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春节探楼市 | 厦门:成交回落、分区精准调控后,楼市是否暖流回温?

土地情报 2019-02-12 20:31:08

素有“二线城市、一线房价”的海滨城市厦门,经济体量虽然不大,但房价紧跟北上广深4大一线城市。这座滨海城市也孕育出如联发、禹洲、中骏、建发、国贸、象屿、大唐等众多国内知名房企。与其他城市房价几经起落不同,近十几年间厦门房价一路节节攀升。在经历2016年和2017年年初的上涨之后,厦门迎来了史上最严调控政策,房价增长势头有所遏制,逐渐进入调整期。

图片来源:摄图网

2018年8月初,厦门地价明显下调、地王挥泪甩卖的传闻在网上广泛传播。根据厦门国土资源局公开信息,2018年7月2日翔安新城出让两宗住宅用地,成交楼面价为2万元/平方米,与2016年8月翔安新城融侨铂樾府地块38345元/平方米的成交楼面价相比下降明显。9月份,开盘近一年的万科白鹭郡因去化不到50%,推出107套特价房,在去掉精装修、双车位以及电梯后(约100万),总价由450-500万下降到275-300万。土地市场和楼市两起事件曝光后,引起民众对厦门楼市未来走向的热烈讨论。

我们先下回顾2018年厦门房产市场的整体走势。新房方面,2018年厦门普通商品住宅销售面积74万平方米,同比降幅超三成;同期全市新建住宅均价同比微涨0.5%,价格走势相对平稳。二手住宅方面,2018年,厦门全市二手房整体成交量较2017年有一定程度回落,岛内因新开盘数量较少,成交相对活跃,但成交套数整体不及2017,购房者观望情绪未减;成交价格方面,岛外整体上保持稳定,岛内则有小幅上涨。

笔者通过对西堤-市政府-厦门外国语板块二手房成交价格进行调研,该板块属于厦门岛内高端住宅地块、地理位置优越(毗邻筼筜湖、海滨公园,有咖啡一条街、酒吧一条街,厦门外国语学校是厦门三所最好学校之一),2018年该板块二手房成交单价在5-6万/平方米,与2017年相比成交单价有1000-2000元/平方米的上浮。通过对新房和二手住宅市场的调查可以发现,尽管厦门土地成交楼面价和住宅成交价出现下降个案,但该个案都是地处岛外,万科白鹭郡与岛内的最近距离更是达到25公里;而新房和二手房成交价实际上仍是高位维稳,并未出现传闻中大幅下滑。

图:西堤-市政府-厦门外国语板块2018年二手房价格

虽然新房和二手房价格未出现太大波动,但成交量仍是处于近年低位,尤其是在下半年开发商迫于销售压力、积极促销推盘的情况下,才勉强达到2017年成交量的一半。新开盘项目去化率整体走低,在此影响下在售库存规模较2017年有较大幅度提升,去化周期也进一步拉长。厦门二手房成交下滑,主要是房价出现调整,炒房者处于谨慎观望状态,再加上限购政策,大批周边的购房需求者给阻挡在外面了,于是厦门楼市成交量出现较大幅度滑落。

鉴于厦门调控已现成效,随着2019年因城施策在地方加快推行,当地开发商预计2019年商品住宅市场成交可能较2018年有所回暖或保持稳定,市场回暖的时间点至少要到下半年。厦门不断加大引人和引才力度,10月份出台落户新政放松外来人员落户条件,并缩短岛外迁入岛内的时间;2018年全年4.8万人的引才规模也创下历史新高,但引人、引才政策对厦门楼市暂时还未显现出推动效果。

岛内(思明、湖里两区)成交有所回暖,成交量占比约一成;岛外集美和同安两区是成交占比总和超过半数,集美则是成交量龙头。因180平以上的产品不受限购政策限制,因此岛内市场以180平方米以上、四房五房的改善型产品为主,其成交占比达到了六成;而岛外则是以刚性需求为主,目前80-100平的产品仍是成交主力,但120-140平的改善产品成交占比在提高。

图:2018年厦门分区域销售情况

目前岛内房源主要集中于思明区,岛外房源主要集中于翔安区的翔安新城,同安区的同安老城和环东海域,集美区的杏林湾和杏北灌口,以及海沧区的马銮湾。

图:厦门市住宅库存量主要分布板块

厦门购房群体构成大致上本地占比不到3成,其余主要来自于福建本省,尤其是闽南漳州、泉州两地以及莆田。因环境优美、适合旅居,漳州、泉州两地的大学生在就业时都优先考虑在厦门择业。加上人才引进、父母投靠、厦漳泉同城化推进(厦漳同城大道于2019年2月1日全线通车)等因素,越来越多的闽南人都往厦门迁移。因此,厦门也常被戏称为福建人的厦门。对于在岛内还是岛外置业,外来人口首选地是岛内;退而求其次在岛外置业时,因漳州毗邻海沧、集美,泉州、莆田靠近同安、翔安,外来人口倾向于在离家近的区域购房。从近几年各区常住人口变化情况来看,岛内人口增长仍较为强劲;集美打造文教、生态片区,区内又有厦门北站这一交通枢纽,而同安区通过打造“富美同安”发展旅游休闲居住,故而集美、同安两区人口增长也较快。

图:近8年厦门各区常住人口变化情况

厦门市场主要还是本土开发商和国企为主,2018年厦门共进行了5场土拍,成交14块住宅用地,土拍市场热度不高。成交商中主要是以建发、厦门国贸、中骏、特房等本土开发商,以及保利、金地、华润等国企。拿地方式上国企央企合作拿地备受青睐,如国贸、金地、华润联合竞下翔安环东海域地块,国贸、特房、厦门地铁置业联合竞得集美杏林湾地块,厦门特工、厦门地铁置业联合竞得集美杏林湾地块。岛内住宅用地成交面积较16-17年有了大幅提高,保证未来住宅供应在各区之间的平衡性。

7月份,厦门市制定《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》,改意见明确将实施片区精准调控。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求,结合城市规划空间分布、配套和房价水平差异,厦门市划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价,确保全市新建商品住房控价目标的完成。同时,2018-2020年各类新建租赁住房占新增住房供应量的比重不低于30%。

对2019年房价,厦门本地人一致认为岛内,尤其是学区房降价可能性很低,而岛外降价的空间也相对较大,但岛外热点板块降价空间也有限。原因在于:一方面,岛内土地稀缺,大户型不在限购政策管制范围内,导致岛内新房均为高总价的大户型,而闽南有产阶级青睐到厦门置业,对大户型产品提供了有力支撑;另一方面,普通市民倾向于低总价的岛内二手房,加之人口不断涌入岛内,二手房市场价格具有较强的刚性,并对新房价格起到支撑作用。限购使投资客逐渐退出厦门房地产市场,厦门楼市正走向良性发展的轨道。加上厦门拥有优越的城市发展基础及战略地位,厦漳泉同城化的逐步推进,尽管经过此轮调整后,一旦放松调控政策,房价和成交量马上就可能反弹,市场热度也将稳健回升。

土地情报·

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