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19年三四线城市房产还能投资吗?专家:风险或比价值更大

十三画生 2019-01-06 00:20:00

总结2018年,房地产调控还是非常给力的,全年调控出手450+次,再次超越历史创造辉煌;“房住不炒”更是得到了全面贯彻落实,深得民心。更加可喜可贺的是,这两个月多平台的数据都显示,房价下跌的城市越来越多,其中环京、环沪、环深城市圈内城市也出现了不同幅度的降温。除少数三四线城市房价还在上涨外,基本都在逐渐回归理性。

依然还在上涨的三四线城市房产还能投资吗?这是最近一段时间很多人都想搞懂的,但是其实我们不说,答案也是显而易见的。

郁亮说,房地产已经从黄金时代过渡到了白银时代;王健林说,靠投资房产暴赚的时代一去不复返了;李嘉诚说,未来几年买房自住可以,炒房投资念头千万不能有;马云更豪言到,“8年后中国的就是房子,房如葱”。

中原地产首席分析师张大伟更直言不讳指出,2016年再笨都能把房子卖出去,因为行情实在太好了,市场压根不缺少购房需求;2017年强调控泰山压顶,需求被压价格被限,市场流动性大大减弱,卖房难度逐渐增加;2018年对于营销人来说才是难度增加的开始,2019年难度会更大!

奇哥也多次说过,随着调控的不断加码深化,2019年房地产市场会比2018年更惨,从局部降温到全局降温指日可待,而且大多数城市不会再像今年这样遮遮掩掩,出现肉眼可见的明显下跌,板上钉钉。尤其是最近两年大批逆势补涨的三四五线城市,颓势已经难掩,仿若暴风雨中飘摇的花。米宅的房地产研究专家更是用7个字形容三四线房价走势:萧条,下跌,卖不掉。透露的信号再清晰不过:三四线就是甜蜜的陷阱,看似有价值,其实风险更大,投资价值近乎于零。

张口预测谁都会,但是凡事都讲究有理有据,为什么说明年三四线城市房价下跌趋势难阻,投资买房要尽早避开呢,这三个基本面已经发生了颠覆性改变,均指向三四线城市已经不具备投资价值了:

首先,拉动三四线城市这一轮房价上涨的最核心因素“棚改”出现了巨大变故——这一年“棚改”可谓是十分抢镜,屡屡传来要重大调整的消息,虽然自始至终未“一刀切全叫停”,但是10月的国常会上还是决定将库存低、房价高的城市大幅收缩,而且明确表示,“补钱棚改”要被“补房棚改”所取代;12月初又传来,“在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被正式取消”的消息。

奇哥说过,这一轮三四线及其周边城市房价迎来难以想象的上涨,基本上都得益于“货币化安置”的功劳。或可理解为“三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在人口和产业的拉动涨起来的”。所以三四线城市的发展是不具有可持续性的,它的拐点其实就是“棚改”的调整,棚改继续,房价还会控不住地涨,棚改缩减,房价很有可能从哪里来摔向哪里去。

其次,经历了过去两年的激情抢购之后,三四线城市购房需求基本消耗殆尽,大多数三四线城市楼市,已是强弩之末不能穿鲁缟矣。这话不是我说的,是著名经济学家马光远的至理名言。

三四线城市的置业客群除了本地刚需以及改善性客群之外,核心城市外溢投资客也占据较大比例。但不可否认,本地刚需还是占据大头的。尤其是随着16年、17年两波井喷上涨之后,其实很多炒房投资客群早已伺机从中完全抽离了,留下的都是贪得无厌的菜鸟投资客和纯刚需购房者。

很多人说三四线城市得益于这两年的“大力去库存”政策,现在新房库存量已经降到合理水平了。奇哥想说,你真的是太天真了,除一线城市周边三四线城市库存回归合理之外,其它所有三四线城市库存都依然是高高的,卖个2、3年都毫无不夸张。需求没了,但是房子还在继续加盖,这些房子未来还能卖给谁呢?

再者,很多凭借三四线城市狠赚一笔的开发商都在酝酿远离三四线城市了,加速销售回款,但是却不敢再在这里大举拿地就是的证明。一方面,房企虽然继续多元化,寻找运用创新概念在二三线城市拿地,但这没什么卵用,拿地成本依然高位;另一方面,相比于前几年,三四线的利润越来越少了。碧桂园、恒大的确抓住了机会,在14年之前就完成了全面布局,也确实大赚了一笔,才有了今天疯狂扩张的局面,但是如果你还相信他们现在还死守三四线不松,那就大错特错了。

恒大18年在拿地上,把三四线城市的土储降低到了只有20%不到;碧桂园先是叫停了“城镇全覆盖计划”,随后更是把发展中心移到了更有潜力的一二线城市;富力董事长公开宣称“三四线坚决不碰”……这些曾经凭借三四线城市大赚特赚,且实现弯道超车的企业,如今都在盘算着从三四线撤向一二线,而你还敢傻傻往里冲吗?

可以说,三四线城市的房价并不是建立在真实的购房需求之下的,更多的是不同的因素堆积导致的。而且现实层面跟多的是对房价支撑不力的因素显现,比如人口的流失、经济发展的瓶颈等等。在这种形势下,三四线城市房地产市场火爆将很难继续下去!因此,在三四线买房自住可以,投资赚钱还是算了,三四城市恐怕承载不了你这个大梦想。

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