2018注定是记忆惨痛的一年，无论是股市，还是楼市，投资市场疲软，经济增长点模糊，都给投资人的财富增长带来了诸多不确定性。2019已经拉开序幕，就房地产市场来说，新的一年会是一个怎样的走势？是买房的窗口期，还是资产的去债务的关键点？恐怕是很多买房人和投资者关心的。这里就跟大家分享一下笔者的观点和思路。
随着调控的深入，2018年下半年，房价终于转升为跌，甚至部分地区的房价出现“腰斩”。总体来看，2018年商品住宅销售面积约14.6亿平，新房总成交额达12万亿。这与2017年首次突破16亿平，总销售额13万亿的表现稍有回落。二手房成交持续走低，成交量下跌的同时，成交价格也在同步下跌；到了年底，二手房甚至出现了普遍“低温”的现象。
这样的市场形势，前期高杠杆炒房的自然苦不堪言，然而这对于非炒房客，只是单纯买来自住的人来说，诱惑很大，他们认为，这是抄底的机会到了。
2019是抄底的机会吗？
认为是抄底的，可能觉得，政策底已经到了。从去年7月，高层一直强调，遏制房价上涨，房住不炒；到了年底，住建部再次表态，要稳地价、稳房价、稳预期，三个“稳”字奠定了未来一段时间楼市的走向。而且，跟楼市息息相关的金融业，也开始收紧。相关部门不止一次公开表示，信贷的方向已经调整为“保持流动性合理充裕”——这就意味着，贷款还是要放的，只不过不会放给房地产。起初还有人觉得，钱出来了，你就管不着了，直到银监会重罚一些违规操作的银行，这才知道是动真格的了。
如果对于贷款懂了真格，那也就相当于卡住了房价高速上涨的脖颈；房价上涨，需要社会财富整体增加，这有两种路径，一、社会财富总量增加了，社会经济大飞跃。二、信贷宽松，且钱都要流入楼市。
然而，目前信贷只能有限度的宽松，不能、也不允许在流入楼市了。
首先，因为钱统统流入一个部门，短期内会让一个行业迅速膨胀起来，带动经济发展，但如果它一家独大了，就会造成负面效应，压制了其他经济部门的发展势头。目前来看，中国家庭66~85%的财富都是房产，60%的实体产业与房地产相关，60%的银行资产负债与房地产相关，说房地产绑架了中国经济，虽然夸张，却很形象。
其次，信贷信贷，某种意义上造就的是信用上的货币。想想看，首付三成也好，五成也罢，这笔钱是实实在在；然而，贷款的那部分，就成为了杠杆。那么这就不实在了？想象一下，你贷款100万去买房，等于卖房人就得到了这一百万，他可以把它存银行，也可以拿去消费……从某种意义上说，银行利用信贷，就让社会财富增加了。这挺像空手套白狼的，也容易上瘾，如果不加以控制，则会对未来过度透支，极易引发金融危机。
所以说，无论是从大局着想，还是从具体的经济个体来看，金融加杠杆在2018年可以说是到头了，未来就算信贷宽容，多出来的钱也要被引导不要进入楼市，而且房贷利率尽管减少上浮幅度，但相较于未来一段时间的，这个利率还是较高的。总体来说，如果是自住，根据自己的能力买就行，不要过分透支自己，背负太多负债；想要投资“抄底”，信贷不松，时机就未到，盲目追加住房资产并不是明智的选择。
2019，我们应该做什么？
作为个体投资者，紧跟时代，紧跟政 策方向，紧跟国 运，总是没错的。
做不了庄家，左右不了经济大局，自然就跟着大局，才能不为时代所抛弃。那么大局是什么呢？
刚刚分析了，信 贷收紧了，所以我们就不要过度依赖信贷去投资房产。再进一步想，为什么要收紧信 贷？为了经济和金融安全。那么，跟紧大局的普通投资者，是否也应该开始考虑自己资产安全的问题呢？
有人可能不屑一顾，防范风险？跟我没关系。这就太大意了。
金融去杠杆，刚刚说了，是未来一段时间的趋势，一般来说有三种形式：
1. 明斯基时刻。即，让资产价值崩溃，将一切交给市场，打破刚性 兑付。比如P2 P。
2. 庞 氏。借新 债，还旧 债。
这个需要极为强大的信用主体才能实现，目前也就是发一发国 债和地方 债，而且也不能过度使用。
3. 债务社会化。比如房地产热，让全民买房，个人承担债务，实际上也是客观上调动居民的生产欲望，劳动还债。
其中，最值得关注的就是打破刚性兑付，你觉得你手握的资产是真金白银，对不起，如果有需要，分让它变成大白菜——尤其是那些没有生产作用，也并非稀缺物品的资产载体，举个例子：房子。
房价炒起来之后，居民富裕了之后，如果想让富裕长期保持，就要看能不能筑好底，能不能防范风险。快速炒热的城市房价，房价涨得快落得也快，只要时机成熟，腰斩不是梦；一旦房价的潮水退去，就知道谁在裸泳：有基本面支持的房价，会为你的财富坚实筑底，比如一线城市的房产；缺乏支持的地区，价格很快分崩离析，你的财富也就随着资产价格的下跌而大幅缩水，比如燕郊的房子。
过去以房为富的人，未来应该如何配置资产才能获得保值的潜力？
首先，考虑稀缺，稀缺的资源，才能带来价格的优势；稀缺就是的价值。过去我们说，只买贵的，未来则不能再继续盲目扩大资产规模，而是要买“买不到”的东西，作为财富的载体。
第二，要减轻自己的负债，可以保证有持续的正向现金流供给生活；这在经济调整时刻，是人人都要考虑的，包括CEO，一个企业垮下去的速度，比想象中要快。例子：金立、OFO。
第三，在共识之外，找到空白点，万众追逐的资产，可能到你手里就不会剩下多少，那么就去其他市场寻找机会。
综上而言，如果说2017是创富之年，2018是守富之年，那么2019就是筑底之年。尽管有人调侃，说2019可能是之前十年最艰难的，但却是未来十年最舒适的，那么就把视线放在未来，借助当下的“舒适时刻”，去构筑防范未来风险的财富防御机制吧。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2019-01-04 08:04:43
