说起买房,国人似乎都有自己的一套,研判房价啊、看总体趋势啊、甚至都能客串建筑质量监理了。问题在于,楼市发展的逻辑,如果仅仅是随着经济发展而微调,那么之前的经验是有用的;一旦楼市的逻辑发生了大的转向,之前的经验就不一定有效了。
其中,城市规划预期是普通投资者研判楼市的重要依据。
当然,房地产市场化刚刚开始的时候,人们还没有这个意识;他们往往更喜欢成熟的区域;然而,投资是赚取差价的,成熟区域的房价即便是上涨,也因为前期价格过高,最终增长率并不会太高。而那些规划还在图纸上的区域,尽管后期房价赶不上成熟的核心区域,但由于前期价格低,使得最终的增长率是很高的。当人们认识到这一点后,如果某个城市要设置一个开发区,或者设置一个新区、政务区之类的区划,那么,一定会有人蜂拥而至,去抢房子。
然而,现在形势变了。近两年,很少有城市再会退出某某新区、某某CBD之类的;城市发展的重心,从过去的散点推进,转向到现在的区域推进。
比如过去我们会说,北京某地将规划的新的商业中心,而现在我们常听到的,则是京津冀一体化,推进协同发展之类的。之所以从单一城市增加空间,转向多个城市联合,根本原因还是在于,单一城市吸引人口能力有限,空间增加而人口不变甚至滑坡,都会造成“新城变空城”的结局。而且随着城市越铺越大,摊大饼式的发展,最终只能让居住体验越来越糟糕。
另一方面,小城市尽管有足够的、优质的核心区域等待开发,却因为人口持续流出,导致好地方也没有价格。如果按照区域化的模式,这个问题就解决了:由一个强势的城市带头,组团若干中小城市;强势城市的过剩产业,可以转向中小城市的核心区域;而中小城市的人口,也因产业升级而停止外流趋势。
那么这最终将如何影响房价呢?
一、首先投资房产的周期将越来越长。毕竟,联合城市组团,比单在某一个城市设置新区,要难得多;而且后期发展速度也会受到诸多因素的制约。所以如果投资者缺乏深耕的投资技巧,那很容易就被套牢。
二、房价要想坚挺,归根到底还是能抢人。无论是“大树底下好乘凉”,依附于大城市,还是自己找到新的发展方向,抢人成功。无疑,有需求,供给才有效果;没有人,再好的房子也无法快速增值。
三、如果要在大规划的远景中投资房产,那么一定要保证自己的现金流充足。毕竟大规划要变成现实,需要很长的一段路;过去那种一天一个价、买到就是赚到的时代已经离我们远去了。
四、抢人正酣的城市,是不是一定就是有未来的城市?问题在于某个城市尽管大量吸引了人落户,但自身的高端产业如果有欠缺,那么落户的人最终能留下几个呢?
本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。