说起房价，没有人觉得它是在合理的范围内。至于房价为什么会这么高，有人认为是炒房客推动的，有人认为是货币效应，但归根到底，如果房子是商品，那么最基本的层面就是供求：供不应求，价格高企那是必然。
近日，杨伟民提出，应允许城里人下乡买宅基地。一个数据显示，农村空置宅基地3000万亩，如果都调动起来，还会有住宅用地供不应求的现象吗？
城里人买宅基地，难点在哪里？
事实上，关于宅基地交易，这也并非次提出了。早在今年6月，杨就建议应该允许城市人到农村去购买宅基地。当时还引发了批评，认为这是对农民的“掠夺”。这很显然不合逻辑，如果这算掠夺，那么拆迁、棚改又怎么说？
问题在于，宅基地的交易，目前还存在着一系列难题。
比如说，什么是“城里人”？在当下的语境，就是有城市户口的人。随着城市的扩张，一部分紧邻城市的村镇，也变成了城市户籍管理，但部分村镇还保有宅基地，这又怎么算？所以说，二元对立的户籍制度，规定了居民的身份，但这个划分已经不适应当下的发展，于是就造成了一系列不能自洽的问题。
根据法律，城市建设用地归国家所有，农村土地归集体所有。目前的规定是，如果城市要扩张，需要由国家向农村征地，并给予一定补偿。而没有经过征地的，仍属于集体用地，上面盖的住宅，就是“小产权房”。这类房子只能在村内流转，即便是有人违规买卖，价格也远低于商品房价格。
这样既限制了农村人民收入的增加，也不能有效提供更多的住宅进入流通市场。杨伟民认为，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。
如果成真，未来对房价影响有几何？
如果真的打破了城乡二元对立，无疑，会给当下的房地产市场带来很大的变化。
首先，诸多城里人，终于可以合法地“复得返自然”了。
很多人厌倦了大城市的生活，又不得不在城市中生活，他们想去郊外自建房屋，却不得不打擦边球。尽管目前国家已经开始推荐农村土地改革，宅基地的所有权、资格权和使用权分离，但如果想去农村买地盖房，依旧得不到保障。
其次，对于农村人来说，无疑这是比拆迁、棚改来的更直接，也有更多选择权。众所周知，拆迁可以致富，也会引发矛盾，问题就在于“集体”——决策集体决定，利益风险却都是个人承受。做生意缺钱，想低价出售老宅？不行。刚刚翻新了住房，本想住个十年八年，一纸拆迁令，搁谁都难受。让居住者决定居住的事情，应该是未来发展的方向。
第三，盘活经济，制造需求。很显然，农民如果出让了宅基地，就要去城里买房，宏观上看，增加了流动性，是利好因素；而且，农民有了进城的启动资金，农村也得到了统一规划和建设，这也是当下城镇化进入瓶颈期后，一个好的解决之道。
第四，对于房价的影响，我们可以说，一线城市核心区域，有其得天独厚的人文优势和经济优势，不会受到受太大影响。郊外别墅盖得再好，也只能是个旅游或休闲用。
但对于三四线城市来说，可能就是一个挑战。新兴的住宅区如果规划得到，超越了老城区的配置，可能人口就会慢慢迁移，最后新区后来居上。老城区的房价，渐渐就会有价无市。
那么，这个想法是纸上谈兵？还是最终会实现呢？笔者认为，让时间给予答案，城镇化进程推进，寻求更多可以使用的土地是大势所趋。很可能未来会在一些地方试点，成熟后逐步向推进。
这里要提醒投资者的是，到时候去农村圈地，务必要考察其发展前景和周边趋势；否则，一旦盲目买了交通不便、穷乡僻壤，几年内都没有规划的地，那可比在城市中买套“老旧小”住房，套牢的还要更严重。那种情况下，买房拼的除了手速，还有就是对房地产市场的深耕与洞察、对于投资原理的熟稔与默识，对于财商的建构与培养的比拼了；还像之前盲目买房，后果肯定不会乐观。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论
2018-11-20 15:31:14
