房企纷纷谋求转型，产业地产和房产赚钱前景真的相当吗？

近日，郁亮万科内部讲话：房企转型不易，房企找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。房地产拐点到来房企纷纷谋求转型，产业地产正成为大房企投资转型的风向之一。产业地产钱景如何？

这里，想谈点看法。

这位财务出身的万科董事长在前几年因为一场内外“勾结”的股权争斗（宫-廷-政-变）扶正后，就再也表现不出低调内敛的性格特质了，变得非常愿意对外（媒体）发声，非常喜欢成为某一时段舆论的焦点，非常喜欢制造热点。

不过有一点特别有意思，这位逻辑思维缜密的前投资理财专家，在对外表述观点时，却暴露出来满嘴跑火车的“才情”来。如果不信，大家可以将其扶正前后的言论按时间轴推到现在，你会发现，他的观点与思维是混乱的、左右矛盾的，不堪一击的。当然，这也反映出他治下的万科在坚持与探索之间不断试错，交了许多学费，一直到现在，说出找不到和房产钱景相当的行业这句话为止。

最初的时候，郁老板抛出的是房地产上下半场的宏论，可这一宏观却害惨了不少拼命追随者（包括在跨界转型方向跑得太远的企业）。事实证明，万科从来就一直待在上半场，一方面赚着上半场的快钱大钱，满足了万科作为上市公司财务报表的好看，一方面高调进入养老教育体育物流产业等等诸多新领域进行下半场房地产+的内容探索，结果呢，后者惨败，用他的话说，连续超过三年及三年以上持续亏损的新业务，必须果断砍掉。

所以以钱景论，郁亮眼中的房地产当然是传统的房地产开发模式。虽然他在不同的场合极力淡化地产的概念，但再怎么说，仍然摆脱不了新瓶旧酒的老把戏。什么是旧玩法？以三高为特征：高周转、高杠杆、高，玩的不是地产，是金融，玩的就是心跳。如果按这种玩法，确实找不到和房地产钱景相当的行业，不但找不到，连房地产行业自身都需要从过去躺着赚钱的老梦里走出来了。比如，一直被人诟病的预售制，以及如剑在悬的房地产税等等。

再说产业地产。什么叫产业地产？有说法是：围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，这是联东地产对产业地产的定义。

其实按笔者的理解，产业是产业，地产是地产。地产作为一种基础性的开发，可以嫁接许多种行业，形成新多种新物种。但地产提供物理空间（包括居住）的属性没有改变。只是由于中国式房地产开发商整合资源资本的能量太大，于是往往在与地方政府合作的时候被天然地推到了最前面。通常情况下，地方政府出于发展经济城市建设产业构建提供就业等等各种需要，需要通过开发商这一角色把土地交通能源服务等各种资源盘活，把城市能级和竞争力提升，把GDP做出来，把群众的生活水平提起来。政府要的才是产业，开发商赚的当然还是开发的钱。

某种意义上说，无产业，不地产。产业地产的钱景是相当不错的。但前提是：政府发展经济的动力、愿景和冲动持续在倍增，开发商更愿意配合地方政府去做好自己的事情。通过文旅、康养等产业叠加，把盘子做大做活。至于像万科那样直接进军物流地产，并且希望形成企业战略之一极，笔者并不看好。