当退休延迟几成定局时，本来应是享受大好时光的年轻人，如今不敢再潇洒生活，要为退休后的生活做打算；之前已经退休的老人，又因为期望更多的生活和医疗保障，而谋求更多的养老金。但一切并不太乐观，以年轻人为例，在一份养老前景的调查报告中，35岁以下的年轻人中，56%的人暂未开始储蓄。开始储蓄的44%的人中，平均每月储蓄仅1389元。
也鉴于此，多元养老方式将成为未来的趋势，中国银保监会也曾表示，将在范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，即“以房养老”。这种模式就是老人把自己名下的房子抵押给保险公司，然后保险公司按月发养老金，老人去世后，房子由保险公司处置。然而，以房养老细则尚未出台，一些机构和个人就打起了歪脑子，开始对老人的保命钱蠢蠢欲动了。
早在2016年，就有一个平台打着“爱晚工程”的旗号引诱老人拿出积蓄投资，最终资金链断裂，涉及资金4亿元。近日，又一家平台打着以房养老的名义，引诱老人抵押房产，获得高息贷款后再进行理财产品的购买，最终给到4%-6%的年化，按月以养老金的形式发放。警方数据显示，目前涉及金额高达20亿元。
老龄化社会还没来，骗子先来了；这其实倒给我们提了个醒，首先，照顾老人，不等于仅仅供给吃喝，更重要的是陪伴，是看护好老人的生活；对于现在的骗子，仅仅是老人手里那点积蓄，卖卖保健品，已经不满足了。他们还看上了老人的房子、老人的遗产、甚至老人的信用等。
其次呢，就是以房养老到底靠不靠谱。其实，多数人观念中的以房养老，要么就是自己住在自己的房子里，靠退休金来养老；要么就是把房子租出去，靠租金养老；要么就是把房子变现，换来现金，通过储蓄来养老。但这几种思路偏于狭隘，仅仅把房子当成不动产，要么一次性变现，要么等到急用钱的时候一次性变现。很显然，这种一锤子买卖无法长久的担负起养老的职责。
那保险公司提供的抵押房产养老呢？这其实并不是什么新鲜玩意儿了，这种模式中信银行曾经试点过，结果并不是很好。为什么国际通行的（澳洲、日本、美国、欧洲主要国家都很成功），通过建立在房产之上的“倒按揭”养老模式在中国施行就那么难呢？事实上，如果要充分体现“以房养老”的理念，需要这个房产市场满足以下条件：
1. 该国家的房产市场的涨跌周期相对稳定，例如：7—10 年一个循环周期；
2. 该国家的某类房产类型的增长率比较稳定，例如：房产年平均年增长率为 7%—10%；
3. 该国家房产的租金相对稳定，空置率低，且租金的年平均增长率与房价增长相对同步；
4. 银行的贷款利率变化幅度与租金保持同步。
由此看来，国内的以房养老的路，还很长；仅凭当下的规则，仅仅单一依靠国内房地产市场，很难看到“以房养老”的出路。倒不是说，这个路子在国内走不通，而是要考虑一个完备的、科学的规则，来保障这个机制的运营。老人们不担心交出自己的房子，而是担心最后“房财两空”。好的理念，更需要有更好的配套规则来实现；因此当下与其说推广这种理念，不如踏踏实实地把相关规则制定好，一方面保证政策的有效实施，另一方面也防止那些心怀不轨之徒，钻了政策的漏洞。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-05-05 10:35:55
