自进入北京以来，中粮地产坚持深耕北京区域十余载，用产品和品质推动着北京城市化的发展进程。中粮地产北京公司定位于“未来品质生活方式提供商”，坚持科技创新，坚持匠心品质，坚持营造精品，拥有较高的市场知名度和美誉度，成为京城的城市综合体开发运营商之一。目前，公司已布局了海淀、朝阳、丰台、房山、顺义的五大区域，在售项目13个，在2018年北京市场承压的情况下，实现多盘逆市热销，尽显中粮地产的品牌和产品影响力，展示了其在北京区域的行业领先地位。
楼市延续调控高压态势，住宅市场量稳价跌
2018年在“坚决遏制房价上涨”的基调下，北京坚持高压调控态势，强化市场监管，增加有效供给，不断规范市场秩序，促进房地产市场健康平稳发展。调控层面，发布公积金新政，将贷款额度与存缴年限挂钩，更改了“二套房”判定标准，实行“认房又认贷”政策，同时下调了二套房贷款额度，提升公积金贷款门槛；发布产业限制目录，指定区域禁止新建住宅、写字楼。监管方面，约谈房企及中介机构，规范互联网房源发布信息，禁止拒绝购房者使用公积金贷款。制度方面，建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型及一二三级市场联动的住房供应体系。
2018年至今北京住宅市场同比量稳价跌，上半年市场成交较为低迷，下半年随着“限竞房”大批量入市，供应井喷带动新房成交量明显回升。新房成交均价同比呈下降趋势，环比保持平稳。一方面，新房供应以限竞房、共有产权房为主，成交均价受限制；另一方面，供应大幅增加，市场处于供大于求状态，购房者观望情绪浓厚，房价上涨动力不足，整体保持平稳状态。
图：2018年北京商品住宅（不含保障房）成交量情况
自6月份批限竞房推出以来，北京迎来了限竞房的入市高峰，但持续的政策高压调控状态，市场趋冷，限竞房整体去化较慢，库存持续增加。部分区域的限竞房扎推入市，且产品同质化严重，市场明显处于供大于求状态，各房企间面临着严峻的竞争和挑战。各限竞房项目的成交数据表现也是冷热不均，严峻的市场环境也考验着企业的项目综合运营能力，孰强孰弱，需要市场表现给我们答案。
深耕京城，综合开发，品牌地产引领者
中粮地产北京公司是中粮置地旗下资产规模、业态最为丰富的公司之一，已深耕北京市场十余年，旗下拥有住宅项目、商办项目、产业园区等在售项目13个，分布在北京多个地区，包括海淀区、朝阳区、丰台区、房山区和顺义区等。中粮地产北京公司坚持“每天深度影响100万精英社群的生活”的战略愿景，利用多种模式加速拓展，已经成为北京极具影响力的地产运营商。
图：中粮地产北京公司概况
根据中指数据库监测显示，2018年，中粮地产在京销售项目累计销售额位居同期北京房企商品房销售额前列，市场占有率较去年同期扩大1.5个百分点。分区域来看，中粮地产北京公司在朝阳和房山的市场占有率位居区域前列。分项目来看，2018年，中粮地产北京公司13个在售项目中，北京瑞悦府、天悦壹号和京西祥云在项目所在区域中销售额市占率处于领先地位。
图：瑞悦府和天悦壹号项目
自下半年以来，在北京市场承压的情况下，中粮地产依旧表现良好，原有项目持续热销，新开盘去化良好，逆市保持销售业绩稳步提升，显示出良好品牌和产品影响力。北京瑞悦府于2018年7月底首期开盘，开盘当天去化率近80%，成为北京市场下半年以来少有的热销项目；天悦壹号于2018年8月初开盘，入市即劲销13亿，开盘去化率高达98%。
中粮·京西祥云悦享体验 引领行业创新风标
中粮·京西祥云项目，凭借其的产品设计、先进的科技运用和匠心的产品品质，获得广大购房者的一致认可。该项目总占地面积6.8万平米，建筑面积16.38万平米；地理位置优越，紧邻永定河生态走廊，滨河公园等；交通便利，紧邻西南五环，800地铁站；周边商业、医疗和教育等配套成熟。
