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黄欣伟:社区商业,退让中的进攻

朱晓红 2019-01-21 11:44:16

当然可以四平八稳地布道,

说一些社区商业应该如何的正确废话。

但是,今天乃至以后的应用题条件变了:

1、 住宅的自持比例,

决定了社区里也有了流动人口;

2、 商业的不可售,

决定了“能卖掉的全卖掉”不可行。

变现已经不是房地产下半场的主要基调了,

今天可以等:

或是等死,反正大家一起死;

或是等“抄袭”,反正抄袭没成本。

但我们总应该做些什么,想些什么。

01

  呼叫心中的设想  

/

外卖已经发达到了“什么都有什么都送”的地步,社区商业坐以招商的合作模式,正逐渐被商家所排斥:站在商家的立场,能不付租金还能稳定销量,何乐而不为?!

何况,三步一超市、五步一小吃,经营实体的压力和难度可想而知——

租金降不下来,人工降不下来,社保降不下来,老板的血压也降不下来。

矛盾的另一头是开发商或者商铺投资人,因为售价降不下来、成本降不下来,期望值更降不下来,何况现在也不是降价就能解决问题的。

社区商铺能做的业态已少之又少,除了服务必须到现场体验,零售全部被架空。

但是“一切外卖”引发的矛盾也多:

人群杂,安全隐患每时每刻;

环境差,物业管理够而不着;

占配套,业主的私密感受差。

如今能做的应对,都是治标不治本:比如在社区门口设置快递箱,比如在大堂统一收外卖,但一个社区该有的商业管理毫无展示。

物业管理插不上手,因为业主“不要你管”;

物业管理也很委屈,因为“出了状况你兜底。

商业门面(局部)做成呼叫中心的可能有没有?

提供场地、管理和对接,完成业主外卖的“最后一百米”,就看着呼叫中心的概念、调性、服务、感受,业主愿不愿意“在楼下吃好上来”,等于共享食堂。

之前酒店式公寓提出的一些诸如代办业务,最终因为执行力、代办成本所推行不利,待到网购烂漫时也就彻底扔进历史洪流。

但是“网购所不能解决的最后一百米”作为呼叫中心的业务源,能否在社区中推行,或者说这块业务有没有商机,决定了需求倒逼供给?

当年试验失败的净菜,究其原因不是净菜本身的失败,而是溢价、卫生、便利、物流关键是费效比导致的商业不信任,但这种需求在今天的快节奏里,在“回家做饭”和“常年吃外卖”之间,应该求得一个平衡点。

02

  品牌店化整为零进社区的设想  

/

一方面是社区居民不愿意到社区商铺来消费,因为“网购导致了没什么必要”;

另一方面,商家愿不愿意进社区呢?

反响是非常热烈的,因为商家明白进社区就是占稳定人流,而今天“愈市中心愈被电商伤害”的架空逻辑,结构性矛盾已经非常突出。

进社区,稳定周边常住居民,更低租金更少人力,反而看得到盈利的可能。

这其中,品牌店放下架子化整为零,小分队加盟模式进社区是一个折中优选:

品牌店输出服务、配方、原料,保持了所谓的商业机密;

找人加盟摊低了成本,提升了小老板的积极性,私人帮国营打工,国营愿意。

曾几何时,“买糕团到沈大成、买月饼到杏花楼、吃大闸蟹到王宝和”的传统经济思维巩固了市中心商业高地的价值,全市乃至全国的游客都需要辟出一天、辟出精力、辟出溢价,去消费朝圣。

但如今,南京路的流量和消费向下、租金向上,这些高高在上的大品牌也尝到了【少爷的磨难】,特别是那些“路过南京路,网购直送回家”的潇洒,穿了一辈子白色工作服的被深深伤害了。

与其僵持,不如下社区,用更灵活的方式和员工个人合作,激发国有企业一辈子都未曾有过的责任感和进取心。

铺面租金、工资谁发,这是两个需要协商和解决的弊端。

社区商业引进了老字号和品牌店,黏连和辐射了周边社区居民,减少了中老年消费群体“吃一趟要进城,网购不放心,不会网购还要求子女”的三纠结。

一个门面两个员工的模式,也彻底让老字号转成了轻资产,别先否定,关键是“试点社区的落地、模式的探索”,关键是让一部分人先尝到勤劳+智慧的果实。

03

  共享商铺的设想  

/

又有一种说法,今天的商业花无百日红,不仅面临着随时被复制被克隆,而且网购这个洪水猛兽一来,后果就是无一幸免。

的确,今天商业的盛夏周期越来越短,

尚未盈利就被消灭的无奈比比皆是,

竞争对创新的要求是越来越高了。

商家的忌惮,推高业态的试婚需求:“做做看,做得出就延长否则就BYEBYE”

于是,短租的商铺开始成为一种新需求:

更短租期,

更低成本,

梯度试错,

两厢情愿。

别以为推出短租就万事大吉,若要做可短租的商铺,最大的核心要求是商铺具备兼容性,可以兼容各种业态、各种需求、甚至各种消费和使用方式,商铺绝不是一个几平方米给到你?

今天业主和商家之间的唇亡齿寒终于建立并捆绑起来,这看起来的残酷,其实是未来商业发达应有的前兆或模样。

“管你生意好不好,我只收租金一分不能少”,我们都回不去了,对不对?!

共享商铺,在需求端可以给商家松绑,但商家最终目的不仅仅是降低成本,还是希望能有开源,开尽可能大的源,所以共享商铺的关键命题归根结底还是在于【如何让商家做成生意】?

这不是开发商和小业主的越俎代庖,商铺是商业链的后腰,腰不硬当然不行。

今天的联合办公和长租公寓,给了社区商业很大的启发:

短期赞助的,完全可以变成短期进驻,至少是巡展模式,让商家看到“同一种人群的商业接触”;

那么,作为社区商业,“稳定+相同的人群结构”更是目标业态可以专注和挖掘的群体,那些老掉牙的“迎新大联展”其实沙里淘金,可以看到“短租商业模式”和社区商业铺面之间的(临时)节点或季节性对接属性。

创新或者瞎想,从来都面临着教训主义者的嗤之以鼻;

但若你一定要在“找死和等死”之间做出选择,主观能动性至少要动一动。

只是,这快大过年的,张口闭口说一个“死”字,总有些晦气。

但生活的残酷,你连字都有忌口,困难找到你,总要面对的。

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