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房企抢滩大湾区的新样本: 佳兆业购进清远百万超级大盘

华夏时报房地产 2019-04-26 00:02:33

房企竞争土储先行,布局热点区域的优质投资,决定企业在新一轮市场竞争的格局。在城市布局中,粤港澳大湾区在国家战略层面的高点站位,早已成为房企的必争之地,鏖战风月浪涌涛动。

对于嗅觉灵敏的先行者,早在粤港澳大湾区概念刚刚提出之时,房企对这片热土的争夺战就已打响。对于他们而言,布局大湾区,不仅是立足当下的战略之举,更是押注未来的重要之措。

在粤港澳大湾区语境下,佳兆业把触手伸展到外延核心城市。4月14日,佳兆业宣布以46.6亿元对价收购阳光100旗下广东清远市项目南区100%股权,扩充118.3万平方米的土储,以绝对优惠价格收购可供阶梯开发的百万超级大盘,巩固大湾区的龙头优势,一旦交易即赚23亿元的土地价差。

在机构观察人士看来,此举透露出湾区语境下佳兆业扩张的新态势,即投资拓展围绕大湾区中心城市及节点城市展开,扩大湾区投资的覆盖度,另一方面是在公开市场竞争激烈且超大体量项目稀缺的背景下,利用在收并购领域的竞争优势获得百万超级项目,透出在湾区竞争中的新路径。

2019年,佳兆业将提供可售资产1580亿元,只要达55%去化率就可完成875亿元的目标销售额。一季度过去,佳兆业已完成138.4亿元,同比增长75.7%,而最新收购的清远项目预计11月便可入市,将为公司全年销售业绩锦上添花。佳兆业肩负众望,继续疾行。

湾区布局的新路径:收并购切入价值洼地

《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台,引发行业密切关注,建设充满活力的世界级城市群,大湾区的高级别规划与建设给房地产市场带来新的机遇。

作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,以湾区为大本营的佳兆业坐拥粤港澳大湾区的广袤土储。在伴随公司成长壮大的时间推演中,前瞻性的策略布局唯执牛耳,深耕多年的经验也在粤港澳大湾区核心城市中得以体现。

“佳兆业在粤港澳大湾区,不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力,这是可以肯定的。“佳兆业集团主席郭英成在今年的业绩会上直言。

根据披露,目前,佳兆业整体可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,并持有土储货值4640亿元。截至去年底,佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,其中99%位于大湾区,可为佳兆业带来约1.8万亿元货值。

佳兆业集团总裁麦帆在业绩会透露,今年公司拿地的预算、投资额在400亿元左右,去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区,今年至少要保持这个比例。

正是在此布局逻辑下,佳兆业100%收购阳光100旗下附属公司卓星集团,其主要资产是位于清远市清城区龙塘镇的一个巨无霸项目,项目总占地34.37万平方米,容积率3.44,计容建筑面积达118.3万平方米。

此次交易受关注的核心点在于以收购的方式获取核心城市超大体量项目。一位房地产业内人士透露,相较于其他方式,收并购是最直接最有效的方式之一,可以把收购的项目快速推出市场,加速企业资金回流,再加上获取项目的土地平均成本比公开市场渠道获取的土地便宜三成,已经成为房企进入热点城市的最佳路径,佳兆业无疑是抓住了这个契机。

“收并购可以快速取得优质的地块资源,有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求”,该跟人士表示,并购往往具备较好的性价比,在资金压力之下,一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购,如此一来并购方会占据更大话语权,一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

布局清远进取型城市:百万大盘佳兆业造

清远是广东省面积最大的地级市,东南和南面接广州与佛山,与粤港澳大湾区紧密相连,是珠三

角北门户,也是粤港澳大湾区外延核心城市。

在广清一体化、大湾区建设、都市圈发展的利好下,近年来清远的房地产市场热度稳步上升。

土地市场上,据房天下监测数据,2018年清远共招拍挂成交住宅、商业用地47宗,同比上升113.6%,成交总占地面积约112.83万 平方米,同比上升51.3%,拿地方包括碧桂园、恒大、保利、龙光、阳光城等房企。

至于商品房市场,2018年1-12月清远市区商品房网签48573套,基本保持平稳。2017年,清远市区房价还是5字出头,但在广州购买力外溢和上述诸多利好驱动下,2018年清远市区网签均价已上升至9172.86元/平方米。

图片来源:房天下

纵使如此,清远与粤港澳大湾区9个内地城市相比,依然是房价洼地,尤其是生活圈只有半小时车程的广州。

都市圈一体化从交通一体化开始,近年来,清远全力构建立体交通格局,首批一体化公交已于2017年9月运营,而广清城轨一期预计今年通车,由广州北站至清远站,全长38公里,共6个站点,全程仅25分钟。未来广州北站将有地铁八号线北延段和九号线接驳,届时,清远到广州中心通勤时长将缩至45分钟。

