流水不腐，市场变动不停歇，楼市哪里来的大局已定？

楼市是永远不能安分的。指望着大局已定的时候再去考虑买房？那可能就永远不用买房了。

不过，楼市稳定了，再像过去那样抱着买到就是赚到的心理去买房，也是行不通的。稳定的楼市该如何去操作呢？  

笔者认为，过分关注楼市的走势，反而会忘记初心：我们关心楼市，是为了让自己在对的时间买到对的房子，而不是证明自己的想法是对的。由此可以说，与其关心楼市怎么走，倒不如思考一下房子怎么买。

这就要分两种情况，已经有了房子的追加置业，和没有房子的人首次置业。

先说有房的人吧。

追加置业，纯粹投资性质，这种情况就要从投资的角度去审视，而非自己的喜好，自己熟悉的地方。如果有人说，哎呀，我就知道我家周边的情况，那这样还是不要投资房地产了。

投资型物业的选择，要从以下几个方面考虑：

一、流动性

流动性，除了人们口中的好卖，还有就是可以抵押融资的能力。总之，就是你花钱买了这套房，这套房随时可以变成钱。

如果流动性差，在经济形势不稳定的时候，房子前一秒是财富，后一秒可能就成为了拖累，而且是甩不掉的拖累；而且，流动性差的房子，未来变现困难，容易导致错失重新配置资产的时机。

二、

除了未来卖出时候的溢价，通常房屋的指的是租金的。如果租金高，能接近甚至抵扣按揭贷款的月供。

三、可预期性

在国内，由于房产投资的主要来自于未来的溢价，那么对未来的期望就成了重要的一个研判指标。说着容易做着难，预测未来超于了人既有的能力，我们对于未来，只能说把握一个趋势。

众多分析莫衷一是，毕竟世界是多维的，判断依据再科学，最终做出的判断也属于主观范畴。那对于复杂的未来我们应该持一种什么样的态度呢？

简单说，就是风险不要大过我们所承受的，如果超过了，那就不要去做；房产本身就缺乏良好的流动性，投资体量又大，如果冒险盲目买房，赢了，就赢了；输了，全没了。你如果无理由相信房价一直涨，而且能涨到你头上，那么恭喜你，你已经不是房产投资者，而是房产的赌徒。

而赌徒总有输干净自己筹码的一天。 

对于首次置业的人来说，把握住三点就好。

首先，别听信网上说买不起房的人有福了这种言论，买不起房永远没有福，但写买不起房就有福的人，他可以借助“你的好奇心、点开读一读”的想法，利用阅读量让自己有福。

其次，虽然自己手头拮据，但也不能委屈自己，听信周围人的话，在自己都不愿回去的家乡或者十八线小县城买了一套房。这种房子几乎是垃圾资产了，租不出去，租金很低，离了棚改房价难上涨，上涨了也不好变现。既然城镇化是趋势，那就融入其中吧。一线城市的房子买不起，可以考虑卫星城，起码也要在东部二线城市、省会城市买。

第三，就是事必躬亲。现在很多人觉得，房价要下跌了，文章也说了，没房的有福了。房价跌不跌，去你买房子的城市的中介看一看，多看几次房，心里也有数了。现在市场交易不温不火，中介和想卖房的人压力都很大，议价空间不但会更大，卖家和中介也会有更多的耐心。

此外，就是一定要选择正规的中介，去看正规的房源，五证一定要全，纠纷务必为零；切忌贪图便宜，在黑中介的斡旋下，买下涉及抵押的房产，或者买下“半年后就出房本”的房子。 

总之，无论是买首套房，还是投资置业，一定要有自己的判断，不要为舆论左右了专业的投资规律。跳出自己的刻板成见，跳出思维的舒适区，你就会发现，世界之大，房子之多，可供选择的远远不是那几个热门城市；也会意识到，流水不腐，房价大局已定，纯粹自我麻痹，最终会让买房人在观望中失去机会。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。