状态。在以稳为主的调控主基调下,预计二季度郑州商品住宅供应节奏将加快,供应量或将明显增加。

趋势二:整体价格将逐步趋稳:在以稳为主的调控主基调下,郑州按照调控需求进行政策微调,适度放宽首贷利率、公积金政策贷款额度支持合理自住性需求,市场预期有所改善,但在稳地价稳房价稳预期的背景下,对市场价格的影响恐将有限,预计后期郑州整体价格将逐步趋稳。

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