2018年中国物业服务价格指数报告

我国经济发展已由速度时代进入质量时代，作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，物业管理行业迎来了前所未有的发展机遇。当前物业管理行业正面临着新的发展形式。一方面，在供给侧结构性改革的背景下，以房屋不动产为核心的资产管理和以居民为核心的消费服务成为拉动服务消费的强劲动力，物业管理行业关注度持续增强，更多的金融和资本正在以各种形式不断地加入物业管理行业。另一方面，随着大数据等技术的推广应用，物业服务企业不断加强与大数据、人工智能等新技术的融合来促进企业进行转型升级。巨大的市场潜力叠加资本和技术助推激活了整个物业管理行业，但目前物业管理行业仍处于集中度较低的初级发展阶段，仍面临着物业管理行业主体成熟度低等问题。

在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。

一、主要研究成果

1、指数：综合指数同比上涨0.87%，环比上涨0.62%，各星级指数同比均上涨

图：2018年12月二十大城市物业服务价格指数

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2018年12月，二十大城市物业服务价格综合指数为1056.22，较去年同期上涨0.87%，较2018年6月上涨0.62%。与去年同期相比，二十大城市中，重庆、青岛、宁波等13个城市的物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期增加2个，深圳、武汉、苏州等7个城市持平，无一下跌。二十大城市中重庆涨幅，为3.43%；青岛、宁波紧随其后，涨幅分别为2.76%、2.33%；北京、昆明和杭州涨幅在1.0%-2.0%之间；天津、济南等7个城市涨幅在1.0%以内，其中南京涨幅，为0.03%。

图：2018年12月不同星级物业服务价格指数

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，中指研究院综合整理

从不同星级物业服务价格指数来看，各星级物业服务价格指数同比均上涨，三星级上涨幅度较大。2018年12月，二十大城市三星级物业服务价格综合指数为1006.00，较去年同期上涨0.82%；四星级物业服务价格综合指数为1004.38，较去年同期上涨0.76%；五星级物业服务价格综合指数为1003.49，较去年同期上涨0.17%。

2、价格：二十城均价为2.17元/平方米/月，各星级物业服务均价同比均上涨

图：2018年12月二十大城市物业服务均价

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，中指研究院综合整理

2018年12月，二十大城市物业服务均价为2.17元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，房价较高的深圳，其物业服务均价明显高于其他城市，为3.15元/平方米/月；北京次之，为2.80元/平方米/月；上海和广州分别为2.43元/平方米/月和2.42元/平方米/月。杭州、宁波、天津、青岛、武汉、苏州的均价也在2.0元/平方米/月以上；成都、无锡等10个城市的均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州的物业服务均价水平仍相对较低，为1.06元/平方米/月，三线城市居民收入水平不高，物价较低，物业费水平也相对较低。

图：2018年12月不同星级物业服务均价

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，中指研究院综合整理

从不同星级物业服务均价来看，近半年各星级物业服务价格均上涨。2018年12月，二十大城市整体三星级物业服务均价为1.85元/平方米/月，较2018年6月上涨0.37%；四星级物业服务均价为2.50元/平方米/月，较2018年6月上涨0.14%；五星级物业服务均价为2.84元/平方米/月，较2018年6月上涨0.35%。

3、样本：一线城市四、五星级占比超46%，物业服务软硬件均衡发展

整体以三星级服务为主，西南、珠三角和环渤海区域四、五星级占比领先

图：二十个城市物业服务星级评价情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com,中指研究院综合整理

整体来看，二十城市物业服务水平以三星为主，三星级物业服务项目占比57.77%，一线城市四、五星级占比46.26%。从调研结果来看，二十城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比57.77%，四星级和五星级占比分别为36.71%、5.52%，物业服务水平仍以三星级中档服务为主，提供高端物业服务的项目占比相对偏少，但整体来看物业服务行业四、五星级项目比例仍有提升空间。此外，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的物业服务项目四、五星级占比为46.26%，高于二十个城市42.23%的对应水平。

图：二十个城市综合物业星级评价

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com,中指研究院综合整理

重庆、南京、昆明三个城市的四、五星级样本占比均超过57%，领先于其他城市。在二十个调研城市中，四、五星级样本重庆占比为61.33%，南京为58.56%，昆明为57.14%，是所有城市中四、五星级样本占比超过57%的城市。北京、广州、深圳、成都和常州四星级以上项目占比均超过45%。此外，南京和杭州五星级项目占比分别为16.57%、10.43%，是所有城市五星级项目占比超过10%的城市。2018年深圳、杭州、重庆、北京和广州五个城市的物业服务满意度得分均超过76分，分别为78.4、77.5、76.5、76.4、76.2，高于其他城市得分，物业服务水平获得更高认可。

物业服务软硬件整体发展较为均衡，四、五星级项目软硬件得分差距较小

图：二十个城市软硬件得分情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com,中指研究院综合整理

物业服务硬件平均得分较高，软件服务整体存在提升空间。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分为79.95分和80.21分，较去年软硬件平均得分都有所提升，说明物业服务企业在保障保洁、绿化、维修等基础服务的同时，不断挖掘和满足业主个性化、多元化需求，通过利用大数据、人工智能等新技术对设施设备进行机械化、智能化升级改造，提高服务效率，优化服务品质，全面提高软硬件服务水平。

