2018年最后一个工作周已经到了，回首这一年，无论你是购房者，还是房产从业人员，都能够感受到楼市巨大的变化......
这一年，“楼市冰封”、“房地产寒冬”频频出现在媒体上；这一年，低溢价成交已成常态，地王不再；这一年，房企资金吃紧，高喊“活下去”；这一年，精装减配，维权潮来袭；也在这一年，“人才争夺战”掀起高潮……
在2018年，上海新房市场也经历着难得一遇的寒冬，在调控从紧的基调下，金三、银四接连落空；7、8月份虽在供应复苏下，成交量回升，但仍未达到过去100万平方米的正常流量；“金九银十”不如预期，第四季度供应量再度回落，成交震荡走低。截止到12月25日，上海新建商品住宅成交面积635.2万平方米，累计同比仅增加0.9%。全年月均成交量只有54万方，几乎是正常流量的一半。
临近年尾，大卢就和大家一起盘点2018年上海新房市场，这跌宕起伏的一年。
01
价格倒挂引投机 调控政策补短板
2018年限价导致新房和二手房价格出现倒挂，新房入市价格基本为周边同类型二手房挂牌价格8.5-9折，越是市中心区这种现象越明显。比如翠湖天地隽荟，入市均价约15万元/平方米，而同小区二手房单价则高达17万-19万元/平方米。购房者惊喜于新房比二手还便宜，“日光”现象频频出现，这也成为季度房产市场的一抹亮点。
基于新房市场“一房难求”，不少人用企业名义购房，为维护市场公平，上海住建委发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》。自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。
基于调控政策短板逐渐补齐，下半年新房市场一房难求的现象有所缓解。除了个别项目出现全部认筹完毕的现象，大部分楼盘去化在8-9成左右。随着市场风向转变，大幅度打折促销再出江湖，个别楼盘在三季度末的时候推出“宝马”等大幅让利，激起买家购买欲。
图：上海新房供求走势（2017.1-2018.11）
02
豪宅走俏 推动均价创新高
基于限价因素，不少中心区项目入市价格远低于市场预期，比周边二手房还便宜的豪宅成为今年市场主流。外郊环的新推房源均价要5万元/平方米左右，而中环附近的楼盘均价都在10万元/平方米以内，后者性价比凸显。因此今年成了豪宅（9万元/平方米以上）“丰收年”，成交82万平方米，累计同比增加53.3%。
与此同时，外围区域产品也在发生质的变化。原先嘉定、青浦这些远郊区域，应该以3万元/平方米以内刚需房为主，但是最近两年随着土地价格走高，房企为获得更多溢价，对品质进行升级，比如精装修，造花园洋房或者经济型别墅等，导致价格超过刚需标准。
比如奉贤今年楼盘均价3.1万元/平方米，环比上涨17.8%；原南汇今年楼盘均价为3.4万元/平方米，环比上涨16.6%。从全市范围来看，上海刚需只剩下崇明和金山两个区。
豪宅成交比重抬升，改善产品成交稳定共同推动今年房价继续上行，全年均价53100元/平方米，环比上涨12%，不过相比2015和2016年的疯狂涨幅，今年市场要收敛很多。
表：上海豪宅成交面积排行榜（前五）
03
库存有所回升 明年夯实底部
今年房企偿债压力大，尽管房企利润空间被压缩，但是保持现金流更为重要。
尽管入市价格不高，但今年楼盘供应量确非常大。全年供应达到779.6万平方米，累计同比增加110.0%。由于担心后续推盘供应价格会更低，不少项目放弃多次推盘的传统手段，而是选择一次性全部入市，因此今年出现“上港滨江城冠”、 “东苑汇浦雅苑”等单次投放超过10万方以上的项目，而这样的情形在以前根本不可能见到。
从政策面来看，明年“稳地价、稳房价、稳预期”是目标，因此调控方向不会出现变动，适度从紧是主基调。但是因城施策仍会进行，所以部分城市政策微调是明年可以见到的现象。但是考虑到上海在调控上的惯例，出现松动的可能性不高。因此在政策不变动的情况下更多的是市场自行适应和调整。
市场层面来看，一方面今年供应放量，另一方面成交速度并没有快速提升，今年新房库存有所增加，为770万平方米，而去化周期也延长到12个月，恢复到合理区间内，因此不具备房价快速上涨的条件。
此外，今年供应增加不少，但还有很多2016年拿的高价地要入市，预计明年新房供应还有望进一步增加，市场竞争激烈的背景下更不具备大幅反弹的可能。但是基于产品结构越来越向中高端靠拢，在均价呈现上仍会延续上升格局。
卢文曦2018-12-27 11:24:08
