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二三线城市躁动,谁是下一个菏泽? 警惕!楼市松绑多米诺

华夏时报房地产 2019-01-16 23:08:07

楼市调控放松第一枪打响,仅仅是投石问路,还是政策开始转向?房价普遍还在上涨,调控就这样结束了吗?

12月19日,山东菏泽一纸“说明”宣告楼市取消限售。12月20日,广州发文松绑商住楼可卖给个人;与此同时,珠海斗门、金湾两区对外地人不再限购,深圳四大行首套房贷利率下调5个基点……

“预计后续还会有城市加入,尤其是在元旦前后。”12月20日,易居研究院智库中心研究总监严跃进说,楼市放松的地方会越来越多。

2018年堪称史上楼市调控之最,房住不炒、坚决遏制房价上涨的顶层定调,各地政府出现调控政策总计300多次;然而,一些地方政府已无法等待今年过完最后几天,就急不可耐地紧急放松楼市。人们的心里立刻不安起来:放松楼市,房价是否又会迎来新一轮上涨?

“上层给的要求,就是各个地方政府你的权利与你的责任都是对等的,你可以自己调整当地政策,你的责任就是要保证你的房价不涨,或者在可控幅度之内。”12月20日,一位接近某地政府部门人士向《华夏时报》记者透露。

12月21日结束的中央经济工作会议则再次强调“房住不炒”。

地方政府扛不住了

经济大势在变,楼市也跟着在变。

菏泽并未如市场预期的收回“取消限售”,反而贴出一纸公文《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》,宣告取消新房与二手房的限售。其理由“翻译”过来有两个:一是应二手房买家尤其是棚改户的迫切要求,二是为了控制二手房价格大涨。

菏泽放松楼市调控的真相又是什么呢?

“如果菏泽楼市调控不放松,有可能出现房价大幅下行。”一位不愿具名的地产专家对本报记者称,过去几年菏泽土地供应量太大,为了棚改大量借贷,但是棚改暂缓买房需求迅速消退,楼市压力特别重,所以不得不放松调控。

“目前,菏泽地区的棚改利益群体达到150万人,在山东乃至全国都属于力度较大的城市,但货币化棚改政策的调整,很大程度影响当地房地产市场,并由此间接影响到土地市场。通过放松限售,来盘活房地产一二级市场。”安居客房产研究院首席分析师张波认为,菏泽取消限售是为了托住房价下行。

作为四线城市,菏泽堪称全国的土地出让、棚改供应“带头大哥”。2018年,菏泽棚改开工计划量达到12.7万套,居全国第一位;2017年,菏泽出现在全国住宅用地成交前十名单中,与重庆、武汉、杭州等重磅二线城市齐名。

深圳房地产协会高级研究员李宇嘉说,今年8月份国家明确提出,住宅供应量大的城市要退出棚改货币化,山东最先响应、菏泽首当其冲。货币化退出等于釜底抽薪,目前菏泽库存压力大。

安居客的数据显示,菏泽10月份房价达到今年顶点6680元/平米,但是11月、12月迅速掉头向下,12月掉至6581元/平米,房价下行压力已现。

那么,广州、珠海为何紧随其后,松绑楼市调控政策呢?

广州新规称,2017年3月30日前批地上市的商住楼,取消此前“只准公司购买”,现在个人也可以购买了。李宇嘉分析,广州中心区住宅土地供应不够,公寓规模相对较大,中心区个人购房需求未得到满足,放松公寓限购是为了调节供需平衡。同时,广州去年3月对公寓采取限购,取得了调控房价的效果,而广州周边区如增城、花都、南沙、从化等楼市低迷,有放松调控的现实压力。

广州放松调控背后,是财政压力大。2017年广州的GDP总量超过了2万亿元,然而一般公共预算收入却只有1533亿元,总量不及深圳一半,也落后于苏州、杭州。因为在一线城市当中,广州是唯一需向省级、中央两重缴税的城市。

珠海楼市也在放松。《华夏时报》记者从当地销售人员处了解到,斗门和金湾两个区已经取消限购,没有社保都可以购买,而此前外地户口要5年社保才有购房资格。珠海住建局则对外称,外地人珠海购房,社保已从5年改为按个人条件缴纳1个月、3个月、1年不等。因此,珠海已经全面放松限购。

“大部分城市财政来源,主要靠卖地收入以及和房地产相关的税收。本质上地方政府资金来源基本都是和房地产相关的,如果房地产市场低迷导致销售不畅、土地流拍,对地方政府财政来源造成压力。”国信证券资深地产行业研究员方焱说,经济下行房地产放松是必然的。

松绑“路线图”

海水还没退潮,害怕裸泳出现的人就坐不住了。现在的问题关键是,后续还有哪些城市的楼市有望放松?

