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东西城腾退试点将至:城市更新+腾笼换鸟,北京锁定“全球中心城市”定位!

大山俱乐部 2019-05-10 23:35:47

日前根据多方消息,基本确定在未来1-2个月之内,西城区将会正式启动历史文化街区内的直管公房平房的“自动式”退租试点工作。

首批历史文化街区退租试点的地点基本确定为:西城区菜市口西,广安门内南的法源寺地区,早期试点的胡同可能为西砖及莲花两个胡同。

自从去年5月份20号文件出台,到今年的18号文件,历经整整一年的时间,北京将全面开启历史上规模最大的“城区居住改善及面貌修复”计划。

根据估算,本次主动式退租涉及的核心区范围高达20平方公里,占到核心区面积的35%左右,数十万居民有望在本次腾退中改善居住条件,北京市也能够对核心区历史文化街区进行有效保护。

北京的未来,定位于“全球中心城市”!

【1】

从世界城市,到全球中心城市

北京主动进行产业及人口的全面转型

2002年,北京市公布了《2004-2020年北京城市总体规划》,在这一版城市规划里,北京给自己到了2020年目标定位为:世界城市。

2018年《世界城市名册》正式出炉,北京的全球排名从2010年的12位,直接上升到了2018年的第4位,北京已完成“世界城市”的发展目标。

2017年,北京重磅推出《2006-2035年北京总体城市规划》,将北京城市发展的下一个目标定位于:全球中心城市。

目前能够称得上全球中心城市只有两个,一个是伦敦,另一个就是纽约,全球评级均在A++以上,未来10-15年,还要再加上一个北京!

全球中心城市的核心特征有三个:

第一,城市本身是一个城市群的概念,比如伦敦,指的伦敦都会区,包括了伦敦城及周边的32个自治市。纽约,则是包括了纽约市5区及其周边26个县的纽约都市群。

未来的北京,则是特指包括京津冀在内的13个城市集合体的首都城市群。

第二,服务业占GDP比例超过95%,其中金融和高新技术服务是最核心的产业集群,纽约和伦敦的三产比例均在95%以上,同时金融业产值高达1万亿人民币以上,占GDP比例超过20%。

北京目前的三产比重仅有80%,金融产业仅有5000亿人民币,占GDP比例16%左右,距离全球中心城市还有相当的距离。

第三,城市群常住人口占到全国大概15%-20%,是全国人口高度集中区。比如纽约都市区,就占到全美人口的20%;伦敦都会区,大概占到英国人口的15%左右。

而整个京津冀首都经济圈,人口只有1.1个亿,占到全国人口的8%。

可见,北京距离真正的全球中心城市,还有相当的距离:自从2017年开始,北京决定主动进行重大的产业疏解计划,实施“腾笼换鸟”,开始全面的产业转型之路。

近三年来,北京已经疏解制造业企业超过3000家,批发市场超过700家,疏解后腾退出来的空间重点用于发展金融、文化创意、科技服务等高附加值型服务业,逐渐提升服务业的经济比重。

这就是“先腾笼,后换鸟”的产业转型思路:但是由于腾笼在先,旧产业大量出清带走就业人口,新产能又尚未进入,导致北京人口持续下降。

但是一旦北京产业转型成功,新的产能快速建立,中高端服务业迅速提高比重,北京人口有望止跌回升,并从此实现世界城市向全球中心城市的巨变转变。

转移旧有人口和产业,为新人口和产业预留空间,这就是北京城市发展转型期间的主要特征,北京房价也将呈现先降后升的市场特征。

【2】

北京城市格局巨变

三大金融中心+四大科技板块的崛起

随着北京产业转型,北京城市格局也随之发生巨变。

金融产业将会成为北京核心产业之一,由金融街的“单金融中心”格局进入到“金融街+丽泽商务区+运河商务区”的三大金融中心转变。

2019年4月,北京调整了轨道交通二期规划,重点将机场线北延到丽泽商务区,同时把22号线调整进入副中心,从而确定了丽泽商务区及副中心作为城市两大金融中心的城市地位:带动南部及东部的发展。

金融街定位于“金融管理中心”,丽泽商务区定位于“金融中介及服务”,副中心则定位于“新金融及科技金融”,从而实现北京金融产业的全覆盖。

北京金融产业的目标,是从目前的5000亿产值,扩大到上万亿产值,达到全球金融中心的产值规模,提高金融产值占比突破20%,金融就业人口实现翻倍,金融民工将会成为支撑北京购房的坚实力量。

北京的另外一个核心产业,就是高新技术服务产业,目前所占经济比重已经超过了20%,码农已经成为北京新市民的主要特征。

北京未来将通过“三城一区”的总体城市规划来实现高新技术产业的更大布局:海淀科学城+未来科学城+怀柔科学城+亦庄经济开发区。

随着北京金融+高新技术产业的兴起,北京产业转型将会实现就业人口的迭代,旧产能带走大量的就业人口,新产能会衍生新的就业人口,北京产业转型决定了北京的房价走势。

【3】

承接制造业及中低端服务业

京津冀产业协同,打造首都经济圈

在京津冀协同发展过程中,北京主动性的产业调整及转型,给予了环京地区带来了新的发展机遇:大量的制造业转移及中低端服务业转移。

2017年12月,京津冀三地签订了46个承接产业平台地区,重点集中在环京的环副中心地区、环新机场地区及环雄安地区。

在46个承接产业平台中,制造业就占到了20个,服务业占到了8个,环京地区未来将会成为京津冀地区重点的制造业及中低端服务业的聚集地。

这样一来,京津冀地区就逐渐形成了以北京重点发展金融、科技服务等中高端服务业为核心,周边地区则发展制造业及中低端服务业为配套的首都经济圈,是未来一小时首都都市圈的基本雏形。

至此,北京正式踏入“全球中心城市”的转型之旅!

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