房价过高，房价增速过快，对于有些人来说是发横财的机会，但对于整个经济健康运行来说，并不是好事。当房子富可敌国，这可不是繁荣的象征，而是泡沫的涌动。就这样还有人鼓吹2019年房价要涨，怎么想的？
近年来，楼市销售金额已经突破了10万亿大关，甚至一些航母级的楼盘，一个楼盘的市值也突破千亿。比如，广州一小区市值接近2800亿元。这是什么概念呢？这个数据，超过581个中国城市2017年的GDP总值；放在A股市场，这个数据在公司市值排名第17位，万科A股市值都比不了它。
所以说，从情理上，那些还鼓吹房价还要上涨，看好2019年国内楼市投资的说法，就站不住脚。
认知误区一，认为目前房地产市场已经有了补库存的动作，就觉得房价还会上涨。
这种逻辑，在房价高速上涨周期是适用的，但在房价平盘甚至下行周期就不一样了。我们管房子叫“商品房”，但房子在所有买房人眼中并不是商品，而是资产，是期望以后带来增值的。这些人也包括买房自住的人，否则这些人宁愿选择租房，也不会用三十年供一套总是跌价的房子。
国家统计局数据显示，1-10月份土地购置面积增长15.3%，但住宅竣工面积却下降12.6%。这意味着，房子已经开始滞销；所谓的“补库存”，根本不是因为土地和建筑市场火热，房地产企业投资追加造成的，而是因为卖不出去了，这只能叫“被动补库存”，后果就是房价进一步承压，开发商不得不以价换量。
二手房方面，前期过多持有房子的炒房客和投资者将面临流动性的压力：房价不涨，月供不会少，资金压力下，不得不抛房回款；市场上二手房数量增加，价格也难以上去，不再像去年买一套房可以养好几套房了；继而更多的房子会流入市场，二手房持有者也会考虑以价换量，抛房减轻负债——尽管这样做，他们可能连首付都会赔进去。
认知误区二，房贷利率目前是高位，利率会在2019年放松。
首先大前提就是错误的。事实上，中国当前的房贷利率已经是低位了。
从图表中可以看出，从1998年房地产全面市场化之后，当前5年以上长期商业贷款理论，可以说是一个低点了，即便上浮20%，也跟历史上的高位时期不能同日而语。
而且，利率果然能刺激房价吗？我们不说远的，单说2015年去库存刚开始的时候，几次下调贷款利率，然而收效甚微；为什么，笔者曾撰文分析：在房价下行周期，任何刺激政策只能带来进一步的看空；除非市场整体开始回暖，利率才会有助推器的作用，否则，越是降息，越会加剧房价下行趋势。
认知误区三，如果放开限购，房价就会回暖。
这是一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，放开限购房价回暖，房价高涨再次限购……看起来挺好的，但却忽略了，不加限制的市场，最终会“嘭”，直接崩盘。这是谁都不愿意看到的。
有人会问了，那为什么国外房地产市场就没有限购呢？因为国外房地产市场经历了上百年的发展历史，若干次大的崩盘，很多人经历了一夜返贫甚至只能选择天台见的下场，他们已经对市场形成了敬畏之心，对投资行为总是要做风险评估。
而国内的投资者，也许叫“投机者”“赌徒”更为贴切，他们无视规则，无视风险，毫无敬畏之心，只是将“房价一直上涨”奉为的投资法则；最终无非是扰乱了市场，成为大资本的“帮凶”，最终也没有获得实际的。
所以，调控从某种意义上说，就是规避投资者无序投资、资本无序流动的风险；越是市场转型期，越不能任由市场破坏性的一面暴露出来。既防大涨又防大跌，预计将是未来一段时间的楼市调控主基调。
综上，我们说，房地产投资是一个很复杂的系统，单看买入卖出价，很难说最终投资结果是如何。这其中的问题就是，房地产投资几乎都是加杠杆的，有资金成本在其中，单看这一点，可以说平盘对于高杠杆的投资者来说都是亏损的。市场形势并不宽松，如果此时不做减持，反而盲目增持房产，那么可见预期内这并不是明智的选择。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-12-12 14:18:35
