近期参加一场地产峰会，有幸和一位前50强地产商高管做了一场心灵的交流。通过这位高管我了解到几个对于普通购房者来说很重要的信号，夸张点说这事关每一个购房者：
1，调控比想象严峻，中小开发商艰难期还没过去。今年上市的很多项目，多为17、18年拿的地，地都不便宜，但是开发商却卖不上价，因为各地政府都有销售指导价，而且很多银行都暂停了中小企业开发贷，很多企业得不到输血，日子很紧巴；
2，但开发商都不是免费义务服务的，政府备案价上不去，他们都会在其它方面想方设法把钱倒腾回来，比如我们最常见的，茶水费、捆绑装修车位等，再一个就是很多开发商都在做的，在盖房原材料上省钱，比如装修标准说的是2000/平，实际可能只值几百块钱；还有一些黑心开发商，会在建房原材料上做文章，比如水泥强度、钢筋硬度的调换等，期待质量太高肯定是要失望的；
3，维权爆发是肯定的，但不知道是今年还是明年，因为这两年会有大量的新房交付，到时候就是检验开发商的良心的时候。对于维权他倒是觉得很平常，他说了一句话让我很难忘，“中国人买房其实更关注赚钱，而维权和房产是矛盾的，因此开发商都有恃无恐，从历年维权案例来看，超过90%的维权闹到最后都在内部土崩瓦解了，因为他们业主之间在自我对抗。”
4，今年会降价促销卖房，加快回笼资金吗？在任何行业，降价销售都是最愚蠢的做法，尤其是在中国“买涨不买跌”的购房大环境下，降价有时候会改变市场的走向，好心办坏事，开发商深谙此道。但是保不准有些资金承压严重的企业会选择“以各种巧妙形式曲线降价促销”，毕竟活下去更重要。
为什么说以上四点对于普通购房者来说非常重要呢？
首先，透过这位耿直开发商高管掏心掏肺的一堆大实话，我们知道了开发商方面的部分真实情况，俗话说得好，知己知彼方能百战不殆，了解开发商的目前处境对于刚需购房大有裨益。
比如，我们知道很多开发商目前都是受调控压制，资金链很紧，那么在选择项目上就要尽量避开家底不殷实的房企了，尽量选择品牌大、资金充实的房企。所以在购房的时候就要多查阅开发商背景、负债情况、现金流等情况，很多人可能会说，我就买个房子，有必要这样吗？
新哥告诉你，非常有必要，上述开发商高管说得很清楚，很多中小企业艰难期未过去，银行不给贷款，这说明他们融资很难，只能靠卖房来回款充值现金流，活下去。但是你要明白一点，现在的市场不是前两年的大牛市，当下多数开发商去化率其实不高，可能很多人受个别媒体鼓吹影响，觉得到处都是抢房潮，其实真实的市场真不是这样，除少数性价比高的限价房卖得好之外，其它一些地段差、地价贵、品牌小众的项目，房子真不好卖。这样的项目，我们必须做最坏的设想，买到手之后它会不会资金断裂，最后烂尾？至少大地产商的项目不会有这种顾虑。
其次，买毛坯比买精装划算，每个开发商都在鼓吹自己家的精装标准有多高，但是实际上精装房就是他们填补利润缺口的惯用伎俩。卢俊在前天的演讲中曝光，南京的精装标准虽然定价30万/套，但是经过专业机构检验，实际上成本只有不到10万/套。坑有多大，可见一斑，而且类似情况绝非南京只此一处。
我深刻理解所有人都想占便宜的心理，但是面对老谋深算的开发商，其实购房者就是弱势群体，有些我们是能避免的，有些明知道如此，也要硬着头皮上，因为我们不可能自己造房子。但是我们购房者有选房的权力，有选择开发商的权力，懂得这些门道，或许就能在最开始就避免掉的风险。虽然还是无法彻底避开维权的可能，但是面对有实力，重口碑的房企，业主至少能给自己争取到的利益。
再者，还是那句话，真有购房需求，而且条件又具备了，一二线城市刚需还是早点行动。这里需要澄清一下，我并不是鼓吹大家买房，我说的是不能等的刚需。我昨天还说过，调控收紧了，炒房客压力增加，刚需有捡漏的机会，不着急可以继续观望，等到利率下调到基准再出手。而且我也说过，买房最终做打算还是你自己，专家的话、开发商的话都不能全听，一切都从自身需求出发。
我不止一次说过，中国房地产过去20年不仅创造了的财富，同时也制造了的泡沫。不管是一二线还是三四线，房价回调20%-30%才是合理水平，甚至三四线城市还应该再高一点，但是我也说过，涨上去的价格是很难跌下来的，归根结底是由土地出让制度决定的，大家应该早就参透这个理了。
我不让刚需继续等下去原因也很简单：，调控虽然收紧，但真不一定能等来房价下跌，各地有的是手段“稳”房价。从近期江苏邳州开发商降价2000/平被山寨地产商会通报批评来看，开发商有心降价但也不敢：一来触及前期业主利益，二来地方不会同意；第二，刚需越等下去其实形势越不利，虽然很多限价房确实比周边二手房价格低不少，但是我们也看到了，茶水费、捆绑车位也在大行其道，个别城市装修和毛坯分开备案，装修是无法贷款的，同样的房子，刚需前期需要支付的费用就高很多。越往后可能开发商要求的首付比例也更高，毕竟已经赚不到钱了，还不允许人家早点回款吗？种种迹象显示，刚需在与投资者竞争的时候，是占不到任何便宜的。
这两天北京共有产权房遇冷，某项目弃购率高达98.5%的新闻不胫而走，让我对国人购房理念产生了新的认识：房地产市场上压根没有“刚需”一说，顶多算是“伪刚需”，因为真正低价的保障房出来了，那些喊着叫着需要买房的刚需却不见了！很多人说，这个房子只适合居住，没有任何投资的价值，是啊，这不正反应出无论是刚需还是投资者，在买房时关注的还是和赚钱啊。就冲这一点，我敢说中国不来一场政策大变革，我们是很难看到国民的购房预期发生扭转的，自然也谈不上房价真正全面下跌。
我认为，调控这场旷日持久的战争必须要毫不停歇地进行下去，只有这样楼市投资投机行为才能被压制降到，倘若再次放开限购限贷，国人真敢把楼市炒翻天，市场真的会往极端方向发展。
十三画生2019-04-25 14:29:38