经典样本分析：高端物业服务企业发挥示范带头作用

表：2018年12月中国星级物业服务特色项目

资料来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com,中指研究院综合整理

中指研究院对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目进行深入分析，星级物业服务项目软、硬件服务均衡发展：

万科物业始终坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，持续为客户提供专业优质的物业服务，其管理的万科东海岸项目获评五星级；金地物业秉承“精品服务、真情关爱”的服务理念，把握客户需求，不断提升企业综合能力，其管理的金地香蜜山、金地上塘道花园项目获评五星级；首开物业以“您的信任、我的责任”为品牌主张，走“市场化发展、规模化经营、专业化服务、精品化管理、品牌化发展”的道路，其管理的首开璞瑅和首开璞瑅公馆项目均获评五星级。

融创物业以“至善·致美”为品牌主张，以“臻心·专注·品质·卓越”为服务理念，致力于成为中国家庭的“品质生活服务专家”，其管理的融创国博城、融创玫瑰园项目获评五星级；和融物业始终秉承“业主至上，营造温馨和融家园”的企业宗旨，不断优化服务品质，旗下管理的广州兰亭盛荟和昆山星汇兰亭项目获评五星级；物业秉承“科技设施，舒适服务”的企业核心价值观，倾注于“绿色科技+舒适节能+移动互联”全生命周期生活家园的运营，提高人居环境，其管理的长沙滨江满庭春MOMΛ项目获评五星级。

丰诚物业秉承“比你更懂你”的服务理念，为客户持续打造更便捷、无忧的生活空间，其管理的翠湖天地·隽荟都及瑞虹新城怡庭项目获评五星级；北大资源物业集团坚持“利万物、共生长”的核心价值观，为广大业主提供集科技、健康、教育、文化于一体的全方位品质服务，其管理的北大资源·时光项目获评五星级；优居美家物业秉承“全心为您”的服务宗旨，坚持“客户至上、服务、管理规范、不断创新”的质量方针，不断创新物业服务模式，旗下管理的力高·君御世家项目获评五星级。

中冶物业作为央企企业，秉承社会责任，为客户提供特色化、精细化、多样化的服务，旗下管理的中冶兴隆“一城一镇”双子星项目获评五星级；东方物业秉承“诚信为本”的经营理念，凭借专业技术人才的强大优势，以淳朴稳健的经营管理风格，苦练内功，用心做好服务中的细节，旗下管理的天汇龙城、汇悦天地、地产大厦项目获评五星级；和昌物业一直秉承“客户是和昌存在的理由”的企业价值观，用“信任、贴心、高效、简单”的服务理念一直致力于让业主更满意，其管理的合肥都汇华府、郑州悦澜、武汉都汇华府项目获评五星级。

汇德物业始终坚持“市场化、专业化、规模化”的发展之路，认真践行“客户至上，追求卓越”的服务理念，所服务的正黄·金域国际项目获评五星级；澜沧江物业作为云南领先企业，是从事高端、精品、综合体物业管理服务的专业化公司，其管理的“华能澜沧江水电公司集控中心大厦”和“华能澜沧江小湾水电厂工业园区”两个项目荣获五星级；联投物业秉承“以人为本、以客为先”的服务理念，与时俱进，开拓创新，打造优质生活服务商，旗下管理的联投半岛、联投喻园项目获评五星级。

天立物业秉承“敬天为公，立德立人”的企业宗旨，以“正直、责任、诚信、专业”修身问道的精神提供专业、精致、贴心的服务，旗下管理的欣隆·壹号公馆项目获评五星级；浩创物业一直秉承着专业化、规范化、精细化管理的发展思路，以“满足客户需求为准则”为出发点，程度上为业主提供安全、安心、便捷、和谐的生活环境，其管理的浩创梧桐郡项目获评五星级；银丰物业通过建立标准化、专业化的项目运行体系，不断优化物业服务流程，形成了独具特色的银丰物业服务模式，其管理的银丰山庄项目获评五星级。

武汉天源物业奉行“先树德，再学技，业勤于民，服务于社会、贡献于社会”的经营理念，以卓越的品质，回报业主，旗下管理的合肥瑶海万达项目获评五星级；越秀物业秉承“成就美好生活”的企业使命，凭借自身的强大优势，将阳光、激情、简单、包容、创新、团队、分享的企业风格传承于众，在管项目越秀·国际金融汇、越秀·星汇云锦项目获评五星级，越秀·星汇君泊项目获评四星级。

二、结语

2018年物业服务星级评价结果显示，随着新技术的应用和资本市场的青睐，物业管理行业整体继续向好发展，物业服务企业坚持以丰富服务内容、提升服务品质为抓手，积极拓展经营领域，开展多元经营活动，物业服务水平不断提高，物业服务价格有所上涨。但整体来看，当前物业服务仍以中等水平为主，绝大多数项目物业费用多年来保持不变，少数项目物业费用与服务水平不甚匹配。未来，物业服务企业需侧重于物业服务内容、服务手段的不断创新，同时，需继续加强与互联网络和高端设备管理技术的融合，不断改造和升级物业服务运作模式，通过创新和升级赢得客户、创造效益。