2018年12月18日，2018第十五届中国数字地产节暨中国房地产大数据年会在北京召开。大会基于大数据视角，全面总结2018年中国房地产市场形势，并预判2019年走势，探讨了大数据在地产转型升级、打造未来城市等多维度的巨大价值。同时，中指研究院为促进土地市场精准投资、商办市场库存有效去化而打造的大数据创新产品向行业进行了全面发布。
北京万科凭借在北京市房地产市场的良好表现荣获“2018北京市房地产市场地位领先企业”位。
图：北京万科荣誉奖状
楼市延续调控高压态势，住宅市场量稳价跌
2018年在“坚决遏制房价上涨”的基调下，北京坚持高压调控态势，强化市场监管，增加有效供给，不断规范市场秩序，促进房地产市场健康平稳发展。调控层面，发布公积金新政，将贷款额度与存缴年限挂钩，更改了“二套房”判定标准，实行“认房又认贷”政策，同时下调了二套房贷款额度，公积金贷款门槛升级；发布产业限制目录，指定区域禁止新建住宅、写字楼。监管方面，约谈房企及中介机构，规范互联网房源发布信息，禁止拒绝购房者使用公积金贷款。制度方面，建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型及一二三级市场联动的住房供应体系。
2018年至今北京住宅市场同比量稳价跌，上半年市场成交较为低迷，下半年随着“限竞房”大批量入市，供应井喷带动新房成交量明显回升。新房成交均价同比呈下降趋势，环比保持平稳。一方面，新房供应以限竞房、共有产权房为主，成交均价受限制；另一方面，供应大幅增加，市场处于供大于求状态，购房者观望情绪浓厚，房价上涨动力不足，整体保持平稳状态。
图：2018年北京商品住宅（不含保障房）成交量情况
自6月份批限竞房推出以来，北京迎来了限竞房的入市高峰，但持续的政策高压调控状态，市场趋冷，限竞房整体去化较慢，库存持续增加。部分区域的限竞房扎推入市，且产品同质化严重，市场明显处于供大于求状态，各房企间面临着严峻的竞争和挑战。各限竞房项目的成交数据表现也是冷热不均，严峻的市场环境也考验着企业的项目综合运营能力，孰强孰弱，需要市场表现给我们答案。
北京万科逆市热销，业绩稳步提升，市场占有率再获
北京万科坚持以客户为中心，加大住宅产品创新力度，围绕城市需求持续深耕刚需产品，加大高端产品推广力度，通过客户导向下的产品细分和营销体验升级，在激烈的市场竞争中赢得客户认可，获得市场占有率的佳绩。
图：2018北京市房地产市场地位领先企业
市场表现方面：2018年前11月北京万科累计销售面积和销售金额位居同期北京房企商品房销售的前列，市场占有率较去年同期分别扩大2.27和1.51个百分点。分区域来看，北京万科在延庆、房山、通州、昌平、密云的市场占有率位居区域前列。
客户满意度方面：在保持商品房销售领先地位情况下，北京万科从产品设计、产品质量、市场推广、物业管理等不同阶段从客户需求出发，以切实的行动赢得客户的满意和口碑。在2018年北京居民居住满意度评价中，北京万科与龙湖、金地同时位居“2018年北京居民居住满意度企业”前三甲，同时，北京万科也是2018北京市房地产市场地位领先企业中位居满意度普查前三甲的企业。较高水平的满意度为北京万科快速平稳发展奠定了良好基础，为北京万科扩大市场占有率提供有利保障。
项目表现方面：在北京市场承压，表现趋弱的现状下，北京万科今年仍延续其强势的市场表现，原有项目持续热销，新开盘项目整体去化良好，逆市保持销售业绩稳步提升。2018年北京万科在售的31个项目中销售去化率在80%以上的达14个项目，占在售项目总量的45%。其中翡翠四季、城建万科城、北河沿甲柒拾柒号等11个项目销售去化率达100%，拉高北京万科整体销售去化率。
在下半年北京限竞房井喷式供应，竞争加剧，整体去化低迷的市场环境下，北京万科多个限竞房项目取得了亮眼的开盘去化表现，如观承别墅大家、翡翠山晓、七橡墅等。2018年8月26日，万科七橡墅首期开盘。累计验资蓄客近560组，当天实际到访客户300多组，推出90平洋房214套及若干套上下叠拼别墅，其中洋房一内售罄。在项目位置不占优，前期低调宣传的前提下，万科七橡墅火爆的销售场面更是彰显了企业强大的品牌影响力和项目的强劲产品力。
图：北京万科部分项目
在保证北京市场地位领先的情况下，北京万科还将业务向外进行辐射布局，加大环京区域项目储备。与华夏幸福合作一举进入未来具有高增值潜力的环京区域，为未来的进一步发展打下坚实基础。
北京万科重塑城市架构，存量房改造项目落地
随着城市化进程的推进，产业转移、人口迁徙与城市规划变更将引发北京城市副中心大规模的城市变迁。在北京这座城市，房地产增量市场日渐减少，未来对存量资产的再开发与运营或成为城市更新的关键因素。
3年前，北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略，作为“6+X”计划中的A计划即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。截至目前北京万科“存量改造计划”已经在北京大区投入200亿元获取了约16个项目，其中10个项目位于北京市。北京万科的目标是持有400-500亿元的存量资产改造项目。
北京万科改造项目西单商场历经两年时间，于2018年7月开业，成为如今的万科时代中心。万科时代中心建筑由原西单商场改建而成，总建筑面积约4.7万平方米。由丹麦事务所SHL主持设计，为朝阳路上的“国际传媒走廊”打造了一个集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体。
图：北京万科时代中心
2018年，在北京严峻的市场环境下，北京万科实现逆市热销，让我们再一次感受到万科的品牌和产品影响力，继续巩固其在北京区域的行业领先地位。伴随着北京万科对于北京城市进一步深耕，以及加强环京区域的布局延伸，未来，北京万科的市场表现仍然值得期待。
中指研究院
2018-12-20 18:54:39
