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向往的政策房时代,为什么开发商和购房者都很尴尬?

环环有房 2018-11-07 22:13:34

这是“环环有房”的第174篇原创。

当房价经历了一轮又一轮的暴涨,“不患贫而患不均”,面对高企的房价,很多人一边在怀念候那个分配住房的年代,不用为住房而殚精竭虑,一边在期盼政府出手控制房价。

而自这轮史上最严调控启动以来,效果不可谓不明显,而限竞房可谓功不可没。在北京,据有关机构不完全统计,2017年限竞房项目土地首次出让以来,北京已出让的这类项目总货值约为2300亿元。而在今年前9个月,有三十多个限竞房项目拿到销售许可证。

据中原地产研究中心统计数据显示截至目前,北京楼市已经入市25个项目,合计29期15628套限竞房,但网签量只有2292套,签约比例为14.7%,签约均价为每平米49962元。即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%,预计后续还将有1万-2万套限竞房将在2018年四季度入市。

当限竞房项目纷纷上市之后,北京楼市就是限竞房、共有产权房、公租房的天下了。换言之,北京市场上将充斥着政策性住房,向往的政策房时代终于来临了。

然而,天下就此大同,笙歌鼎沸了吗?事实恐怕并非如此。像瀛海府那样从头啖汤中获利的项目毕竟是少数,大多数的限竞房项目鲜有“日光盘”,都面临着去化难题。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,在已经入市25个项目15628套限竞房中,网签量只有2292套,签约比例为14.7%,签约均价为每平米49962元。而退一步说,即使把预定未网签的计算在内,合计比例也仅约为30%。

营销的巨大压力迫使一些限竞房项目祭起了打折的大旗,甚至不少项目在入市之初就直接跌破政府批准的“限价”,项目的名称就不再一一罗列,原因你懂。另一方面,有些限竞房采取了提高渠道费用的措施,寄希望于重赏之下必有勇夫,借助渠道的力量达到快速去化的目的。在这种思路的指导之下,渠道费用一路高歌猛涨,少者1.5%,高者达到2.5%,甚至3%。

限竞房面临的窘境也传导到了土地市场层面,甚至影响了开发商拿地的热情,造成了土地流拍现象增加和土地溢价率降低的现状。

限竞房,由政府政府推出,曾被多次解读为福利房,被寄望于缓解北京市场供需矛盾,引导市场回归理性,进一步落实“房住不炒”的大利器,如今已成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量,却在遭遇市场时,一头撞在了南墙上。

那么,在面对限竞房时,那些之前或许曾欢欣鼓舞的购房者,出于什么样的心理而选择了不买账呢?细究起来,不外乎以下几个原因:

,限竞房大多地处偏远,周边配套不成熟。为了踩盘,曾经去过的几个限竞房项目,花在路上的时间来回得几个。而且,离地铁站甚远,叫滴滴也没那么容易,要么响应时间长,要么就是干脆没人接单。

第二,限竞房的入市量和产品的同质化让购房者犯了选择困难症。根据《地产营销人》出品人韩乐老师的分析,限竞房都是按批次取证,建委一次批六七个项目的证,按照要求拿证项目应该3天内开盘,这样同时就会有多个限竞房项目一起开盘入市。所以对购房人来说,未来会有几个项目的选择,也难免会分流有限的买房需求。

此外,后续还将有大量限竞房项目入市,也加重了购房者的观望情绪。

更重要的是,由于限竞房在土地出让之初的70/90的规定,造成了市面上成为两种产品的天下,即90平米之下的两居或小三居,以及130-140平方米却配有地下仓储空间的叠拼、联排产品。因此,即使赋予这两种产品再多的新概念,也掩盖不了产品同质化的事实。面对这样的产品,并无多少专业知识的购房者实在难以作出抉择。

第三,政府虽然规定了限竞房的限价,但与周边二手房相比,一些限竞房的价格优势并不明显。以一家媒体的公开报道为例。房山六环外二手房仅在3万元左右,次新的标杆小区瑞雪春堂的二手房单价也仅有3.6万元/平方米,而某限竞房的报价接近4万元/平方米。

第四,限竞房可以交易的时间过长。限于开发周期,从拿地到能够出售,购房者需要等长达八年的时间。抗日战争都结束了,而在此期间,假如房价上涨,其红利将与购房者无关。

第五,限竞房从拿地之初,即从竞争地价,到竞争配套建设和自持物业的比例,大幅缩减了开发商的利润空间。在这样的态势下,即使减配,也是可以理解的。虽然有很多限竞房开发商号称自己不但没有减配,反而在做增配。对这种情况,前提是购房者抱之以极大的信心。

第六,还是要回到大势层面,宏观经济的形式及调控的无放松迹象,对后市的迷茫,加重了购房者的观望情绪。

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