2018年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，房地产行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。在此背景下，上实城开盈利能力持续提升，全年实现净利润12.7亿港元，同比增长3.7%；其中归母净利润5.7亿港元，同比增长6.9%。2018年集团合约销售金额60.2亿港元，合约销售面积23.9万平方米，平均售价上升至每平方米约25200港元。同时，集团积极发展商业地产和租赁住宅开发业务，加速集团转型升级新业态，稳健拓展多元化服务，努力实现城市主流人群高品质住房/居住需求的全周期覆盖。
▌业绩表现：净利润稳步上升，盈利能力稳定增强
2018年，上实城开盈利规模继续增长。全年实现净利润12.7亿港元，较2017年增长3.7%；实现归母净利润5.73亿元，较2017年增长6.9%。集团全年净利润与归母净利润的上升，主要源于上海、西安等城市的高端产品带来的收入和产品溢价，以及附属公司Fine Mark的出售。
图1：2016-2018年上实城开销售毛利率和销售净利率情况
数据来源：上实城开2018年年报
2018年，上实城开销售毛利率、销售净利率稳步提升。2018年集团销售毛利率为48.45%，较2017年增加1.58个百分点；销售净利率为18.11%，较2017年增加4.83个百分点；明显高于行业平均水平。销售毛利率与销售净利率的上涨主要由于集团年内竣工交付楼房多为上海之高回报项目，稳中有升的提价策略为集团盈利做出贡献。
▌项目布局：扎根核心一二线，土储充足保障未来业绩
图3：2018年上实城开主要项目销售金额占比情况
数据来源：上实城开2018年年报
2018年，上实城开商品房销售额主要来自于上海、西安两大城市。从各项目销售额贡献来看，上海万源城、西安自然界、上海当代艺墅、沈阳城开中心销售贡献占比分别为43.5%、35.4%、9.7%和6.4%，其它项目销售贡献占比仅为5%。集团商品房销售呈现集中化，销售额受上海、西安、沈阳等个别城市房地产调控政策影响较大。
图4：上实城开2018年土地储备情况
数据来源：上实城开2018年年报
截至2018年末，上实城开共有25个土地储备项目，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、昆山、无锡、沈阳、长沙及深圳，包括大量建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约388.3万平方米，足以支持集团未来3至5年的发展蓝图。
▌产品特色：专注产品品质，积极创新获得市场认可
2018年，上实城开商品房销售额主要来源于上海万源城、西安自然界、上海当代艺墅、沈阳城开中心4个中、高档住宅及商业物业，平均售价为每平方米约25200港元。多年来，集团严格控制开发物业品质，积极创新实践新模式、新项目，受到广大消费者的认可。2018年8月，中国标志性地铁上盖综合发展项目——上海TODTOWN天荟住宅部分一期1、3号楼，上市仅3便售罄。2018年10月，上海万源城?御境项目创下开盘1销售17.5亿港元的佳绩。
投资性物业方面，上实城开商业产品线逐步成熟，进一步扩大企业盈利空间。2018年，上实城开加紧开发和更新位于上海、北京及重庆等热点城市核心地段的商业项目，“Ucenter城开中心系”、“Uplaza优享+系”及“城市更新系”产品线体系日益成熟，进一步完善集团的商业资产格局。年内矢志成为全球国际商贸平台的上海世贸商城，引入长宁区“虹桥贸易便利化一站式服务中心”入驻实现一站式报关报检，同时吸纳极具行业影响力的项目落户，使得租金收入及出租率双增长。
▌经营表现：持续稳健经营，商业实现高效益
图5：2016-2018年上实城开资产负债率和速动比率情况
数据来源：上实城开2018年年报
2018年，上实城开保持财务结构的安全稳健。2018年，集团资产负债率降低0.62个百分点至60.37%，处于行业较低水平；2018年上实城开速动比率为0.57，较去年下降0.17，短期偿债能力在行业内仍保持良好水平；有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计10.8亿港元，占比为18.3%；年末持有现金及现金等价物91.3亿港元，远高于一年内到期债务总和，短期内流动性风险可控。
2018年上实城开继续发力商业资产，成功吸纳国内外知名租户进驻，实现招租能力及租金效益的高增长、双提升。截至报告期，集团已在5个大城市竖立商业项目据点，总运营面积逾64.0万平方米，整体租金收入同比上升8.1%至7.0亿港元。预计3-5年内，新增商业物业面积超过100万平方米。随着定位为全新商业生活体验馆的滨江城开中心和TODTOWN天荟等上海地标式商办项目的开业，将成为集团新的收入增长引擎。
▌未来展望：稳固根基，保持高质量可持续发展
作为价值领先的城市核心区域运营商，上实城开将继续秉承务实进取、精益管理的原则，准确把握以长三角为核心的主要城市群核心区域的需求外溢，合理规划上海、西安、天津、沈阳等地的住宅项目推盘节奏，充分兑现项目价值。2019年季度，上海及多个长三角城市商品房市场成交出现回暖，这为上实城开业绩增长提供了契机。未来，集团凭借业态多元与财务稳健的底蕴，在新一轮的行业格局中将或将实现规模的快速增长，精积跬步、稳致千里。
中指研究院2019-05-06 17:39:04
