开发商和购房者根本就不在一个层次，然而随着时间的推移，二者之间的命运却越来越像，购房者曾经被房子奴役，如今开发商们也受土地奴役的走投无路，特别是过去高价拿地的开发商，面临着高价不给批，低价要亏本的命运，降价不是，不降价也不是。土地越来越贵，甚至面粉贵过面包，可是没有土地储备，还干什么房地产？买房也是如此，不买一套房子怎么交代自己的人生？可是买了房子又要倾尽家庭6个钱包。资金问题无论是开发商还是购房者都是最现实的问题。
房地产作为资金密集型的特殊行业，对资金敏感度较高。过去购房者也好，开发商也罢，都是擅用杠杆的群体。试想一下，如果掐住了这个资金的咽喉，又当如何拿地买房？房贷利率的上涨就已经让人高度敏感了。
曾有一种物理学的原理应用到了金融学上，那就是加杠杆，可以起到四两拨千斤的效果。什么事都怕一个度，结果乱用杠杆导致风险积聚，所以才有了今天的“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位。其实本身房子兼具居住和投资属性，投资没错，但是过了，过犹不及，那么必然要重新审视行业的定位。
11月2日央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》称，随着“因城施策”的房地产调控政策不断发布，房地产信贷增速放缓，相关金融风险总体可控，但要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。
风险是看到了，又当如何去预防呢？央行建议，一方面要保持房地产金融政策的连续性和稳定性。另一方面要防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地等行为的房企进行融资限制等。
不买房不会死，但开发商不拿地不融资可能就要倒一大片。开发商自然有融资需求，但过度杠杆的风险也在引起重视，所以央行金融稳定报告重申严控开发商购地加杠杆行为，那么开发商所面临的考验就不言而喻了。
业内大多数企业的负债率都在70%以上，从标杆房企的负债率才能真正了解中国房地产行业负债水平，有报道称，例如碧桂园负债率接近90%，负债总额约9000亿元；融创负债率则超过90%。当然高负债不一定会出问题，只是一种风险警示，如能化解恰恰显示开发商的抗负债能力。就像我们的房地产市场中的高房价一样，同样风险很大，但是调控又在矛盾体中去调节和化解这种风险。
但我们相信大多数中小房企可能是无力与如此巨大的债务压力相抗衡的。北京晨报报道，融资环境持续收紧。在楼市调控政策收紧的大背景之下，不少房企纷纷转让项目股权。克而瑞数据显示，2018年1月至10月，房企累计项目股权出售动态达到473条。有业内人士表示，房企频繁转让项目股权的浪潮涌起，其背后的原因错综复杂，既有企业为了融资需要，也有企业为了业务转型铺垫，还有企业是出于剥离不良资产的考量。
“我感觉房企实际在做最后挣扎。其实现在小开发商越来越难生存了，但他们还是得扩大规模，因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死，拿了地慢慢死。”某位开发商说。房地产市场将经历前所未有的大洗牌，我们要适应，更要学会适应。一些中小开发商和炒房者的离场将成为常态。
从央行的态度来看，总体风险可控，但局部风险要警惕，特别是过多利用加杠杆的人要小心了。开发商也好，炒房者购房者也罢，空手套白狼的时代过去了，即使用别人的钱也要谨慎为妙，毕竟要受制于人。
光宇吐楼市2018-11-08 13:50:41