12月11日,社科院发布《中国住房发展报告(2018-2019)》称,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,幻想激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。

但李宇嘉认为,三四线城市放松楼市的现实需求最为迫切。

“土地出让的70%和销售量的70%都在三四线城市,怎么可能从一二线开始放松?”李宇嘉说,类似菏泽的“棚改案例”还有很多,过去对内地三四线城市来说棚改好似天上掉馅饼,但是一旦源头上的货币“加速器”减弱甚至消失,楼市需求迅速退潮,当地政府压力加大,将倒逼楼市调控政策放松。

李宇嘉给记者列出了多个这样的三四线城市:山东其他棚改量大的三四线城市;河南包括驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等三四线城市;安徽包括淮北、阜阳等;湖北包括襄阳、宜昌等;江西包括九江、宜春、上饶、赣州等;江苏的徐州等。

这些地方的共同特征为,都是三四线城市,老工业城市棚改体量大,人口大省返乡置业需求大。

“棚改带来利好,让地方政府突然之间享受到了吸鸦片、掉馅饼的好处,从此一发不可收拾,但烟花易冷,到了退潮的时候也是最痛苦的。” 李宇嘉说,放松楼市调控,对一些地方政府来说刻不容缓。

本报记者从房地产商、房地产中介等多个部门得到类似说法,未来楼市调整走向分化,一城一策、千城千策、因地制宜,地方政府可以根据自身情况放松楼市,以保持当地楼市稳定。

严格调控防止房价过快上涨,调控松绑防止房价过快下跌,主基调都是一个“稳”字。此前住建部相关人士指出,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

一家大型上市房地产公司副总裁说:“市场已经出现下行信号,增速整体趋缓,销售出现明显压力。如果房地产市场不稳,固定资产投资也难以稳住,就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。”

2018年,我国GDP增速逐季下行,经济增速出现“一路下楼梯”现象,一季度增长6.8%,二季度增速6.7%,三季度增长为6.5%。我国经济下行压力增大,各地政府要顶住GDP不至过快下滑,房地产成为重要“稳定器”。

房价再次大涨?

经过两年的铁腕调控,房地产交易量和价格被钳制。而今调控打破,房价又将向何处去?

国家统计局房地产数据显示,11月,房地产销售面积同比降幅继续扩大至5.1%,创下今年最大降幅,均低于过去两年同期水平;其中商业及办公楼销售面积降幅最大,前11月累计分别降幅达5.1%、11.1%。

至于房价,11月70城房价环比上涨0.97%,对比10月1%、9月1%、8月1.49%、7月1.2%来看,涨速进一步放缓,其中有的城市房价下行压力加大。

楼市全盘严控被打破,菏泽、广州、珠海率先放松调控,市场担心政策放松,房价又会出现大涨。

“房地产出现明确下行趋势,有的地方政府政策稍微放松,让市场趋于平衡。政府不希望房价上涨过快,当然也不希望房价下跌很快,而是让房地产市场平稳发展。”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰说,政策微调对于房价影响不大,除非政策大幅度调整。

从坚决遏制房价上涨,到放松楼市调控,要求房价平稳,甚至允许小幅度上涨。而政策风向也显得微妙,最近两次政治局会议没有再提房地产,但12月21日结束的中央经济工作会议再次重申“房住不炒”。

上述接近地方政府的人士称,从实际房价来看,一二线、三四线都开始下行了,一些地方经济特别差,又不希望房价快速下行,怎么办?上层要求各地自行调控,总体要求房价要平稳,即上涨幅度不大且可控。

如果房价上涨,多少幅度可以接受?

“总的基调就是房地产市场平稳,上层并没有明确规定。”该接近地方政府的人士分析说,可以参考经济增长率、广义货币增速,总体上不能超过10%。

10月29日,住建部发布《关于巡视整改进展情况的通报》称,坚决落实习近平总书记“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。

房价大涨的时代一去不复返。房地产商身处其中,对政策的理解最为敏感。

“预计市场不仅会筑底,而且将回温,意味着严冬不会来临。但是回温不等于回暖,我们不会再回到过去火热的盛夏了,未来楼市将回归横盘时代。”上述大型上市房地产公司副总裁对本报记者称,“房住不炒”仍是长期定位,调整放松不等于放开,调控也不会退出。

海通证券首席经济学家姜超却认为,未来房价将会出现有序下跌,三四五线城市因棚改货币化退出,房价有回落风险;一二线城市取消限购,房价跌幅相对有限。

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