广东合富辉煌清远总经理罗剑辉表示,随着交通的发展、产业的落地、旅游设施的升级以及各大开发商的进驻,清远的发展潜力不可忽视。

可以想见,清远这个楼市价格洼地将大概率被填平。

佳兆业收购的百万大盘大盘位于清远市清城区,项目地理位置较佳,距离广清轻轨龙塘站约3公里、银盏站(TOD站点,广清城轨和长隆磁悬浮列车)约2公里,为广清两地来回提供极大便利。

图片来源:广州日报

回到项目身上,此项目原属于阳光100阿尔勒项目的南区。

阳光100官网里对清远阿尔勒项目如此描述,总占地1400亩、建筑面积近280万平米,分为南北两区,其中北区以欧洲小镇生活方式为主,兼具商业、居住等丰富形态的复合型生活社区,包括欧式街区模块、低层高密度的建筑,形成欧洲小镇式的街区居住及商业混合形态。南部以高端商业及商务区域为主,形成集购物、餐饮、旅游、休闲娱乐的商业集中区。

阳光100原计划用10年完成建设,但事与愿违,这个广州北的百万大盘打造计划将由佳兆业完成。

佳兆业集团营销相关人士告诉记者,项目在整体定位上将凸显大城概念,佳兆业计划配套花海公园导入大量客流,设置温泉度假村提升项目商业价值,并引进优质九年制教育配套占据学位优势实现销售溢价,规划全龄段商业配套营造主题性社区居住理念,打造大城生活氛围,同时提升产品功能性和实用性,突出品质。

该人士也指出,项目将充分挖掘北区已成熟大盘的业主资源,提升市场接受度和整体溢价能力。

值得指出的是,阿尔勒项目北区已开发销售多年,各类配套较为齐全,为南区项目未来的销售奠定了良好基础。

清远当地房地产中介告诉记者,广清板块成交客户以广州刚需自住型客户为主,投资客及本地客户比例较小,对有生活、教育、商业配套完善的小区甚为青睐。

粮仓项目快速兑现:一年现金流回正

房企拿地,从来都考验眼光,拿对了地,这场仗就赢了一半,规划定位得当,又赢大半。

据统计,截至2018年末,进驻清远的全国百强房企已达18家。上述提及的2018年在清远拿地的多家房企,碧桂园、恒大、保利属于Top 5阵营,龙光净利润表现出色、阳光城是行业黑马,他们与佳兆业有着同样的判断。

然而相比招拍挂,收购的价格优势更加明显。尽管谈及成功似乎言之过早,但从地价、支付方式、资金成本、利润空间等角度来评估,此宗交易均堪称出色。

以此计算,佳兆业收购单价仅为3911元/平方米,而目前,清远市区招拍挂的土地均价已多数超过6000元。佳兆业集团投资相关人士表示,此次收购项目的测算地价远低于区域的公开拿地价格,充分显示本次交易对公司的利好,是一笔划算的买卖。

仅地价差额,佳兆业此次收购就赚了23亿元。

从阳光100发布的公告来看,包括两次定金在内,佳兆业共分五次支付交易代价,最后一次付款足足可延后至第二次定金交付的18个月后。这种付款方式较土地一级市场竞拍的节奏宽松,更大幅节省公司资金占用成本。

记者了解到,佳兆业计划分5期开发此项目,开发周期长达8年,预计综合利润率在10%以上,且项目现场基本为净地,一期即将取得工规证,预计今年11月即可入市销售,一年内可供货值近37亿元。

据统计,该项目周边竞品的销售价均价为1.02万/平方米,清远市清城区2016年—2018年房价保持20%左右的年均涨幅,若以该区域内当前成交均价,叠加百万大盘8年开发周期的溢价涨幅,佳兆业收购项目货值将超180亿。

佳兆业将其形容为粮仓型项目,多期滚动开发能为公司提供持续稳定的现金流,并对于在清远市场树立项目和公司的品牌形象具有战略性意义。

上述佳兆业集团投资相关人士认为,无论从拿地端还是开发端,低地价、低资金成本确保项目的高利润,大盘阶梯开发确保确未来的溢价空间。综合评估来看,本次收购标的完全匹配公司在降负债、提规模周期中土地拓展的要求。

据佳兆业公告,集团今年一季度合约销售金额为138.4亿元,销售面积约为76.7万平方米,分别同比增长75.7%、53.1%,增幅TOP30房企位列第一名。对于以大湾区为主战场的佳兆业而言,此次收购补仓之意甚浓。

中国城市化推进是房地产业继续前行的动力所在,由都市圈一体化发展带来的人口集聚、产业联动的脉络明显。

这家在过去三年合约销售年复合增长率达到53%的房企总能在历史浪潮转变时,抓住时代的发展契机。其收购清远项目折射出的布局逻辑依然清晰,佳兆业押对了过去,同样看得清未来。

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