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超5000亿腾退资金+核心区锁区:北京楼市的新一轮救市计划即将启动?

大山俱乐部 2019-02-01 10:59:19

【1】

北京强推五年“1000”万计划

房价走势已岌岌可危

2017年3月,北京出台317新政:将二套非普首付提高到8成,同时认房又认贷,只要有过贷款记录(已还清也算)均算二套,导致北京改善需求大规模下降。

2017年4月,北京出台《2017-2021年度住宅用地供应计划》:提出从2017年开始到2021年的五年,商品住宅供地总规模确保2450万平米,共有产权房供地1020万平米,定向安置房供地1230万平米。

如果按照北京市2017年的这个五年计划,商品住宅五年之内供应高达4900万平米的建筑面积,平均每年高达1000万平米:连续五年1000万计划,每年供应套数高达10万套。

但是北京市场成交却非常不理想:2017年仅成交2.2万套,2018年成交再一次下滑,仅有2.1万套,而存量却从4.2万套上升到了5.8万套。

很显然,北京住宅市场已经进入了高库存阶段:尤其是2017-2018年,北京商品住宅供地建筑规模合计超过了1700万平米,预计将有20万套的商品住宅将会陆续在未来两年入市销售。

如此庞大的市场供应量,再加上严苛的限购限贷条件,北京房价显然有点岌岌可危的局面:要想稳住北京房价,必须也要想方设法去库存!

【2】

超5000亿腾退计划或将出台?

北京迎来最强去库存手段

1月16日,北京住建委联合东西城区政府下发了《关于做好北京核心区历史文化街区的直管公房平房申请式退租的通知》。

该文件普遍被认为是为了筹备新中国成立70年大庆以及东西城合并成为中央政务区所做的准备工作:北京老城重组提升计划。

甚至目前已经有消息透露,为了快速推进本次核心区腾退计划,北京市预计将会投入超过5000亿的资金,力保实现至少50%的腾退目标。

根据相关数据显示,目前北京核心区公房平房大约在550万平米左右,处于历史文化街区之内的高达500万平米,如果要实现50%的腾退,至少要腾退250万平米左右,按照1.333的系数进行折算:至少腾退赔偿面积要达到333万平米。

如果按照每平米至少15万来估算,赔偿总金额至少5000个亿;如果按照每平米20万估算,赔偿总金额则会接近7000个亿:目前也有一种说法,北京市准备投入腾退资金甚至可能会高达1万亿。

我个人认为,不管是5000亿计划,还是上万亿计划,本次腾退对于北京房地产市场都是一剂强心针:因为本次腾退主要以货币补偿为主。

第一,本次腾退的补偿方案不再是以前的“货币+安置房”,而是直接按照建筑面积直接核算补偿款,相当于只给货币,不给安置房。

第二,如果想要房,要直接用货币补偿款来购买:公房只给共有产权房的购买机会,一户只能一套,且腾退人家庭还得名下无房,否则只能拿钱走人。

货币为主的补偿方式+共有产权房不能自由流通的特点,决定了可能大部分的腾退家庭均会选择进入到北京商品住宅市场:购买商品住宅,或将是更好的选择。

目前北京市每年的商品住宅销售额仅有1500亿左右,如果这5000亿的腾退补偿金能够顺利进入商品住宅市场,对北京市未来的房价走势将是一个巨大的支撑力。

北京市场预计将会因此而进入一个强有力的去库存阶段,北京未来两年的房价也将会因此而企稳。

【3】

中心城区房价的政策风险明显加大

购房需求外迁已不可避免

在本次腾退新政中,有一条政策比较显眼:对于自愿将户口迁出中心城区,可给予适当奖励,具体标准由东西城协商一致。

这个政策至少说明两点:

第一,这里所谓的中心城区,应该就是特指东西城,包括整个核心区,只要迁出核心区即可获得适当奖励。

第二,按照以前的标准,需要全户籍迁出东西城,才可以获得额外奖励:强调是公房里的全部户口人员。

对核心区户口迁出做出额外补偿,说明东西城房产未来面临的政策正在逐渐增大:锁区的可能性越来越高了。

2015年,北京市宣布要在通州建设行政副中心,同时宣布通州执行类似的锁区政策:北京户籍首套可在通州购房/外地户籍需要三年通州本地社保或纳税才可在通州购房。

那么对于本次东西城合并成立中央政务区之后的锁区政策,可能会在通州的基础之上再加码:只有东西城户口,才可以购买核心区房产。同时对东西城户口迁入执行严格的审批手续。

这样一来,核心区未来的房产极有可能会面临“有价无市”的市场局面:由于稀缺性强,优势资源集中,房产价格依然居高不下,但是由于有资格的客户太少,房产成交量大幅度下降,流通性被严格限制了,形成了价格高,但成交量低的独特局面。

以上仅仅是一种判断,如果核心区未来不出现锁区政策,核心区房产的价格肯定将会出现上涨,这是由其独特的价值决定的。

但是对于大部分的北京购房客户而言,选择外迁已经成为不可避免的趋势,未来北京百万人口东南飞的局势基本确定了:核心区外围及北京周边的房价或将有望企稳回升!

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