应朋友之邀，来说说今年青岛的房地产市场。
青岛位于山东东部，黄海之滨，是计划单列市，如果说山东省的政治中心是济南，那么经济中心就是青岛。
青岛既有雄厚的制造业基础，又有丰富的旅游资源，再加上又是一个港口城市，这一切造就了青岛的房地产市场不同于其他城市。
说到不同，的特点就是青岛房价的涨跌往往不随大流，当房价开始回落时，青岛的房价说不定还在稳步上涨；但是当房价开始快速上涨时，说不定青岛的房价的涨速反而慢了下来。
与其他二线城市相比，青岛的各项政策也有一定的滞后性。例如，当武汉、西安纷纷开始抢人大战时，青岛总是慢一拍，虽然说后来出台了一些政策，但是力度和广度却远不及上述城市。之前，青岛要求外地人买房必须是100平以上才能落户，但是这一点，就把很多人挡在了门外。因为大家都知道，现在的两居室大多都是90平以下，而想要买100平以上的房子，基本都是120平以上的三居室了。在房价不断高涨的情形下， 买套100平以上的房子，对于普通购房者来说并不是一件易事。
去年，受上合峰会影响，青岛房价早就窜了起来，市内四区新房价格没有低于2万的，好点的小区的价格都三万起了。在青岛买房的预算，也由两年前的三四十万，变成了现在接近百万。如果你手头有个五六十万，在市区还真买不到合适的新房。
这也说明了，青岛已经和其他热点城市一样，房地产市场已经以存量房为主了，在室内四区，新楼盘越来越少，价格也是越来越高。想要购买新房，如果预算不是特别充裕的话，那么只能奔着城阳、即墨去了。
当然，不能忽略黄岛区。对于外地人来说，提到黄岛，大概首先想到的可能就是东方影都。当年万达的大手笔，着实惊艳。但是现在已经物是人非，东方影都也属于融创了。但东方影都的易主，却并未阻挡整个黄岛的发展。现在黄岛已经是高楼林立，新楼盘不少，但是价格也不低。在黄岛买房，前提是就在黄岛工作，要不然往返市区的交通成本太高。
另外，这几年红岛的发展势头惊人，随着红岛高铁站、青岛市民健身中心、红岛国际会展中心等大项目的开工建设，红岛的房地产开发也步入了快车道，包括融创在内的地产大鳄纷纷抢驻，也曾经出现过一房难求的局面。
另外，再说说胶州。作为笔者的老家，胶州的发展也是有目共睹。记得五六年前，胶州当时的楼盘还是绿城的，均价接近1万。但是现在，胶州的房价早已经破万了。胶州的吸引力来自胶东国际机场的建设，当年为了建机场，拆迁了几十个村子，早就一大批百万、千万富翁，也在一定程度上催涨了胶州的房价。
前面说了这么多，只是简单讲讲青岛房地产市场的过往与现状。当然，因为时间的原因，有些细节可能记得不是很清楚了。
最后，说回主题，来重点聊聊青岛楼市的未来走势。笔者认为，今年青岛楼市的特点就是终于开始随大流了。也就是说，未来如果房价降，青岛房价必降；如果房价涨，青岛房价也会涨，不会再有一定的滞后，或者特例了。
随大流，最显著的特点就是，前段时间高新区取消摇号买房，赶上了波的楼市调控放松，这在之前是难以想象的。以前，都是别的城市已经开始实施相关调控政策了，青岛基本处于扛不住了，才会有所动作。
既然青岛的楼市开始随大流的了，那么今年青岛的房价回落也是大势所趋。青岛是一个旅游城市，又是山东的经济中心，因此吸引了一大批外地人，尤其是山东其他城市的人来买房。但是，前面也提到了，青岛又是一个以制造业为主的港口城市，缺乏互联网基因，由此又很难吸引的高精尖人才过来。综合来看，未来青岛的人口会有增长，但是增长幅度肯定比不上北上广深，也比不上杭州、南京、武汉、西安等二线城市。所以整体对于房子的需求，不会有大的变化。需求决定购买力，因此未来青岛房价上涨的动力有限。
另外，青岛的房价已经是全省，在北方城市里只比北京、天津低些。但是，北京、天津的收入水平却比青岛高了不少。房价高收入低，也是青岛楼市一大特点。尤其是上合峰会之后，青岛房价已经达到了一个历史的高点，未来短期内缺乏类似重大事件的支撑，需要有2-3年的时间来消化上合对青岛楼市带来的影响。
今年，青岛的房价不会大涨，反而会小幅回落，但是购房者期待的大跌，自然也是不存在的。
tmac05322019-03-03 15:53:48