图：中粮·京西祥云项目
项目设计感十足，力邀美国JWDA骏地建筑及一线景观设计机构DDON担纲项目的建筑设计及园林规划。在整体布局上，打造公园式社区规划，让位于景观，以简洁的造型和线条塑造鲜明的社区特点，彰显都市感和现代感。以“共享”原则打造社区布局，空间设计上实现均质化、精细化的空间利用，一轴八园的园林设计共享绿色自然。户型主推125及140㎡改善产品，均为南北通透方正布局，一梯一户私密设计，首创双子房设计，给每位家庭成员私享空间，将更加人性化的人文理念融入建筑格局。
图：中粮·京西祥云项目的智能科技配套
在中粮·京西祥云项目中，中粮持续优化住宅产品线，沉淀“健康、安全、智能、绿色”品牌理念。在医疗方面，中粮与元化医疗进行合作，成立健康管理中心，借鉴美国等发达国家的医疗模式，搭建一个智慧医疗健康社区的服务体系。在科技方面，中粮打造了159个产品细节，精雕细琢理想人居，携手华为，构建HiLink家庭云平台，实现轻松操控智能家居。住宅搭载具有人脸识别等功能的梯控系统，塑造科技、安全的居住生活，同时配备远大新风除霾系统以及恒温恒氧、同层排水、降噪控温、直饮水等科技系统，将科技住宅、智慧住宅的理念深深根植与产品设计之中。融入了的产品设计与匠心品质的京西祥云项目，一经推出就受到了市场的热捧，入市即劲销5亿，形成了良好的市场站位及形象。
2019新品入市 匠心营造城市商务综合体 致力提供未来品质生活方式
中粮地产北京公司定位于“未来品质生活方式提供商”，自进入北京市场以来，公司持续创新业务，开发了“祥云系列”等知名品牌，拥有以“天悦壹号”为代表的改善型住宅项目。除此之外，中粮地产还在区域综合开发方面持续探索，努力打造人、产业、城市三位一体城市综合体。通过整合资源优势，不断开拓创新，中粮地产潜心力作，将于2019年推出一款新的匠心产品——槐新项目。该致力于打造一站式生活礼居地，开发集区域引领、智慧生态、商务中心于一体的多元城市商务综合体，不仅实现了对城南战略重点区域商业配套的补足，而且有利于公司战略升级，更好的坚持“持有经营”和“开发销售”有机结合的“双轮驱动”商业模式。
图：槐新项目效果图
槐新项目规划建筑面积16.4万平，容积率约2.2。在区位方面，该项目位于丰台区西南四环与五环中间，地铁新宫站旁，距京开高速1.5公里，四轨交汇、公共交通发达，快速辐射新机场、北京南站等交通枢纽，工作生活无缝衔接。在规划利好方面，项目位于城市战略发展重点区域，城市界面清晰，是真空发展区域的核心地块，享受到丰台产业园区、南苑发展新区和第二机场建设的三重规划发展利好，项目打造多元化城市商务综合体，不仅有利于填补区域配套空白，更能够结合城市战略发展方向获得潜力提升红利。
图：槐新项目区位与项目定位
槐新项目定位为多元化城市商务综合体，项目规划为品质办公、集中商业、酒店及长租公寓四种业态的多元复合生态圈，满足各个圈层的生活工作所需。各个业态之间良性循环，既服务于优质生活，又打造金品办公，建设一站齐全式的商业商务中心，打造区域复合生活聚集地，实现多元复合智慧生态圈。
2018年，在北京严峻的市场环境下，中粮地产北京公司坚持综合运营的战略方针，不断整合优质资源，同时不断开拓创新，实现逆市热销，让我们再一次感受到中粮地产的品牌和产品影响力，展示了其在北京区域的行业领先地位。伴随着中粮地产对于北京城市进一步深耕以及新项目的即将入市，伴随着公司对于产品品质和服务的专注以及前瞻性的区域布局，伴随着中粮地产“持有经营”和“开发销售”有机结合的“双轮驱动”商业模式的战略升级，未来，中粮地产将在北京市场持续发力，继续坚持城市综合体开发的战略引领，致力于成为品牌地产引领者。
中指研究院2019-01-05 11:01:36
