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资色·争锋丨2018年房企业绩的最大亮点:第二盈利点被找到

和讯房产 2019-04-23 01:52:09

年报季即将进入尾声,当万科董事长郁亮无奈地说,找不到比房地产更挣钱的行业时,一个可能未来盈利能力上和地产开发旗鼓相当的行业,正在开发商的眼皮底下迅速崛起。这个行业就是物业,一个曾经需要主业大面积贴补的“鸡肋”。

滨江,一个在杭州,被认为品质可以和绿城旗鼓相当的品牌。2018年物业的综合毛利率已经达到26.5%,逐渐接近房地产开发业务的毛利水平,虽然利润总额较开发业务仍然是小巫见大巫,但业绩增长幅度却丝毫不亚于地产业务。

不仅仅是滨江,雅生活、奥园物业等一批物业公司披露的2018年年报都在预示,在大规模发展壮大之后,物业有机会在地产开发业务走向收缩之后,成为房企新的现金奶牛。

增值服务:毛利高、增长快

让物业迅速从一个亏损行业脱身,成为房地产企业第二盈利点的,是物业公司最近几年连续实现高增长的增值服务。

以滨江服务为例,物业的毛利率之所以能快速上升,很大程度依靠的是增值服务的贡献。根据业绩公告,增值服务的毛利要占到总毛利的63.4%,是滨江服务的最大利润来源。

与基础物业服务相比,增值服务的毛利率更高,增长速度也更快。以滨江为例,非业主增值服务毛利率高达43.1%,金额达到6690万元,业主增值服务的毛利率也达到49.5%,总金额达到1870万元,而滨江物业管理服务毛利总金额一共只有4940万元,毛利则只有15%。

不仅仅滨江服务,雅生活服务也是依靠增值服务的高毛利,实现利润的高增长。在总共12.89亿元的毛利中,有6.98亿元的毛利来自于外延增值服务,另外还有1.47亿元来自社区增值服务。和滨江服务一样,雅生活的增值服务也远远高于物业管理服务,分别达到47.7%和50.9%。

毛利超高、增速较快、拥有可观的现金流,是这些增值服务的特点。

一家青少年夏令营拓展机构的负责人告诉和讯房产,很多物业已经涉足包括在小区内销售青少年培训课程、夏令营等增值业务。这些业务的特点是成本低、返佣比例高、售价难对比、渠道依赖较强。

比如滨江服务的非业主增值服务就包括交付前服务、空间服务和咨询性服务。这些服务对物业资源、空间有很高的依赖度,同时又很难在市场上找到可以提供类似服务的竞争者,因此有很强的盈利能力。

相比于基础物业服务,增值服务中相当一部分,比如二手房的装修换新、社区业主子女培训等主要是由外部供应商提供服务,物业收取其中的佣金。因此在计算利润率时,会发现增值服务的利润率远远高于房地产开发,堪比烟酒专卖的毛利。

业主高度信任:来源于基础服务

但是,物业企业要让增值服务,成为企业盈利的大头也非易事。难度之一,是因为物业企业对物业小区的管控力度较弱,总部签署的增值服务的合作协议,很多时候无法在各个物业小区落地,需要通过更有效的管控,让这些增值服务业务开拓能够有效推进。

另外一个难度是业主对物业的信任。很难想象,增值服务能在那些欠费率极高,业主和物业公开对立的小区有效开展。

当业主对物业失去信任时,物业提供的任何增值服务,业主都不会认可。做好基础服务,因此成为物业扩大增值服务内容,维持较高毛利的关键。

滨江服务的基础服务,可以成为很多物业服务企业的样板。

一次对物业企业的考察中,滨江服务向和讯房产讲述了这样一个故事:滨江服务管理的万家名城一期业主程女士在美国给小区物业写了一封感谢的中文邮件。

程女士说,滨江的一位90后管家方建敏,不仅定期为她家提供通风服务,而且小方一直以来留给大家温和而有责任的印象,让她颇有好感。

去年6月,程女士在美国急需用钱,发现当初走得急,Ukey都未携带。出于信任,她就委托方建敏负协助转帐。结果,所有款项都按时转到了美国。

有时一笔账要连续转给程女士好几天,小方管家每次都要从她家取来Ukey,再放回原处。

程女士坦言,能让业主把密码告诉管家,就已经赢得了信任。小方管家的服务不仅仅赢得了她的信任,细致而贴心的服务更赢得了她的尊重。

一个连资金账户都能放心告知的物业,只要物业挑选的外部服务商可靠、可信任、服务品质高,那么,增值服务,这个物业行业这个新的高毛利、高增长板块,就可以成为物业的现金奶牛,持续提供高额毛利。

而对房地产企业来说,物业企业如果大力发展之后,最终能取得接近开发的利润规模。那么,在房地产大规模开发最终步入到尾声之后,公司也不用担心“养老”问题。毕竟相对于一次性收入的房地产开发而言,物业是可以通过同一业主每年获得稳定收入的行业。

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