调查|环京楼市惨淡 大型房企看好长远发展

环京楼市由于行政和地域的复杂性，呈现众多中小房企与大型房企并存的格局，环京楼市自去年开始逐渐变冷，中小房企普遍面临巨大的资金压力，有些甚至不得已开始寻找接盘方。探究背后的原因，主要是政策对项目开发进度以及购房资格的限制，导致中小房企成交骤降，资金回流缓慢，企业发展陷入困境。

不过，与中小房企的艰难度日相比，大型房企对环京楼市的未来发展普遍看好，尤其以万科为代表的大型房企可能迎来进入环京的好时机。此前困扰大型房企布局环京的主要问题是拿地，如今地价相对低廉，拿地已不成问题。楼市调整期内，环京房企可能迎来新一轮调整。

政策严控之下，环京成交量直线下降，众多本地中小开发商面临较大资金压力，有些房企已经开始悄悄寻找接盘方。

燕郊是环京个火起来的区域，楼市主要以本地中小房企为主。严控之下，燕郊本地开发商的大多数选择是等风来，在他们看来，除非政策松绑，否则眼前僵局难破。

小李供职的开发商是燕郊当地一家500强企业的全资子公司，按照原规划，项目还有住宅地块未启动，由于行政原因，该地块能否成功启动现在还是未知数。小李坦言，一切都不能确定，要看政策变化，他们只能等待。

一位了解燕郊楼市的知情人士称，本地开发商手里都有住宅用地，不过土地成本较高，当前调控政策严厉，项目能否盈利还是未知，因此开发商暂时没有推新盘计划，市场主要还是一些不限购的商住项目在售。

燕郊已无新房可售，雪上加霜的是上半年也没有住宅供地。据当地人介绍，平谷地铁两侧的村庄已经开始拆迁，不过什么时候能挂牌上市不太清楚。

在小李看来，中小房企普遍面临生存压力，被收购是个趋势，撑不动的情况下肯定会找出口。他最近听到一些谣言，某些开发商已经开始找大型房企扛盘，具体是哪家，他没透露。

除了燕郊，京北的小开发商生存状况也十分艰难，他们面临的一个问题是如何对抗大型房企。

限购导致环京购房客群大幅减少，如何争取有限客群对当地开发商来说有些力不从心。上个月，位于官厅湖畔的某品牌房企开盘，成交200多套叠拼和联排，相较之下，当地小开发商成则没什么成交。

据怀来当地一位房企高管透露，由于资金链问题以及股东意见产生分歧等原因，当地项目观澜墅正在寻找接盘方，资料显示，项目别墅和住宅在售，洋房均价20000元/㎡左右，总价120万元/套起，别墅产品在300万到700万之间。

市场环境加上大型房企的竞争，留给中小房企的选择并不多，没有融资优势，留给他们的或许只有被收购。

在和硕机构首席分析师郭毅看来，楼市调整期本身就是优胜劣汰、行业整合的时机，特别是小房企的融资难度更大，融资成本更高，一旦现金流出现问题，最简单的选择是出让项目变现。

环京楼市成交大幅下降是既定事实，不过，大型房企对环京的长远发展普遍看好，并且凭借营销优势，他们往往能够创造一定的销售热度。

北京万科相关负责人曾公开表示，万科持续看好环首都经济圈未来的发展。前不久，万科在香河新推出楼盘哈洛小镇，高层均价1.2万左右，被认为是香河性价比很高的项目，每月销售60套左右。据香河当地置业顾问介绍，大厂和香河的楼市从今年元旦开始出现明显降价，降幅大约在40%左右，今年夏天成交还可以，看房的人挺多，不过当前楼市更冷些。在这样的楼市背景下，每月60套无疑是很好的业绩。

作为环京楼市的标杆企业，鸿坤地产在环京的住宅占比高达80%，但从去年下半年至今，鸿坤地产没在公开市场拿地，对于外界的关注，鸿坤地产回应，主要原因是拿地时机不合适，后期鸿坤地产会考虑拿地，而且从公司内部的投资额度来看，环京的规模额度不会减少。

今年国庆节，鸿坤地产在环京推出10个楼盘，七天成交7个亿，大大提升了环京楼市的热度。谈及成交背后的原因，鸿坤地产集团品牌营销总经理张羽晴表示，鸿坤从2009年进入环京至今积累了很好的口碑，品牌在环京很受认可，产品也非常受欢迎。

大型房企看好环京的一个表现是收购项目，这也是大型房企进入环京的最重要手段，融创、鸿坤、碧桂园都曾在环京收购过项目，最为人熟知的是碧桂园，通过大举收购环京项目，它在短期内取得上百亿销售额。

房价下跌，大型开发商收购的土地成本随之减少，尤其可以有较多话语权。阳光城执行副总裁吴建斌对和讯房产表示，今年四季度到明年是并购的好机会，现在价格已经低了很多，不过这主要还是取决于企业是否有钱。

对于环京楼市的未来，吴建斌十分有信心，他表示，城镇化还没有结束，现在的购房需求量很大，调控只是暂时抑制了需求。如果环京有合适收购机会，价格也不错，比原来的回报高，阳光城肯定会考虑的。

一位接近碧桂园的人士表示，碧桂园在环京区域的土地储备量很大，大约40多个项目，但大多由于“没证”没办法进入销售状态，只要有预售证，碧桂园的房子不愁卖，他们很看好环京区域发展。

在郭毅看来，环京的房价水平和北京有着巨大价差，随着京津冀一体化的推进，从长期来看，环京楼市虽然短期遇到问题，但价值潜力很大。

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