节前最后一波抢收 远郊项目扎堆入市

【 市 场 关 注 】

• 国家统计局公布2018年全年房地产运行情况。数据显示，去年房地产开发投资同比增长9.5%，而房企资金到位、销售情况均出现同比回落。有券商机构表示，2019年房地产行业资金面整体会趋紧，但不会发生系统性风险。

• 国家统计局公布了2018年四季度和全年国内生产总值（以下简称GDP）初步核算结果。按不变价格计算，2018年四季度和全年房地产行业增加值分别增长2%和3.8%，远远低于同期GDP6.4%、6.6%的增长速度。

• 中国人民银行发布的统计数据显示，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，其中，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

• 日前蛋壳公寓宣布，以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等10个一线、新一线城市。

【 一 周 综 述 】

在持续调整后上周楼市成交出现翘尾，据上海中原地产数据显示：上周（1.21－1.27）新建商品住宅成交面积10.1万平方米，环比增加7.5%。

区域表现上回到外围区域较为活跃的状态，上周青浦、原南汇以及嘉定等刚需产品为代表的远郊排名靠前。受新推商品房入市推动青浦成交1.7万平方米排名全市，环比增加142.9%。随着最近两年青浦推出大量地块，市场供应也越来越多，在活跃程度上比甚至超过宝山等区域。南汇上周成交1.3万平方米，环比增加71.4%，排名全市第三。嘉定、松江等区域虽然未能超过1万平方米，但是排名上也保持前列，为翘尾奠定基础。

随着中高端改善项目签约进入尾声，反衬刚需以及首次改善产品成交稳定。成交前十榜单中有9个项目是均价3-6万的项目，并且成交前二的产品都是均价3.5万元/平方米左右的首次改善楼盘。而上周只有1个项目是均价超过8万元/平方米的高价房，并且只排名第十，比前几周处于中游位置下滑不少，而且成交量只有14套。

基于刚需项目成交比重略有增加，上周均价为52545元/平方米，环比下跌10.7%，而这个均价也是近4个月以来均价的一次。

供应方面，在持续下滑后出现反弹。上周入市项目达到8个，入市面积达到17.3万平方米，环比增加365.9%，也是今年以来供应量的一周。一方面供应持续收缩，低于正常流量，有“补量”成分在，另一方面，马上迎来农历新年，并且节后也会有2-3周的恢复期，这段时间是市场最清淡的时候，一些项目会抢在节前做好抢收任务。不过毕竟处于淡季之中，这种力度的供应不会改变市场走势。从供应的项目来看，多以刚需以及刚改类产品为主，比如供应的项目是青浦徐泾的“葛洲坝紫荆苑”，入市面积达到3.9万平方米，也是近期少有的单次投放超过3万平方米的项目。

随着农历新年临近，成交气氛逐渐转淡，一部分项目抓紧节前抢收，在供应推动下翘尾行情兑现。当然，近期成交前十榜单中没有出现单次签约过百套的项目也意料之中，毕竟交易氛围已经不强。接下来楼市将进入假期模式，从以往惯例来看，低位震荡或持续3-4周。