如果别人问你，你会买房吗？你肯定会觉得，只要有钱，谁都会买房；去买大城市、市中心的房子，妥当。
事实却一而再的打脸，这里就不举国内楼市烂尾的例子，我们把目光投向悉尼。近日，媒体报道称，悉尼有很多建筑物结构有危险，发生在圣诞前夕的Opal Tower出现裂痕，也许是曝光更多有质量问题的高层的一个开始。
Opal Tower是悉尼奥运村全新的项目，吸引了不少投资者的青睐。然而，笔者此前多次撰文分析海外公寓的投资风险，很多人不以为忤。此次Opal Tower事件发生，我们不妨再次强调一下，盲目购买国外中心城市的公寓，有哪些误区和风险。
误区一：购房者认为，2017年签署的CBD高层小户型公寓40万的售价是，购房签署时实际的价格呢？
误区二：购房者认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东（Noee）随时可以获利转让呢？
误区三：购房者认为，市中心、大城市，房价肯定是一直涨的。
首先，2017年签署的40万高层公寓期房价格实际不是2017年的实际价格。原因如下，通常高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房（Development Approved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料（水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等）、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算，再加上未来市场营销成本、拆迁不可控成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格。你以为买在现在，在未来，殊不知现在的价格已经是未来预期增长后的价格。
问题在于，如果这个预期一旦逆转，期房的购房者面临的贷款风险、跌价风险倍增。为什么？刚刚说了，这个是预期在交房时的价格，如果达不到这个价格，银行在进行抵押评估时，就会低估、甚至拒绝放贷。但合同交割日期一到，凑不齐尾款就算违约，白白损失前期投入的首付。
其次，购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税（Stamp Duty）,仅对购买的土地价值计价征税（目前新政策是对海外人士征收额外印花税）；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；在房价上涨周期，土地增值和建筑成本都增长，因此体现房价的涨价，但土地才是价值体现的根本；而在房价下行周期的时候，建筑行业的衰落让建筑价格一泻千里。
比建筑物价格下跌更糟糕的是，建筑物质量出现问题。文章开头提到的Opal Tower就是个例子。这座地标性的建筑，被建筑商称为“澳洲标准的建筑物之一”，然而，调查人员已经正式确认Opal Tower存在设计及建造问题，Opal Tower的分包商们被建筑商Icon压价，导致公寓大楼存在“系统性劣质工艺问题”。
对此，业主甚至表示，开发商应该回收他们的房子，九折都行。
更糟糕的是，公寓市场的不景气，加上建筑质量被曝光，房产估价师已经向银行发出Opal Tower公寓“贷款警告”，称业主可能需要等待至少两年才能出售物业，并且面临超过16%的损失。
最后，尽管在楼花交易中，允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此，通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想根本就是黄粱一梦。
通过以上的澳洲投资期房或者楼花的案例分析，我们可以看出：简单套用国内的投资经验、判断市场的标准、筛选产品的方法而投资于海外成熟的房地产市场是行不通的；只有顺应这个业已成形的房产市场的投资法则，做趋势投资，才是规避跌入投资房产误区的上上策。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-01-14 09:46:15
