据《澳洲金融评论报》报道，继去年8月知名地产中介澳信集团（Ausin Group）中国业务倒闭后，其在澳洲代理的130套独立屋及公寓无法交房过户。受影响的中国买家日前据传将澳信联合创始人、中国业务负责人金天佑（Harry Jin）软禁，以求追回购房损失。目前，澳信集团在澳洲的售房、租赁业务目前也已停止。在该公司去年8月宣告倒闭前，就被指侵吞了“数千万”定金及买家交房时所付的余款，涉及悉尼、墨尔本和布里斯班的15个房产项目。
在2012至2017年房市如日中天之时，笔者多次撰文披露购买公寓的风险，分别在13年专门出版《决胜海外房地产》，《澳洲房地产投资全攻略》，其中多篇提及国人投资海外公寓的风险原因，同时披露了如何筛选最匹配中介的选择标准，同时还援引了澳信在中国的短信宣传词作为案例分析给大家。当时澳信的总经理，就是当下失联的金先生还委托律师跟我交涉，不要过多抨击他们澳信，及诋毁公寓的市场。我相信，凡是认真看了我的内容的投资者们，，不会选择公寓产品作为海外的投资品，第二，不会选择澳信这类公司作为他们选择购房的中介平台。当开发商不在提供广告费用支持，当不再支付高额给澳信的时候，用资金编织起来的宏伟装潢和形象，立即遭遇崩塌。据称，负责管理澳信中国业务的金天佑将买家的“数千万”钱款用在维持澳信中国办事处运转上。自澳洲房市放缓后，该公司现金流据信出现问题。
从根本上说，投资公寓期房，本身就暗藏着诸多误区与风险。
海外公寓多为期房，通常推销的中介会承诺3年交付，并称7-10年翻一番，坐享……真的有这么好的事儿？这其中就是钻了国人对海外市场不了解的空子，欺负投资者“钱多人傻”。
首先，签合同时的高层公寓期房价格实际不是交割时的价格。通常高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房（Development Approved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料、建筑工人、工程师、施工设备等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算（工会要求给工人加薪等），必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算（复合每年CPI的增长率）；然后再加上未来市场营销成本、拆迁不可控成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格——这是未来的价格，也就是说，当投资者投资期房时，不管未来涨价与否，开发商已经按照涨价来计算，把那部分钱赚走了。
其次，楼花交易是发展商发明出来促进成交的一种手段；上涨周期还好，发展商吃肉，购房者还能喝点儿汤；而一旦市场下行，期房的购房者面临的贷款风险、跌价风险倍增。楼花的优势是让资金筹措变得更加简单，却不是在成熟的澳洲及其他市场赌博的工具和杠杆。期房购买仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式罢了。尤其是后期金融政策收紧，对于公寓期房不轻易放款，交割时投资者要么自行筹备巨额尾款，要么违约放弃首付。
此外，部分地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；所以，妄想靠买卖合同这种小聪明来赚未来差价，根本就是黄粱一梦。
所以说，辨析了公寓认知误区，就可以看到公寓投资的若干风险：
，公寓期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过负扣税房地产投资（Negative Gearing）而谋求政府退税；而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税。
第二，二次销售时间相对较长，公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长；为什么？99%的澳洲本地人不住在CBD，CBD是外来人口临时居住和集中的区域；而且，中国投资者钟爱的小户型也不符合当地主流需求，调查显示，布里斯班居民的置业偏好是离CBD的距离为5到10公里，三房或者四房的房子。小的公寓开间，又没有停车位，这样的房子未来卖给谁呢？。
第三，银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，投资者的现金流进一步被削弱，甚至因为资金筹措困难违约而损失定金。
第四，公寓投资一向以租金为其优势，然而，在供大于求的局面，造成CBD区平均12%的公寓空置，空置的重灾区超过20%的公寓挂出求租广告。
总结一下吧，此次澳信事件，表面上看，是投资者遭遇了“黑中介”，本质上说，是投资者盲目套用国内投资房地产的经验，在正确的市场买到了错误的项目。未来要想规避这样的错误，，要不断学习，让自己变成那个最懂市场的人；第二就是选对你的“创富合伙人”，要看清他是站投资者，还是站开发商？众所周知，在错误的方向上，跑得越快，反而离终点越远；尽管全球多元化配置资产是主流，但错误的投资方向，投入得越多，损失越大，更不要提什么财富自由了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论
2019-01-28 09:40:24
