现场|蛋壳公寓林甦:能用系统决定的事就不用人脑决定

12月27日，全联房地产商会2018年会——品牌赋能未来工作&居住方式创新论坛在京举办，蛋壳公寓副总裁林甦现场分享了《大数据助力美好租赁时代》的主题演讲。

以下为部分实录：

蛋壳公寓以技术手段来解决传统租赁市场的痛点，传统租赁市场是C2C模式，大家感受到不便利的因素，可以通过机构化的模式来解决，国家从上到下各个层次，各级政府，都在推机构化租赁。机构化租赁从政府角度来说，它有抓手，更便于规范市场。从服务的角度来讲，从消费者的角度来讲，C2B2C模式，和约签订的开始是服务刚刚开始，这是长期的，而不是一个点的过程。

蛋壳是一家数据服务公司，长租公寓场景下以数据赋能的互联网公司。主要的产品线做的服务是都市年轻白领，90%以上的人群是新就业的大学生，年龄分布是23-29岁。蛋壳做的是盘活城镇存量住房，从业主手里把房子收回来，按照统一标准升级改造，按间租给目标人群。

从存量住房来说，2017年城镇户均达到1.1套，空置率大数是18%，关于空置率，各个报告是不一样的，但总的来说，城镇户均1.1，空置率也到了一定水平，还有很多存量住宅是需要释放的。

另外一个数字，从国际上来说，每个月的住房支出不应该超过月收入的30%，北京应该是的，因为北京住房资产价格，不到2600元。蛋壳将租金卡在了30%以下，让客群在收入上是可承受的。

为什么说蛋壳是数据服务公司？BI系统相当于公司的最强大脑，把每个业务环境都模块化，标准化，每个团队的人在各自模块下，把自己的事做到就好，蛋壳全流程的都是用BI系统来控制。在我们公司有一个原则，能够用系统决定的事就不用人脑决定。

BI系统从收房、量房、装修、配制、出房、客户服务，是全流程的，我们怎么进行选址，怎么进行定价的。我们是2015年12月份成立，现在是四年的时间，我们进入9个城市，25万间，我们是一家创业公司，租赁公司一般是有开发商背景的，租赁背景的，但是我们没有，没做过开发，没有中介的经验，只能靠技术。

BI系统从公司成立的天起就在打造这套系统，而且这套系统是不断自我更新，自我学习，自我迭代的，是非常聪明的。我们25万间，公寓要发展，规模数是一个方面，但是还有质量，很关键的就是出租率，反过来说就是空置率。空置率对于我们这样的企业来说是非常核心的指标，也是考量企业的健康程度，我们25万间，我们大的维持在90到95之间，有的城市更高，我们的质量还算可以。

我们进入一个城市之前，进哪个小区全部是总部BI系统定的，我们进入一个城市，先把数据摸一遍，把空间网格化，这是空间分析上维度了，我们每个网格会叠加各种因素，商圈，交通，潜在客群就业布局，潜在客群的收入，支出偏好，收入水平，还有房租，各种因素叠加，就会得到一个热力图，潜在客群的热力图。对于我们这样的创业公司来说，我们得把钱花在刀刃上，选择性的进入，这些城市不是我们定的，全是系统来决策的。这个是北京的，对于我们来说潜在客群最火的应该是东三环，是热度的地方。还有未来规划，比如未来会不会通地铁，各种因素非常多。

我们进入每个城市要做的两个规定动作，一个是把城市潜在的出租分布摸清楚，这也是热力图，还有租赁分布也要摸清楚。我们进某一个城市，先用数据把这个城市摸透。杭州我们用3周的时间，武汉也是大概3周，因为靠人肯定做不过系统，尤其是企业越来越大的时候，我们没有那么大的人力，只能靠系统来做，一个是，一个是效率，还有一个是成本。

普租和公寓的价格不一样，我们一线的业务人员拿着智能手机到房间里面，起的是勘测的作用，把房子每套因素输入到智能里面然后传给总部，BI系统来进行判断收不收，以什么价格收。升级改造之后变成产品，天花板价格倒着算，如果业主给的钱高于这个价我们宁可不要，因为空置率是很重要的指标，不可能收回来压在手里。我们没有中介，没有门店，靠的就是一线业务人员的电子量尺和智能手机来完成，定价全是通过系统来决定的。

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