代建行业发展正当时,绿城代建的2018成绩单

当前，随着调控政策和市场格局的变革，房企开启了多元化发展道路，以品牌与管理输出为主的轻资产代建模式正在成为企业新的利润增长点。其中，以绿城为代表的房企把代建行业推向了一个新的高度，实现了企业转型升级和产品服务提升的完美融合。

?发展路径：起步“城中村”改造，开创代建4.0体系

2005年绿城集团首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建。2009年以“品牌输出、管理输出”为特征的轻资产业务模型逐渐清晰。2010年绿城房产建设管理有限公司宣告成立，提出“为更多人造更多好房子”的目标，启动代建业务。2015年绿城收购绿城鼎益和绿城时代正式成立绿城管理集团，后将蓝城旗下的代建业务整合纳入。2016年绿城管理集团开创代建4.0体系，明确“品质、信任、效益、分享”的核心价值观，截至2018年12月31日，绿城管理旗下受托管理项目282个，进入23个省及直辖市。

?项目拓展：深耕大本营，逐步走向

图：绿城管理项目分布图

截至2018年12月31日止年度全年业绩公布，绿城管理进入23个省及直辖市，旗下受托管理项目282个，规划总建筑面积约6336万平米，其中商业代建项目164个，预计总可售金额约3428亿元。其中，绿城管理业务以深耕大本营杭州为主，逐步走向，项目较集中在杭州72个、舟山29个、义乌16个、金华13个等一些城市。

?经营规模：代建占据业绩的三分之一比例

2016年绿城代建的业务销售额为181亿元，占绿城集团总销售额1139亿元的15.89%，2017年这一比例达到29.39%，2018年绿城代建的业务销售额为552亿元，占绿城集团总销售额1564亿元的35.29%，代建业务销售额占比进一步上升。

图：2016-2018年绿城及代建销售额、代建销售额占比

?委托代建

绿城管理集团的代建模式为委托方按需定制，通过政府代建、商业代建及资本代建三大业务模式，帮助房地产行业的投资人与合作伙伴在房地产开发中获得。

政府代建是绿城的代建模式。政府采用邀请、公开、指定等方式进行招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对代建项目建设进行全过程的管理，代建项目建设完成后，再转交给政府部门相关使用单位使用的项目管理模式。

商业代建是与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，绿城管理根据代建委托协议中的契约关系负责项目全过程开发管理服务，通过品牌输出和管理输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定，收取一定比例服务费的代建方式。

资本代建是委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权，为此类具有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，最终为金融机构实现安全、高效的投资的代建模式。

图：委托代建的三大模式

?管理咨询

绿城管理集团利用产品、优质服务、专业管理等方面的优势，实现了品牌的输出和扩张，管理咨询业务涉及领域较宽广，如，养老地产咨询、特色小镇全案咨询、定位规划咨询、建筑设计咨询、工程营造咨询、营销策划咨询、企业管理咨询、物业管理咨询等。

图：管理咨询业务范围

?专项业务

专项业务也是绿城管理集团业务模式之一，具体包括项目工程委托管理、房地产项目金融合作服务和房产销售代理服务。

图：专项服务业务范围

翠湖香山是绿城涉足代建后于港珠澳大湾区启动的商业代建项目。项目位于珠海翠湖高尔夫果岭，一经推出，便畅销市场。2015-2017年，项目连续三年创造了“20亿+”的销售业绩。2018年12月27日，翠湖香山累计销售金额突破百亿，为代建领域单盘销售标刻新高。

图：珠海翠湖香山项目

绿城品牌植入，助推销售业绩增长。绿城管理集团作为项目的受托管理商，发挥了品牌、产品营造与管控优势，通过品牌植入，依托珠海控股的融资平台，九控地产的房地产开发、建设、装修等完善的业务链条，并利用翠湖高尔夫等优质的地产资源，实现强强联合，保障了销售业绩的快速增长。

代建助力绿城市场进入，多项服务注入化品牌效应。绿城一直期待择机进入华南市场，但由于地少价高，成为了其发展的限制条件，珠海翠湖香山项目一方面助力绿城在华南市场的进入，另一方面，也同绿城的轻资产模式实现了很好的契合。在项目管理方面，绿城提供了包括项目整体规划及产品定位、销售及市场推广管理、提供客户及物业保养服务等多项内容，将绿城的项目管理能力和品牌输出相结合，化实现品牌效应。

我国由增量房时代向存量房时代跨进，代建成为了企业发挥其品牌的整合与价值输出能力的重要体现。伴随着政策与市场环境的变革，轻资产运营为其开辟了多元化发展道路的先驱，实现了上下游服务链条的有效资源整合与规范化、标准化管控，为企业的持续规模性增长提供了原动力支持。绿城即利用品牌植入、产品优势以及专业化管理，在化整合全产业链优质资源的基础上，为委托方创造更高的市场溢价，对产品进行整体规划和营造，确保项目的品质质量，也提升了代建项目的保值增值能力。