买得起房子，养不起房子，在楼市低迷时，无论是中国，还是澳大利亚，都是让投资者和买房人困惑的问题。中国燕郊，在房价下跌、市场交易萎靡的情况下，已经有个别高杠杆投资者选择断供弃房；澳大利亚的悉尼，由于前期房价增长过快出现泡沫，近两年房价也呈现颓势，很多前期过度投入的投资者，不得不面临持续的债务和房价下行的压力。
应对这种情况，很多人只能想到：要么筹钱熬过这一段时间，实际上是用新债抵旧债，要么只能选择放弃房产，最终失去了首付。事实上，有一对澳洲夫妇在面对这样的问题时，选择了一种新的思路。
澳洲这对夫妇把旧的、更便宜的房产拆除，取而代之是修建一栋联体别墅（Duplexes），然后自己住在其中一套房子里，把另一套出租用于还贷。
可能有人会觉得，这样会让业主承担更多的债务，但他们忽略了一点，持续的租金收入对冲了抵押贷款的负担，甚至可以有结余，为业主的日常消费、度假提供资金的支持。
目前，悉尼一栋独立屋的中位价，仍在百万澳元上下，尽管去年以来，越来越多的地区房价开始下跌，但超过80万澳元的物业，对于买家来说仍然是不小的负担；大多数买家为了买房，不得不降低生活标准，放弃一些品位消费。然而，一对年轻的夫妇Ryan Smith和Carla Hickey，他们突发奇想，认为可以用一半的抵押贷款把房子重新翻盖，最终建成了联体别墅。
当然，这个过程是痛苦的，首先他们要找到一处廉价的破旧房产，其次，他们短期内因为要买房、拆房、盖房，需要花一大笔钱，加上按揭贷款，生活一下子就拮据起来。“我们不能去国外度假，也不能买更多奢侈商品，甚至连再要一个孩子都犹豫了”
不过，短期的付出总会有回报，他们翻盖别墅多花了10万澳币，但持续的租金收入，让债务和月供不再是负担，很快他们就回归了之前的生活方式，甚至可以时不时“奢侈”一下。
据开发公司主管Paul Hogan介绍，由于半独立式住宅供不应求，联体别墅的业主有望获得更好的租金；在Canada Bay等地区，联体别墅周租金可以到1000澳元，这几乎对冲了抵押贷款的一大部分。
当然很多人会说，这只是个案。但是，保证持续的现金流，是放之四海而皆准的投资房产的法则；很多人都忽略了这一点，他们只能看到了未来几年房价最终的增长率，而忽略了增长过程是起起伏伏，甚至出现大幅度下跌。如果忽略了现金流，就会让自己的财富状况陷入窘境，甚至无法负担月供。还记得笔者觉得国际象棋的例子吗？
在印度有一个古老的传说：舍罕王打算奖赏国际象棋的发明人，满足他的要求，他要把棋盘摆卖麦粒，其中个格1粒，第二个格比个多一倍，以此类推，64格摆满，就要这些麦子。结果，看似很容易，最终发现全世界的麦子都拿来也不够。后来有一个农民也这样找地主要工钱，天一粒麦子，以后每天都比前一天多一倍……只不过，农民挨到第七天，就饿死了。
综上而言，投资房产，很多人只盯着终点，忽略了到终点是一个长期的、复杂的过程；如果说增长率是最终的，是投资者看中的终点，那么充足的现金流是保证投资者能看到最终的条件。如果投资者忽略了这一点，那么远期的，很可能就只是海市蜃楼了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-03-18 16:04:28
