2018年上二手住宅市场表现略好于去年,前11个月共成交14.8万套,同比增加9.6%。1、2月份受淡季影响成交低空运行,3、4月份随着传统交易季来临成交有所放大,3月成交量超过1.7万套,为今年点,此后成交震荡下滑。
图1:上海二手住宅成交套数走势(2017.1-2018.11)
图2:上海中原二手房价格指数(2017.1-2018.11)
上海二手房市场已经低空运行1年多,伴随3月份成交走高议价空间曾一度收窄,价格指数有小幅反弹。上半年虽然成交略有增加,而上海正常流量约1.8-2万套/月,连正常流量都未触及,因此价格不具备持续反弹条件。上半年成交量不错主要是新盘供应短缺造成买家转向二手房市场,而下半年新盘供应加速,加上价格优势分流二手买家,议价空间从5%扩大到7%以上,价格指数震荡下行,并且创本轮调控以来新低。
改善时代 次中心区域热度提升
成交空间分布上,外围区域是交易主力,共成交72602套,占比达到49.8%,比去年提升1.5个百分点。而中心区域成交占比只有4.9%,比2017年降低1个百分点。
图3:成交套数空间分布
中心城区: 黄浦、静安;次中心城区: 长宁、徐汇、浦东、杨浦、虹口、闸北、普陀;次外围区域:余下为外围区域
成交面积段分布上,70平方米以内小户型仍占主力,但是70-90平方米区间段占比今年比2017年增加3个百分点。
图4:成交面积段分布
基于总价低,二手房市场一直是刚需的,尤其是小户型占主力的格局不会变。由于上海认房又认贷,并且随着居住水平的提升,不再一味强求小户型,70-90区间段正好能达到面积和功能以及总价的平衡,预计未来这一区间段比重有望进一步增加。
此外,上海已经进入改善时代,次中心区域因为在地段、配套成熟度、价格等方面能做平衡,因此次中心区域不仅仅受到首次置业买家青睐,并且改善买家也会关注二手房。
明年价格筑底 成交温和放量
对于明年市场普遍不乐观,因此市场预期不会太高,明年低价入市应该还是主流。二手房,受新房供应需求分流,此外新房还会保持低价入市的惯例,因此二手房价格还有下降压力。目前9折也逐渐多起来,如果直接让步到位8折左右,预计能带领一波交易。
预计明年上半年成交还会在低位震荡,而这些成交量无法支撑价格维持在当前位置,价格还会有3-5%的调整空间。但是伴随价格调整到位,明年三季度或有一波集中释放。此外,明年4月后一部分人社保满5年,但是在价格没有到位的前提下不会贸然入市,而市场一旦确立底部这部分客户是成交走稳重要力量。