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刚需重大利好!这三个方面正在发生巨变,房价高涨将不复存在?

楼市奇说 2019-04-19 15:52:38

房地产无论如何演变,它本质还是钢筋混泥土的壳子,不管开发商把它包装得多高大上,随着年代的更迭,它始终逃脱不了折旧贬值的命运;不管它在这一时段金融投资属性多强烈,价格被炒得多高,终究要回归居住本源。而地方、开发商、代理机构、购房者们你争我抢忙得不亦乐乎,说白了就是一场从你到我的互相接盘游戏。

所有人都清楚这个游戏的本质,那为何还有人前赴后继地往里冲呢?答案很简单,每个人都坚定认为自己不是最后的接盘者。尤其在最近两年房价急速蹿升获利颇丰的扭曲思维影响下,很多后来者眼中根本看不到危机,连三四五线这样的城市都敢炒,疯狂程度可想而知。

然而这种疯狂并没有因为调控而终止,2018年全国房地产开发投资12万亿元,比上年增长9.5%;商品房销售面积17亿平方米,也比上年增长了1.3%。此外,世邦魏理仕报告显示,在全世界35个重点城市的住宅价格排名中,最贵的前十名,香港、上海、深圳、北京这四座中国城市跻身其中。这么多的房子、这么高的价格究竟卖给谁了,中国房地产难道可以永续繁荣发展下去吗? 

此言差矣。有两个数据证实,其实中国房地产并没有表面看到的那么光彩,用“金玉其外败絮其中”形容毫不为过。

1 央行金融报告显示,中国已经从储蓄大国演变成负债大国,中国家庭债务收入比10年间扩大了7倍,目前高达112.2%,居民真实杠杆率已经超过美国;房贷收入比10年扩大3.7倍,目前60.5%,这代表着住户部门还贷的压力很大。

2 广发银行与西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》更显示:我国城市家庭更偏好买房,中国家庭近80%的劳动收入都用来买房了,而住房资产占总资产比例高达77.7%。中国家庭资产配置处于“亚健康”状态,其中超过1/3的家庭在进行“自杀式”资产配置。

从这两个数据基本可以得出结论:过去10年房地产创造了最多的财富,同时也制造了最大的泡沫。楼市有泡沫早已是人尽皆知的事实,国家方面也并不避讳,经济日报此前发文直言,对于房地产泡沫,不可直接刺破,最稳妥的办法就是慢慢挤出,最终实现高房价的软着陆。

事实上,除调控保持高压不松懈压制外,影响房价的三个关键因素近年来也在发生巨变,高房价不利因素越来越明显:

一、人口结构变化,购房主力未来几年会迎来暴跌,房价谁来支撑?

房住不炒已经定性了房地产不管如何具有金融投资属性,但终究要回归住人属性。而居住需求是人口结构支配的。那么目前楼市的主要购买人群是谁呢?央行及其它机构统计数据显示,20-49岁年龄段的人是房地产最强的购买力,过去二三十年间都是这部分人在支撑整个交易市场。

众所周知,中国在2015年进入老龄化阶段,根据国际规律,到2020年人口将会迎来最大程度下降,叠加人口出生率降低等因素影响,20-49岁这个结构的人群数量正在呈现下降趋势。

从统计局数据制作的图表看,到2030年,20-49岁的总人口数高确定性地不会超过5.49亿人,比2017年的6.4亿人净减少了1个多亿。想想看,购房主力净减少1亿人,市场谁来支撑,房价能涨到哪里去?

所以,重点来了,我们看到最近发改委下发文件要求超大、特大等城市要分开放宽落户,官方定义是加快城市化进程,确保2025年之前1亿人进城工程能完成;也辟谣过“分开落户不等于松绑限购”。但我告诉你真相是,为了稳定房地产大局。因为购房需求在锐减,虽然三四月份数据很好看,但是接下来的几个月下滑趋势难挡。国家这是在托楼市,说白了就是给各大城市创造条件,“给楼市寻找接盘侠”的条件。各大城市拼抢的正是20-49岁这个年龄段的优质人才。

颓势已现!房子还会不会涨?全球宏观对冲基金专家刘陈杰一语道破,有购房主力支撑才能有楼市下一步的发展,一个国家购房主力群体在日渐消亡,再坚挺的房地产市场,也终将会坍塌倒掉。

二、经济增速放缓,房地产不可能继续一家独大!

秦朔说,经济发展是房价最本质的推动力。我表示赞同,我一直强调,并不是房地产拉动经济在发展,而是房地产背靠经济稳增长这颗大树好乘凉。过去如此,未来也逃脱不了这个规律。

受国际大环境整体下行压力影响,我们看到一季度经济增速6.4%,因为之前大家预期悲观,所以觉得这个数字还能接受,但是现实是这仍然是近30年来最慢的数据,说明经济本身仍然处在底部。

我没有看衰,只是实事求是的说,再者财经领域对这一事实的探讨早已有之。关于中国未来经济增速,现在比较统一的认识是中速的新常态。有人推断考虑通胀在内未来10年增速可能保持在8%-9%的水平,按正常逻辑推理,也就是说房价涨幅怎么着也不会超过这个尺度。

经济参考报提出,我国经济正迈向高质量发展的关键时期,实体经济的高质量才是基础;经济日报、新华社等央媒也指正“摆脱对房地产的依赖,才是中国经济的唯一出路”。这更加印证了,“在经济增速放缓的当下,房地产不可能继续一家独大”的说法。

三、国家对土地调控开创新篇章

第三条需要逆思维来看。一季度卖地收入下降9.5%,2、3月份除个别城市土市火热地王诞生外,绝大多数城市成交价、溢价率、楼面价都迎来下跌,依旧延续去年四季度的萧条;自然资源部又下发通知,要求消化周期超过3年的城市停止供地,12个月以下要适当或加大供地,昨天的文章中我们分析了,需要加大供地的城市远远高于立即停止供地的城市,所以这其实是国家从土地端调和供需,目的还是为了稳定,消化周期长的市场很冷,不阻止有进一步恶化的趋势;消化周期短的供小于求,市场很容易起来,加大供地就是打压抬头之势。

加大供地,加上一些城市溢价率、楼面价下跌,会对后市有何影响,答案不言而喻,房价会对应降低。

从央行和机构数据看,国人负债已经接近极限,且资产配置中房产占比太重非常不健康,这直接反映出房地产并非像很多专家学者认为的那般强壮,夸张点说已经存在巨大隐忧,这也正是国家急于调控的根本原因;叠加人口结构、经济增速和土地调控都在发生巨变,这些支撑房价上涨的因素不给力,未来几年我们很难再看到房地产迎来高光时刻了。但也并不意味着全国房价就此下跌,只是彻底告别普涨、暴涨时代。对于没买房的刚需来说,房价保持平稳,那自然是重大利好。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(1)

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card9433802070
2019-04-20 20:48:06

人间天堂的苏州,演变成刚需的地狱了

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