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这些城市房价正在被掏空,原因只有8个字!聪明人抓紧降价抛售

楼市奇说 2019-04-15 19:42:00

黑龙江鹤岗“90平仅售6万还送精装修”的新闻刷屏,久违地掀起了一股民众对房地产的抨击热潮。尤其是一些还没买房的人,可算是找到了情感共鸣,有的放矢了:“不买房是对的,房地产离崩不远了”、“房子如葱价,马云诚不我欺”、“有钱也不买房,坐等房价进一步下跌”……

鹤岗曾是中国十大煤矿之一,八几年矿业是高端产业,职工收入非常高,鹤岗也曾神一样存在过。但是时过境迁,现在鹤岗经济已经彻底瘫痪了,人口流失的太严重了。鹤岗虽有百万人口,但17年较15年减少4.7万人,不仅如此其中22.4%的人口年龄超过60岁,城市正在快速萎缩。

图片来源网络

的确,没有人口流入、没有特色的四五六线城市房地产会很危险。鹤岗的今天很可能是十年后很多三四五六线城市的真实写照。

我很早之前就说过,中国房地产长远来看还有发展前景,毕竟城市化率很低,还有几亿农民要进城。但是同时分化也会非常严重,北上广深这样的特大城市注定房价会越来越高,而一些偏远人口常年流失的乡镇县城,未来真的会如曹德旺所言,房子租不出去、卖不出去,成为累赘。鹤岗不到千元/平的房价,虽然不可思议,但这正是很多城市的未来。

17年“睡城”燕郊房价被调控击穿打回原形的时候,我也说过,燕郊的今天就是很多三四线城市的未来,靠炒作靠刺激但唯独不是靠人口产业涨上去的房价,最后都会重重摔在地上,开发商、投资客拍拍屁股走人了,留下一地鸡毛,最后承担苦果的还是本地民众。

2015年,王健林曾在一档视频访谈节目中公开表示,对于那些人口是净流出的三线、四线城市,尤其是县城级别的城市,未来房价没有多大看头。其实很简单的一个道理,我们看美国的底特律这个城市就可以看出来了,人口净流出的城市,不管是房价也好,还是其他的不动产的价格也好,相对于人口净流入的城市都会低许多,并且也会呈现出下降趋势而不是上升趋势。

底特律,曾经辉煌的汽车城,2013年因欠巨债而申请破产。产业衰老,人口外逃,房价不断下跌,到最后免费送给人住都没人愿意接手!

汽车之城底特律

由此可见一座城市房价的根基还是产业和人口,中国很多城市房价正在被掏空,原因也正是这8个字——人口塌陷,没有产业! 而在幅员辽阔的中国,东三省大多数城市的没落最为典型。

2013年,学者龙瀛就发现在2000年到2010年间,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降,其中东北三省人口流失最为严重,收缩性城市占比73%。首都经济贸易大学吴康副教授发布研究成果称,2007~2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”,常住人口均有所减少。住建部发布的“城市建设统计年鉴”也显示了一样的结果。

东北三省人口为何流失严重?一方面东北多数城市是资源型城市,背靠资源的确可以强撑一时,但是资源是不可再生的,而且有利用耗尽的时候,资源枯竭后城市必然开始衰败;另一方面,东北气候寒冷,国家发展重心南移,政策和资金都跑到长三角、珠三角等沿海城市,东北由盛转衰也是必然。

如果说东北地区人口流失严重是因为其地理位置等硬伤决定的,那么很多中、西部小城市就是自作孽不可活了,经济未能像东部沿海城市一样发展起来物价却逐步高涨,高铁修得四通八达,不仅没留住人才,反而加速了人才的逃离,人才被大城市吸走之后整座城市陷入了未老先衰。

未来人口会回流到小城市吗?答案是不可能。一方面人口仍然在流向一二线城市,另一方面在“抢人”方面,一二线城市还在创新出招,比如石家庄“零门槛”落户,比如西安、长沙、武汉对人才补贴落户,在这种格局下只会加快人口向发达城市流动,一些无产业、无就业、无资源的“三无”城市,未来留不住人是常态,事实上,国家也给出了明确指示,未来中国很大一部分县城镇市要收缩发展。

其实情况已经在发生变化了。虽然支撑三四五六线城市的棚改还没有结束,但这些区域的房价已经有所降温了,不管是土地成交量、房屋成交量还是房价都出现了明显下滑。相比于正在回暖发光的一二线城市,很多三四五六线城市在走向衰败。究其根本还是这些靠棚改拉动,靠炒作刺激发展起来的城市根基不牢。我说过,这些地方人口不断外流,本身需求就在减少,加上土地不缺,房子就是特产,所以除了住之外,毫无价值。从17年开始,我一直在苦口婆心劝诫到这里投资的外地客,不要掉进“甜蜜的陷阱”,但是人微言轻,听者寥寥。

在北上广深这样的大城市里还着房贷有点压力还有生活的希望,毕竟这些城市底子厚,房价上涨基础牢固,即便受调控影响,这两年暂时需求被按住,市场活跃度不高,房价保持平稳,但是所有人都有一个共同的认知,未来保持10%-15%的年度涨幅还是轻而易举的。怕就怕你买的是小县城的房子,当你还在还在房贷的时候,房价已经开始下跌,财富缩水不留情面,这确实让人感觉人生渺茫。

事实已然如此,该怎么做我想大家都有结论了:别再抱有侥幸心理,趁着一切还能挽回,抓紧降价抛售吧,降一成卖不掉就降两成,总之最终目的就是找人接盘、落袋为安,抓紧逃离!因为现在不跑,未来想跑都没机会!

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