在国内买房子，公摊面积是不可避免的问题，抛开小区的绿化车位这些公摊面积，花了100㎡的钱，实际的使用面积可能只有60到70个平方！
这些年来，国内的买房公摊面积一直饱受诟病，去年新华社一篇关于公摊面积的报道在网络热传，激起了很多网民共鸣。
但是最近，关于国内公摊的问题，终于有了好的音讯！
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。媒体注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
此消息一经发布之后国内房产市场掀起了不小的波澜，但是也有部分人士表示，这只是住建部步的小举措，日后何时实行、是否能顺利实行，暂时还是个未知数。
这样一来，“公摊面积”这个老话题再次被打捞起来，那么“公摊面积”到底是个什么东西？为何会引发消费者的广泛共鸣？
01
公摊面积是什么？
公摊面积一般指公摊建筑面积，是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
然而，我们买的房屋价格由建筑面积决定，建筑面积=套内面积+公摊面积，其中的套内面积即室内面积。地板能铺多少平米、你家套内面积就是多少平米、墙体占用的面积不算在内。
假设一套100平米的房子（建筑面积70平+公摊面积30平米）共500万元，其中有150万元花费给了看不见、摸不着、用不了的公摊面积。
02
公摊面积怎么算？
公摊面积收费是否有规则可循？
公摊面积在我国实行了13年之久，一些业内人士还真摸索出了规律：
联排、叠加别墅公摊面积一般为1%—8%
7层以下多层住宅公摊面积一般为7%—12%
7至11层住宅公摊面积一般为10%—16%
12至18层住宅公摊面积一般为14%—20%
18至33层住宅公摊面积一般为16%—24%
看到这里，是不是想默默拿起了计算器，想算算自家的公摊面积合不合理。
需要提醒的是，上述数据既无法律约束，也无具体规定，只是早年的数据规律总结。现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限，公摊面积均根据开发商实际楼盘情况而定。
以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公摊。
而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，的房价相当于还要高20-25%。
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03
“公摊面积”的猫腻
你知道自己花钱买的公摊面积在哪里吗？你实际调查过所在小区的公摊面积总数是多少吗？你清楚本小区公摊面积的实际计算方式吗？
相信大多数人对于这些问题一脸懵。也正是这种信息的不对称，给开发商带来了可乘之机。
开发商界流传着一种说法：各户公摊面积之和，大于公摊面积总数。即1+1>2。而多出的这部分利益，由开发商方所得。
开发商如与第三方测量团队达成默契，在公摊面积的大小上做文章。哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，将余钱不少。
假设一线城市某楼盘共有4000套房，以均价6万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚2400万元。
即便有良心的开放商，公摊面积一分钱也不多给你算，陷阱依旧重重。
由此可见，公摊面积问题积弊已久，非一剂猛药可以完全治愈，有没有一劳永逸的办法规避它？
当然有！
那便是去国外购房。对比海外房产，你会发现公摊面积仅仅是“中国特色”。
中国vs海外
01
房屋产权不同
中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年。
与之不同的是，海外很多国家拥有产权。
例如，在美国，只要按时缴税，房子就真正是你的；在日本，房屋使用权是的，房屋所占用的土地也归个人所有；在泰国，任何人，任何国籍都有可以在购买房地产，并且拥有产权。
02
面积算法不同
美国澳洲以及欧洲国家一般都是套内面积来计算房价，比如澳洲的公寓是一百平方米，房屋总价是100万人民币一平米就是一万元。
比如有路线上的美国澳洲的项目，一百多平的房子，空间要比国内大得多，两室还带独立卫浴，客厅也是比国内同面积房子大了不少。
如果在国内买一套100平米的房产花费也是100万，一平米也是一万人民币，但是国内这套房的使用面积其实只有70平方米因为有30平方的面积属于公摊，这样看来国内的这套房的价格实际就是13000每平米。
03
精装修政策不同
除此之外，国内买房不只是要算入公摊面积而且交房时大部分都是毛坯房，不同的是欧美国家是没有毛坯房这个概念的，也就是说欧美新房的基础设备和装修交房时都是已经完成的，可以直接入住的，等同于国内的精装修房产。而且，装修标准业主都是可以自己定制的。所以，在国内买房需要交多余的公摊面积而且还要算上装修成本。
公摊面积是个典型的“最熟悉的陌生人”，这么多年下来，人人都知道这是个坑，但无能为力，含着泪也要跳进去。
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有路-做全球房东2019-02-27 13:26:43
