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住建部9字定调明年楼市,刚需年底抢着买房,还是继续苦等机会?

楼市奇说 2018-12-26 22:47:40

距离2018年画上句号只剩短短五天了,但物质糊口的艰难,让我们无暇感叹时光易逝。而不管世事如何变迁,大家最难割舍、最愿花精力关心的还是未来楼市的走向,房价的涨跌。

越是年关将至,房地产市场的信号越是集中爆发:继四线城市菏泽酝酿已久的“取消限售”得偿所愿之后;珠海又放低了购房准入社保门槛至1个月;广州更是大刀一挥砍去了商住的重重限制;一些居心不良的营销策划公司更投购房者所好地使出了“明年房价全线提价”的低俗营销……

“房地产回暖”之声满天飞,“房价触底反弹”论调更是不绝于耳;市场早已乱成了一锅粥,亿万无辜购房者也变得异常焦虑,躁动难安。

所以我们看到,在此前两次重大会议只字不提“房地产”的情况下,12月21日召开的中央经济工作会议上,中央再次强调“房住不炒”楼市调控总基调不变;12月24日,住建部在部署2019年工作时,更是把“稳地价、稳房价、稳预期”列为重点,“防止房地产市场大起大落”、“支持自住需求”,成为2019年的政策基调。

党媒人民日报一句“房住不炒不可能朝令夕改,投机客注定打错算盘”更是对觊觎调控放松,鼓吹房价上涨者的一记重拳。

此外,人民日报海外版也言辞犀利地评论到:我们要清醒地看到,前期楼市存在的投机炒作现象,已经使其积累了不少金融风险。为了促进楼市稳定健康发展,目前的楼市调控不可能是一阵风,‘房住不炒’是要长期持续的政策基调;各级政府也绝不能掉以轻心。

抛开高大上的数据,撂下晦涩诡异的数据图,仅以一个普通刚需身份,我们来理性分析下明年的楼市走向,搞懂这一切之后,对于大家急切关心的“年底抢着买房上车,还是继续等”这类话题,相信你我都会有新的认识:

首先,奇哥认为12月24日住建部布局明年重点工作时提到的“稳地价、稳房价、稳预期”短短9个字已经说清了明年的房价走势——房价大起大落都不会出现,楼市调控会更偏向于删繁就简,精益求精。

尤其是对预期的把控会上升到新的高度。众所周知,7月底的政治局会议上,中央已经彻底把“房住不炒”调控大局指导升华为“遏制房价上涨”了,如今中央再提“稳预期”,实际上想表达的意思再明确不过:楼市调控现阶段终于取得了一定胜利,但遏制房价上涨并未就此作罢,未来很长一段时间,各城市地方政府在调控楼市时,仍然要以此为准则。

2年多来,国家为何不遗余力地调控楼市?借用黄奇帆的话说,我们对房地产的重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关。房地产对于中国的意义超越了任何一个国家,它是财富的象征,更与资本和金融相伴,更与中国经济融为一体,一荣俱荣一损俱损。

正如奇哥此前一再强调的,自“房住不炒”定位问世那一刻起,中国房地产回归理性的结局就已经写好了,脱缰的房地产正在走向回归之路,未来房地产市场将变成买方市场。一切都只是时间问题。

其次,业内专家们一致认为,明年房价下跌大局已定,开发商和投机炒房客将更加艰难:黄奇帆喊出了“楼市即将变天”的惊天语录;

易居研究院杨红旭一针见血地指出,未来2年形势将更加严峻,未来开发商不推盘、不降价、不促销、不跑货,约等于坐以待毙!所以他认为,刚需没必要中了开发商和中介的套,在他们三言两语的煽动下就火急火燎地去交钱买房,明年绝大部分城市新二手房价格都比今年低;

无独有偶,房地产专家顾云昌也分析认为,一二线城市由于一手房限价,目前最真实反应市场情况的二手房房价已出现下降趋势,这一下行趋势会逐步蔓延到三四线城市。

事实上,9月份之后,市场就已经颓势尽显了,主要体现在三个方面:1、楼盘的去化率在下降,很多楼盘的开盘去化率是30%-40%,这个数字非常低;2、土地的出让也碰到比较大的压力,前10个月近800宗土地未达底价流拍,11月份超过150宗土地流拍;3、二手房市场持续低迷。如果目前的土地市场和一手房市场都不是特别景气的话,二手房市场不会走出独立行情,二手房市场事实上的现状哀嚎一片。

再者,从住建部和经济会议的表态来看,我们倾向于认为,明年的房地产会给刚需购房者更多政策上的倾斜,比如贷款利率差异化,放贷审核刚需不仅享受优先权利,且更有机会享受更大优惠等。事实上,就在近期包括北京、深圳、杭州等多城市下调房贷利率上浮比例后,多位地产和银行专业人士已经预计,最迟到明年6月份首套房贷利率或将恢复至基准利率,有人更断言部分城市或将再现折扣利率。

而实际上,全国人民翘首以盼着上述利好成为现实呢,据多数城市开发商反映,眼下大多数城市定了新房交了定金的,现在都在拖开发商的款,能拖多久拖多久,就等着利率回调到基准线呢。

草蛇灰线,伏脉千里。

前面2年多的重拳调控早已为后市奠定了基调,在很多人眼里,房价暴涨,财富滚滚而来,就以为投资住房就无往而不利。奇哥多次警惕过,那是过去,未来想靠投资房产继续做着发财暴赚的春秋大梦,不现实了。但这并不意味着未来的房地产一文不值,房产兼具投资和居住双重属性,这到何时都不会变,只是随着调控的不断深入,房地产逐渐回归居住本源,自然投资赚钱的门槛就提高了,换言之,未来仍然大有所为的楼市里自然也会遍地都是雷。无畏更无知者,稍不留心就会被炸得粉身碎骨。

因此,不管是从房价走势来看,还是明年购房的利好条件考虑,年前这短暂的几天都不是刚需出手买房的最好时机。更直白点说,现在房地产市场对投资需求的购房者不具有重建信心的条件,也不具有房价快速上涨的基础。但冰冻三尺非一日之寒,调控房价抑制房价同样如此。所以不管是调控楼市回归理性健康,还是按下房价重回合理水平,都注定是漫长的过程,作为购房者急不得,更不能被外界的声音所干扰,做出错误决定。

今时今日,耐心地等下去才是上上之策,如建行董事长田国立所言,现在一时冲动,虽然抢着上了车,也是高位接盘。

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