报告显示空置率合理？就算是真的，也不是可以炒房的信号！

有人说，房住不炒，是因为中国房子太多，供大于求，房价出现泡沫；也有人说，中国房子够多了，不需要开发商盖房子了。房子多不多，不是人说了算，空置率是一个重要的参考标准。

然而，“空置率”对于房地产市场来说，一个是神秘而不可捉摸的。围绕中国究竟有多房子空置这个问题，演化出了很多版本的说法：

1. 2014年，西南财经大学发布的一份关于中国城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4％。据此估算，城镇空置房为4898万套。

2. 2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间曾发布言论，称中国的表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”

3. 国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示：应将房地产税分拆成能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税和物业税四个税……他认为，中国房屋空置率比较高，像鄂尔多斯空置率达到70%，北京的空置率在10%-20%。

总之，这些说法都为看空房产提供了佐证。只不过，事实却总是事与愿违，看了新闻，跟个大爷似的就去中介求租住房，发现可供选择的住房太少了，稍微看的上眼的，一犹豫，别人租走了。

房东涨起房租眼都不眨一下，最终决定换房子之前，暗自诅咒这房子起码空置半年没人租，结果不过两天有人就敲门：哥们你XX天搬清对吧？那我就定那天搬来了啊……

于是，日前中金公司又做出了一份关于房屋空置的报告。报告指出，2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套，对应存量面积261亿平方米。户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。

实际上，户均一套房，并不能满足实际社会生活的需要，市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于10%。所以，报告的结论是，中国当前空置率合理。

想必看到这，很多读者都会炸了：谁谁有多少套房，谁谁家炒房的，还说合理……问题就在于，整体合理，不代表局部合理；没有空置，不代表这些房子里都住得是他们的主人。我们说“居者有其屋”“租售同权”，实际上就是引导将“买房住”的观念转变为“有房住”；如果这个观念改变不了，空置率再高，人们对于房价的热情也不会减退；那些指责别人有几套房的人，如果他们有条件，会囤房囤的更狠。

按照这个思路，我们不妨考虑，空置率合理，是不是说房价未来还会再涨？

就从国人对房子的痴迷来看，不管空置率合理与否，如果不加以引导和限制，房价都会嗖嗖往上涨的。问题是，银行还房贷让人们炒房吗？国家还允许房价肆意上涨挤压实体经济吗？“房住不炒”，坚定稳定房价的决心，这次政策的力度是的，如果仅仅因为有机构说“空置率低”，就想去楼市捞一笔，那最后很可能就会在调控大潮中溺水。

综上，各种率，各种政策，如果单一就能对市场起作用，未免太小看这个市场中，人们逐利的疯狂程度。所以，从目前的形势看，2019年对于房地产市场的调控不会放松，房价难以出现反弹性的暴涨——也只有抑制对房地产的过度热情，才能让经济均衡、健康的发展。调控之路漫长，妄图炒房的可以放弃幻想了。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。