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经济学家:房价不具备下跌可能,刚需买房要抓紧时间,莫失良机?

楼市奇说 2018-11-19 23:55:00

最近2个月,房地产市场几乎被降价、拐点、房闹等关键词牢牢霸屏,这背后意味着什么,相信不说大家也都能感觉到,房地产在急速狂奔了那么多年,终于要迎来短暂的休养生息了。事实也的确如此,数据显示全国的楼市的确开始降温了,且个别城市的部分区域降价幅度令人惊叹。

贝壳研究院大数据显示,10月份北京、大连、济南、成都、南京、武汉、上海、合肥、郑州、廊坊、佛山、中山等20个城市房价跌得最惨,其中武汉、西安、上海等三市成交量跌幅均超过了10%,楼市降温的证据确凿。

但近日经济学家董藩关于房地产调控的一番言论,让很多冷静下来的购房者不淡定了,站在购房的十字路口,购房者的神经又一次被经济学家“房价不具备下跌可能”的观点彻底戳中了。

董藩说,地方政府不愿看到房价下跌的理由有四个:1、房价一旦明显下跌,需求立即沉淀,交易税费锐减,威胁财税安全;2、房价一旦出现大幅下跌,前期买房的就觉得吃了亏,就可能围攻开发商和政府,出现大规模“房闹”事件;3、房价一旦明显下跌,就会影响开发商买地信心,土地会大量流拍,土地财政状况急剧恶化;4、房价一旦明显下跌,就会通过产业链的作用,影响当地建筑、建材、装修、绿化等众多产业的市场状况,导致地区经济恶化。言外之意,中国房价压根不具备下跌的丁点可能,刚需买房还是要抓紧时间,莫失良机。

不仅如此,该经济学家几天前还说过,地方财力已经难以支撑了,曾发声呼吁尽快叫停楼市调控。奇哥认为这种观点特别不合时宜,有种劝人接盘的意思。我与该专家的观点截然相反,我们认为今年到明年年中,绝大部分城市房价只会稳中有降,不会再出现上涨的行情了。今天只说我自己看到的现实情况:

首先,数据显示,2017年全国居民公积金贷款的逾期金额已经达到惊人的10.58亿元;除此之外,据阿里司法拍卖显示有976743套法拍房,也就是全国近百万套,今年前10个月的成交额同比增长更是接近50%,其中深圳是全国法拍房最活跃的地区。

这两个数据说明什么呢?说明越来越多人为了买房不惜掏空六个钱包,拼命买得起房子后,却还不起房贷;更多的人被利益蒙蔽了双眼,妄图通过炒房升值赚得盆满钵盈,但谁料楼市调控大锤落下,偷鸡不成蚀把米,最后钱没赚到房子也没落下,究其根本原因这都是高杠杆惹的祸,高杠杆是高房价的原罪。

房价下跌的确会威胁到地方财税,但要知道国家也在加快落实房地产税等长期机制,实际上就是为了有效解决地方长期依赖卖地维持财政收入的畸形发展。而居民贷款逾期和法拍房的增多,恰恰说明楼市已经在走下坡路了。因为只有房价下跌才会出现炒房投机,弃房断供的情况。

其次,首付贷卷土重来,真相是开发商陷入资金困局,开发商醉翁之意根本不在帮助刚需买房,而是为了卖房回款,解自家燃眉之急。

楼市调控持续,市场交易冷清。有媒体调查发现,此前已淡出房地产市场的“首付贷”在多地死灰复燃。一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏绿地、阳光城等大型房企。

奇哥早就分析过,“首付贷”带来的问题显而易见,不仅增加了购房者的还款压力,也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制,容易给炒房客带来一定机会,增加市场风险。而事实真相是,这都是开发商自己打的如意算盘,调控持续了两年多之久,实际上开发商资金面早就承压了,叠加下个月是开发商的还债最后期限,开发商现在的首要目标就是想着法的“掏空”购房者的荷包,“首付贷”重出江湖本质上并非开发商好心好意帮助刚需买房,而是把风险转移到购房者头上,从而为自己谋利。

再者,土地流拍大幅增加,溢价率较去年大幅下跌,明年房价暴涨一丁点可能都没有。楼市降温土地先降,截止至目前,全国土地流拍数量已经高达850多宗,其中不乏南京、太原、合肥、成都这样极具潜力的优质地块:太原8块土地流拍;广深6宗土地流拍;武汉流拍2宗;合肥9月流拍3宗,10月再拍虽成交,但是成交价均比之前降低不少……

同策研究院近期公布的300个城市土地交易报告显示,二线和三四线城市土地成交额均出现下滑,业内爆料称,包括恒大、融创等在内的众多规模房企已经显露出撤退的迹象。

数据显示,土地溢价率从2017年下半年开始持续下滑;平均楼面价也从今年3月份开始下滑。其中下滑最明显的是一线城市,3-5月平均跌幅达44%;二线城市2月起平均降幅12%。三线城市虽然维持上涨,但增速也在变窄。

现如今各大城市房价之所以屡屡攀升,究其原因还是土地的价格在上涨。有机构核算过,在大多数二三线城市,土地成本占比房价比例高达60%,试问土地价格降低了,房价还能撑住不降吗?开发商今年拿的土地价格甚至比16年、17年都低很多,明后2年房价只会低不会高。

最后,彭博近日发布了一则有关中国空置率的新闻,令人震惊——中国有至少5000万套空置住房。中国城市住房空置率达22.4%,全球没有任何一个国家的空置率如此之高。房子是用来住的,房子早已够住了,但房子再多也满足不了占有欲和人心的贪婪。

这正是奇哥不厌其烦强调的,很多经济学专家和地产专家总是喜欢拿地方财政说事,拿城市化进程说事,但从来不提中国房屋空置率已经是世界最高水平,按照供需影响价格来说,中国的房价不仅不会再涨,早就应该进入下跌通道了,因为房子太多了,加上在建的和空置的,中国差不多有八千万套空房,这些房子如何运用合理的手段逼如市场,房价岂有不降之理?

自98年中国房地产进入市场经济以来,仰仗庞大的人口红利,中国房地产便有了腾飞的抓手,20多年来中国房价始终如一地保持“只涨不跌”态势。正因为此,无数地产专家、经济学家都彻底败倒在房价的淫威之下。但这次不一样,房价的确已经涨到顶了,高房价所带来的问题也频频出现,老百姓早就不堪忍受了,高房价是时候来一场平稳回归了。

对于明年房价的走势,专家也说得非常清晰透彻:现在楼市进入稳定期,接下来就是货真价实的降价,但不是暴跌。这两者是有本质的区别的:降价为了人们安居乐业,暴跌就是民不聊生了。所以还在傻傻盼望房价暴跌抄底的购房者,也可以清醒了。

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